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서울에서 서민들이 살 집이 점점 사라지고 있다. 하위 40% 아파트 평균값이 7억을 돌파한 것에 이어 하위 20% 아파트마저 4억 원을 기록했다. 중저가 아파트의 상승률은 빠르게 치고 올라가 고가 아파트값 상승률에 2배 이상이라는데, 과연 어떤 이야기인지 자세히 알아보도록 하자.

11월 2일 한국감정원에 따르면 10월 서울 아파트 평균 매맷값이 8억 8936만 원을 기록했다. 2017년 5월 5억 7천만 원이었던 평균 매매가격이 3년 사이에 3억 2천만 원 가까이 오른 것이다. 서울 아파트 평균 매매가격은 2018년 7월 7억 원을 넘어서더니 작년 2019년 8억 1천만 원을 기록하며 8억 원대에 진입했다.

강남 3구인 서초구의 경우 올해 10월 17억 5974만 원을 기록했는데, 2017년 5월 11억 1457만 원이었던 평균 매매가격에 비하면 약 6억 원 이상이 올랐다. 송파구도 4억 이상이 올라 현재 평균 매매가가 12억 6679만 원을 기록하고 있다. 강남구는 17억 4216만 원으로 가파른 상승세를 보였다.

서울 외곽 지역도 예외는 아니었다. 강북구는 3억 4천만 원이었던 평균 매매가격이 올해 5월 5억 원에 진입했다. 노원구는 4억 8500만 원까지 올라 5억 원을 눈앞에 두고 있다. 도봉구는 평균 매맷값이 4억 3천만 원을 넘긴 상황이다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 “서울 아파트값은 정부의 6·17대책과 7·10 대책 이후에도 중저가 지역 가격 상향 평준화가 꾸준히 이루어지고 있다”고 말했다.

전국적으로는 고가 아파트의 상승세가 더 크지만 아파트값 상승률은 중저가 아파트가 더 급등한 것으로 나타났다. 특히 서울 아파트 하위 20% 평균값이 올해 4억 원을 돌파했는다. 21번에 달하는 부동산 시장 규제에 주택 시장에 관심이 집중되면서 모든 가격에의 아파트값이 상승세를 이어가고 있다.

2일 KB국민은행 리브온에 따르면 지난 10월 서울 아파트 하위 20%의 평균 매매가격은 4억 329만 원을 기록했다. 사실상 이제 서울에선 3억 원 이하의 아파트를 구하기 어렵게 되었다는 의미이다. 서울 25개 구의 아파트 중 3억 원 이하는 4만 3501채에 불과한다고 관계자들은 전했다.

서울 10개 구에서는 사실상 전세 대출 자금을 활용한 갭투자가 불가능하게 됐다. 6·17 대책으로 정부는 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트 전세대출 규제를 걸었다. 집값 상승이 이어지는 이유가 갭투자라고 판단했기 때문이다.

하지만 일각에선 이러한 정부의 규제가 집값을 올렸다고 지적하고 있다. 초고가 아파트를 중심으로 규제가 집중되면서 돈의 흐름이 아래 가격으로 흘러가 가격 상승을 일으키고 있다는 것이다. 실제로 시중 자금이 규제지역에서 벗어난 파주, 김포 등으로 집중되면서 풍선효과가 일어나고 있다.

그렇다면 서울에 몇 안 되는 3억 원 이하 아파트는 어디 있을까? KB 리브온에 따르면 먼저 도봉구 방학동 ‘신동아1단지’를 꼽을 수 있다. 정부의 부동산 규제 이후에도 여전히 3억 이하로 거래되고 있는 이 아파트는 총 3,169세대로 이루어진 대단지 아파트다. 올해 124건의 거래량으로 서울에서 가장 많은 거래량을 보였다고 관계자들은 말했다.

1986년에 준공된 방학동 ‘신동아 1단지’ 전용 43㎡ 기준 최근 실거래 기준 1개월 평균가는 2억 9,267만 원으로 형성되었다. 가장 최근인 11월 20일 11층의 경우 2억 9,500만 원에 거래되었으며 4일 전인 15일에는 12층이 2억 8,300만 원에 거래되었다고 기록되어 있다.

‘신동아1단지’ 주변에는 아파트 단지들이 들어서 있고 1km 내에 신학초, 선덕중 등 9개의 학교가 위치하고 있어 학군도 우수하다는 평가를 받고 있다. 인근에는 쌍문근린공원이 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고 쌍문역과 방학역을 이용할 수 있어 교통도 편리한 편이다.

또 다른 아파트는 서울시 중랑구 신내동에 위치한 ‘신내9단지’를 꼽을 수 있다. 1996년에 준공된 이 아파트는 1,650세대로 12개의 동으로 이루어졌다. 올해에만 57건의 매매가 이뤄진 해당 아파트는 중랑구에서 가장 많은 거래량을 기록했다고 관계자들은 전했다.

전용면적 33~49㎡의 경우 매매 시세는 2억 7,500만 원에서 3억 750만 원으로 형성되어 있다. 지난 10월 실거래가에 따르면 3층의 경우 2억 9천만 원, 이어서 2층은 2억 9,400만 원에 거래되었다. 비교적 낮은 가격임에도 이곳은 우수한 주거환경을 갖추고 있다. 6호선 봉화산역과 신내역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권에 봉화초등학교가 인접해 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지로도 꼽히고 있다.