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'2년 전 오피스텔 무덤'이라 불리던 수도권 상권, 지금은?

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2007년 강서구 마곡동은 서울의 마지막 신도시 부지가 되었다. 대기업 연구센터가 들어올 것이라는 계획에 기대감도 하늘을 찔렀다. 서울과 가깝다는 장점 때문에 높은 가격으로 주택과 상가들이 팔려나가기 시작했다. 하지만 마곡지구는 사람들의 예상과 다르게 흘러갔다. 유동인구가 늘었지만 상권은 텅 비어있었던 것이다. 마곡지구의 현재 상황과 그 이유에 대해 더 알아보도록 하자.

근거리에 김포국제공항 위치 등
항공 교통으로 큰 메리트

마곡지구는 원래 서울월드컵경기장 유치 부지였다. 그러나 2002 월드컵을 앞두고 난지도 쪽의 마포구 상암동에 서울월드컵경기장을 짓기로 결정되면서 마곡지구는 신도시 사업이 계획하게 된 것이었다. 마곡지구는 가까운 거리에 올림픽대로와 인천국제공항고속도로, 수도권제1순환고속도로가 위치해있다.


또한 김포시, 고양시로의 이동도 편리하다. 행주대교나 가양대교를 이용하여 강북지역으로의 이동도 편리하다. 근거리에 김포국제공항이 위치해 있어 마곡지구는 항공 교통으로도 큰 메리트가 있다고 관계자들은 전했다. 인천국제공항으로의 접근성 역시 우수한 편이다.

2년 전 오피스텔의 무덤으로 불렸던 마곡지구는 현재 공실 지옥이라는 평가를 받고 있다. LG전자를 비롯한 다양한 기업들이 입주하고 항공업종 종사자들이 이주하는 등 마곡지구의 유동인구가 늘었지만 상가 곳곳은 공실로 넘쳐나고 있기 때문이다.


마곡지구 인근에 부동산업에 종사하는 관계자는 “지역에 따라 기반 시설과 고정 수요가 정착되는 시간이 다르다. 마곡은 현재 서서히 자리 잡아가는 중이다”라는 말을 하며 자리를 잡지 못해 휑한 마곡지구 상권에 대해 "이제부터 시작"이라는 말을 덧붙였다.

유동인구 2배 이상 늘어나
LG사이언스파크 입주 때문

서울시가 운영하는 우리동네상권분석에 따르면 마곡지구의 유동인구는 는 것으로 나타난다. 2018년 3분기 1567명 수준이었던 마곡지구의 유동인구는 2019년 3분기에는 3709명으로 2배 이상 늘었다. 전문가들은 거주 인구는 크게 변하지 않았지만 직장 인구는 큰 폭의 변화가 있었다고 평가했다.


2017년 3분이 1ha당 41명이었던 직장 인구가 2019년에는 106명으로 늘어났기 때문이다. 이는 LG사이언스파크가 2018년 입주한 다음에 변화한 것으로 본다고 전문가들은 말했다. 2년 새 2배 이상이 증가한 것은 대규모 기업이 입주한 것 때문이라고 덧붙였다.

처음부터 높았던 분양가
A급 상권 보증금 1억

서울의 마지막 신도시라는 별칭이 붙게 된 마곡지구는 처음부터 기대를 한 몸에 받았다. 이로 인해 자연히 분양가가 올라가게 된 것이다. 관계업자에 따르면 마곡지구 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5745만 원이다. 이는 고스란히 임대료로 반영되었는데, 1층에 위치한 A급 상권의 경우 30평의 경우 보증금 1억에 월세는 1050만 원을 호가한다. 27평의 경우 1억의 보증금에 월세가 800만 원, 권리금은 1억 5천까지 부르기도 한다.


애초부터 마곡지구의 분양가는 높았다. 아파트가 잘 팔리다 보니 건설사들이 상가를 비싸게 분양한 것인데 이로 인해 아파트 시장이 크게 들썩였고, 자연히 투자자들이 상가에도 몰리게 된 것이다. 비싼 값에 분양받은 점포 주인들은 임대료를 높게 책정하였고 그 결과 세입자들이 외면해버린 결과로 나타난 것이라고 전문가들은 전했다.

그중 1,390실 규모의 대단지 오피스텔 마곡나루역보타닉푸르지오시티는 일대 대장주 역할을 하며 높은 매매가와 임대료 상승세를 주도하였다. KB부동산 리브온에 따르면 실제 마곡지구에 공급된 마곡나루역보타닉푸르지오시티 전용 22B㎡는 분양가가 1억 6,700만 원대였으나, 올해 3월에 2억 2,000만 원으로 거래되었다. 5,300만 원의 웃돈을 쌓은 것이다.


또한 마곡지구대방디엠시티 전용 면적 24.02㎡의 경우 2019년 3월 2억 500만 원으로 입주 대비 4,100만 원가량 올랐다고 전문가들은 전했다. 수만 명에 이르는 기업 종사자는 물론 협력업체 수요도 풍부해 높은 환금성과 가격 안정성을 자랑한다고 주변 관계자들은 덧붙였다.

마곡지구 상권의 현재 상황에 대해 조현택 상가정보연구소 연구원은 "마곡지구 공실 문제는 단기간에 해결되기 힘들다"며 "임대인 입장에선 손실을 감수하고서라도 일단 임차인이 감당 가능한 현실적인 임대료를 받고, 우선적으로 공실을 줄이는 것이 손해를 최소화하는 방법"이라고 조언했다.

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