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반값 아파트 정책은 2007년 급등한 대한민국 주택 가격의 진정을 위해 제시된 정책 중 하나로, 토지는 국가나 지자체가 소유하고 건물만 분양하는 원리의 정책이다. 수요자는 아파트 건물을 소유하고 국가나 지자체에 토지에 대한 임대료를 지불하는 셈이다.

사실 정권마다 반값 아파트 정책은 역대 정권의 단골 메뉴 중 하나였다. 명칭만 다를 뿐 다양한 형태로 반값 아파트 정책이 제시되어 왔는데, 그 중 어느 하나도 제대로 정착되지 못하고 흐지부지 되어왔다. 전문가들은 우리나라도 반값 아파트가 충분히 가능하다고 여전히 입을 모으고 있다. 자세한 이야기를 알아보도록 하자.

역대 정권은 반값 아파트를 약속했지만 많은 문제를 겪었다. 재원 마련이 어려우니 물량이 극히 적을 수밖에 없었다. 분양가 분납과 매입 과정에서 마찰을 일으키기도 했다. 결국 반값 아파트는 초기에 소수만 혜택을 보는 부작용을 초래했다는 평가가 나오게 되었다.

전문가들은 오히려 반값 아파트를 분양받을 수 있는 계층과 그렇지 못한 계층 간의 갈등을 부추길 수 있다며 목소리를 냈다. 이런 상황 속에서 정부와 서울시는 또 다른 방식의 반값 아파트 정책인 ‘지분적립형 주택’이라는 카드를 검토하기 시작했다.

지분적립형 주택은 분양 초기에는 지분의 일부만 분양한 후 일정 기간에 걸쳐 나머지 지분을 추가로 매입하도록 하는 방식이다. 수요자의 구매 부담을 낮추기 위한 방안이라고 관계자들은 말했다. 또한 정부는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 등도 검토하고 있다고 덧붙였다.

정책의 한계가 가장 큰 문제로 평가된다. 사업 시행자인 공공기관이 부담을 떠안는 구조이기 때문이다. 결과적으로 사업 시행을 하는 공공기관의 부채가 늘어날 수밖에 없는 것이다. 따라서 실제 공급될 수 있는 물량이 극히 적어지는 게 현실이라고 전문가들은 말했다.

또한 분양가 분납 과정과 분양 전환 시에도 문제가 있다. 지분적립형 주택의 경우 주택값이 하락할 경우 입주자들이 가격 하락을 요구할 수도 있다. 분양 전환시나 매각 때도 문제이다. 분양가 산정에 대한 논란이 뻔하기 때문이라고 관계자들은 전했다.

2011년 이명박 정부 시절 서울 강남과 서초에서 보금자리 주택 일부에 토지임대부 분양을 시도한 적이 있었다. 분양 가격은 당시 시세의 4분의 1 수준인 2억 2천만 원이다. 그린벨트를 풀어 택지를 조성했기 때문에 임대료를 낮게 책정할 수 있었기 때문이었다. 그런데 전매 제한이 끝난 5년 뒤 아파트의 가격은 10억 원을 넘어버렸다.

싱가포르 도심 한가운데 위치한 토아·파요 지역의 28평 공공아파트 분양가는 약 1억 4천만 원이다. 아파트를 공급받은 뒤 정부에만 되팔 수 있게 하는 환매조건부 분양제도 때문에 싱가포르의 86%가 이런 공공주택에서 산다고 전문가들은 전했다.

싱가포르의 공공주택 보급정책은 1960년대부터 시작되었다. 당시 주택보급률은 10% 정도로 부족해 주택의 대량 보급이 우선이었다. 싱가포르의 공공주택 정책을 성공으로 이끈 조건 중 하나는 국토의 90%가 국가 소유라는 점이라고 전문가들을 꼽았다.

싱가포르는 공공주택 정책을 일관되게 추진해 주택문제를 완전히 해결했다는 평가를 받고 있다. 공공 주택을 구입한 국민들은 5년간 의무적으로 거주해야 하며 매매할 때는 공공주택청(Housing&Development Board, HDR)에 되팔아야 한다. 하지만 5년이 지나면 분양가의 1.3~1.8배에 이르는 높은 프리미엄을 받고 되팔 수 있다.

이는 정부가 국민들의 자산 형성을 돕기 위해서라는데 매매 시 시세차익의 10~25% 정도를 공공주택청(HDR)에 내야 한다. 전문가들은 이를 우리로 치면 일종의 양도소득세에 해당한다고 전했다. 우리나라에서 꾸준히 거론되고 있는 반값 아파트 정책은 싱가포르 방식을 모델로 하고 있다.

전문가들은 주택보급률이 100%가 넘는 우리나라에서는 집이 골고루 분배되지 못한 문제를 바로잡는 것이 우선 과제라고 말했다. 또한 우리나라는 부동산에 대한 집착이 강한 국민 정서를 가졌기 때문에 정책에 걸림돌이 되어 왔다고 관계업자들은 전했다.

정부의 부동산 정책 실패를 탓하는 목소리가 높다. 그렇지만 진단과 처방에 대해서는 논리가 첨예하게 갈려있다. 한쪽은 반시장적 규제와 징벌적 과세에만 의존한 정책이 실패를 불렀다는 주장이었던 반면, 다른 한쪽은 더 근본적이고 단호한 대책이 나와야 한다고 주장하고 있다.

이에 대해 한 전문가는 “정부의 성공은 진영의 문제가 아니라, 나라와 국민의 문제이기 때문”이라고 말하며 현 정부 부동산 정책을 강력히 비판했다. 다른 전문가는 정부가 진정으로 집값을 낮출 의지가 있다면 보다 확실한 투기 근절책을 내야 한다고 주장했다.

전문가들은 분양원가 공개와 후분양제 전면 확대하고 분양가상한제 해야 한다는 주장을 하였다. 또한 전문가들은 전매 제한 기간을 30년 이상으로 장기간으로 설정하고 건물 소유권 매매 시 반드시 공공에 환매 하는 등의 대안을 내놓기도 하였다.