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6년 전, 3억 5천만 원하던 24평 서울 아파트 가격 변화에 놀란 이유

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서울 일원동에 사는 B씨는 지금으로부터 6년 전인 2014년 결혼과 함께 내집 마련을 고민하였다. 서울 아파트 매매가는 그 당시 3억 5천에서 4억 정도였다. B씨의 수중에는 현금 1억 5천만 원뿐. 대출을 2억 원 이상 받아야 하는 상황에 B씨는 순자산보다 대출이 더 큰 것에 겁이 나 집 구입을 포기했다.


그렇게 전세로 들어온 B씨는 땅을 치고 후회 중이다. 시간이 지나고 보니 3억 5천~4억 원이었던 집값이 2018년에는 8억, 2020년에는 13억에 이르렀기 때문이다. B씨는 처음엔 전세로 들어왔지만 지금은 월세를 껴서 살고 있는 사정이라고 한다. 내 집 마련 꿈은 접은 지 오래라고 전했다.

서울 집값 얼마나 오른 걸까?

서울 강남구는 전셋값 상승률이 서울서 1위이다. 25개 자치구 중 유일하게 상승률을 두 자릿수 기록할 만큼 끝을 모르고 고공행진 중이다. 서울의 아파트들의 전세가율이 떨어질 때도 강남구만 계속 상승하였다. 정부가 20번 넘는 부동산 규제 카드를 꺼냈지만 서울 아파트 매매가격은 치솟도 있어 서민들의 주거 불안은 점점 커지고 있다.


정확히 10년 전인 2010년을 기준으로 한 실거래 기준 서울의 집값은 다음과 같다. 2010년 강남구 논현동 전용면적 84.87㎡가 4억 9천만 원이었던 집이 현재 12억 1천만 원으로 거래되었다. 강동구 명일동의 전용면적 84.92㎡ 아파트는 6억에 거래되었지만 10년 후 12억 7100만 원으로 올랐다.

용산구도 마찬가지였다. 2010년 전용면적 84.45㎡에 6억 3천만 원에 거래되었던 아파트는 현재 13억 4천만 원이 되었다. 관악구 신림동은 전용면적 82.2㎡인 아파트가 4억 2천만 원에서 6억 9천만 원으로 상승했다. 서울 아파트 가격은 10년 전에 비해 거의 두 배 이상 오른 것이다.

다른 지역들은 어떨까?

평균 9억 원을 넘보는 아파트값 때문에 서울을 떠나 경기도를 찾는 사람들도 많아졌다. 이로 인해 서울의 인구는 10년째 감소하고 있다. 2010년 1,031만 명을 넘기며 피크를 찍었던 서울시 인구가 점점 줄다 2016년에는 1,000만 명대가 되었다.


전문가들은 2기 신도시의 공급 및 서울의 집값 상승을 인구 감소의 원인으로 꼽고 있다. 서울이 아파트의 평균 매매 가격은 2017년에 6억 원을 넘더니 2020년 6월에는 8억 7천만 원을 훌쩍 넘겼기 때문이다. 하지만 서울 못지않게 경기도 아파트 가격 역시 현재 상승세를 보이고 있다. 특히 수도권 지하철 이용이 편리한 단지일수록 상승률이 높게 나타났다고 전문가들은 전했다.

경기도 고양시 덕양구의 전용면적 84.99㎡인 아파트는 3억 9천이었던 10년 전과 다르게 현재 4억 8천만 원으로 상승했다. 특히 성남시 분당구 판교동 실거래가 내역에는 2010년 기준 전용면적 84.51㎡의 아파트가 7억에서 12억으로 상승했다고 기록되어 있다.


지방의 사정은 조금 달랐다. 2017년 이후 수도권 집값이 올라도 지방의 집값은 내려가는 ‘비동조화’ 현상이 두드러지고 있기 때문이다. 경기 침체와 젊은 층의 이탈이 지방에도 영향을 주고 있는 것으로 해석된다고 전문가들은 전했다. 서울 강남 4구와 부산·울산의 집값은 전국적 추세보다는 지역 특성이 큰 변수로 작용하고 있는 것으로 나타났다.

특히 부산은 2005년을 중심으로 도심지역 내에 대규모 재개발 및 혁신도시의 이전이 본격화되면서 매매가격과 전세가격이 상승했다. 2010년 이후에는 아파트 공급이 부족해 수급불균형이 가격 상승을 견인했다고 연구진들은 밝혔다.


부산광역시 해운대구를 중심으로 아파트 실거래 매매가를 살펴보면 10년 전 전용면적 84.53㎡가 3억 5천에 거래된 후 올해 8억 3천으로 오른 것을 알 수 있다. 또한 해운대 아이파크의 경우 89.49㎡의 전용면적이 4억 6천만 원에서 6억 9천만 원으로 가격이 상승하였는 것을 알 수 있다.

반면에 대전광역시는 서울이나 경기도보다는 집값이 고공행진하는 추세를 보이지는 않았다. 둔산동의 아파트 기준으로 전용면적 84.57㎡은 1억 9천에서 10년 뒤 2억 5천을 기록하였고, 82.64㎡는 1억 3천만 원에서 1억 7천으로 비교적 낮은 상승폭을 기록했다.

자가 마련 급급한 옛 세대들

정부의 고강도 부동산 대책에도 불구하고 서울 아파트 매맷값은 치솟았다. 이로 인해 공황 구매, 즉 사재기 현상이 나타나고 있다고 전문가들은 전했다. 이 같은 현상에 의해 올해 상반기 서울 거주자들의 전국 아파트 매매량이 역대 최고치를 기록했다.


올해 상반기만 해도 서울 거주자들의 전국 아파트 매입량은 3만 1,890건으로 집계되었다. 서울 거주자들은 약 2,819건으로 경기 지역의 고양시를 가장 많이 매입한 것으로 알려졌다. 이어서 남양주 2,371건, 용인시 1,953건 등의 순이었다.

내 집 마련은 옛 세대뿐만이 아니었다. 영혼까지 대출을 받아 아파트에 올인한 30대들도 많았다. 올해 서울 아파트의 새 주인 10명 중 3명이 30대로 집계되었다. “서울은 집값이 떨어질 일이 없고 일자리도 가깝도 교통이 편하니까 무조건 서울에 구하려 했다"라고 아파트 구매자는 말을 전했다.


지난 3년간 주택담보대출은 모두 288조 원대였다. 여기서 30대가 36%인 103조를 차지하였다. 두 번째로 많았던 40대보다 20% 더 많았던 것이다. 빚이 늘어난 속도도 제일 빨라서 30대의 담보대출 규모는 이 추세라면 올해 말에는 2년 전보다 2배 이상을 기록할 것이라고 전문가들은 전했다.

밀레니엄 세대들 내 집 마련 포기

한편 내 집 마련은 오래전에 포기한 이들도 많았다. 신혼부부를 비롯한 30대들은 이전보다 훨씬 불리해졌다는 입장이다. 50대인 586세대는 저축으로 40대인 X세대는 대출로 집을 샀지만 지금은 자금을 다 끌어모아도 어렵다고 하였다.


청년 가구와 신혼부부 가구의 주택 구입 당시 주택 가격 대비 대출금 비율은 각 45.6%와 43.2%에 이르렀다. 이런 부담 탓에 상당수 청년과 신혼부부들은 내 집 마련의 엄두를 내지 못하고 전월세 계약 기한에 따라 이곳저곳으로 떠돌고 있다.

이러한 사정 탓에 자연히 결혼을 포기하는 청년들도 많아졌다. 신혼부부라면 자녀를 두지 않는 딩크족도 증가하고 있는 추세이다. 이들은 “결혼해 아이까지 가질 생각을 하면 최소 20평대는 돼야 하는데 결혼 비용까지 생각하면 사실상 불가능한 이야기”라고 토로하였다.

여야 사이 '갑론을박' 대책 마련 시급

이 같은 사정에 여러 전문가들은 공급을 지금 내놓은 계획보다 더 많이 해야 된다고 목소리를 내고 있다. 또한 부동산 투기로 인한 집값 상승 차단과 그린벨트 해체, 행정수도 이전 문제 등을 두고 여야 사이에 갑론을박이 이어지고 있다.


더불어민주당은 지난 22일 행정수도 완성 추진 태스크포스를 구성하고 본격적인 행정수도 이전 추진 속도전에 돌입하였다. 그렇지만 행정수도 이전은 과거 헌법재판소에서 위헌이 결정되었기 때문에 야권의 동의를 얻을 수 있을지도 미지수여서 실현 가능성은 낮게 보인다고 전문가들은 전했다.

한편 일각에선 행정수도 이전 문제가 서울 집값 폭등을 잡기 위한 국면 전환용 카드가 아니냐는 시선도 있었다. 또한 성급한 공급 대책은 투기 수요를 더 자극할 뿐 결코 부동산 시장 안정 대책이 될 수 없다는 입장을 밝히기도 하였다.

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