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기업체와 일자리의 수도권 집중 현상으로 많은 청년들이 서울로 몰려들었다. 취업대란이라는 소식이 매년 뉴스에 등장하는 만큼 청년들의 주거대란도 늘 심각하다. 서울은 타 지역대비 청년들의 주거빈곤지수가 높은 곳이다. 전국적으로 많은 주거 지원 제도가 있지만, 까다로운 조건과 경쟁률이 앞을 막아서고 있다. 

월세로 고통받는 청년들은 이 대사 하나에 격한 공감을 드러냈다. 풀리지 않는 청년들의 주거문제를 해결하고자 서울시가 주거 안정을 위해 직접 나서서 지원 사업을 시행했다. 서울특별시 '임차보증금' 사업으로 청년층의 혼인과 출산을 장려하고자 서울시가 주거비를 지원하는 것이다. 타 지역 주민이라도, 서울 관내에 위치한 임대물건을 계약한다면 가능하다. 단, 대출 실행 후 1개월 내에 계약된 주택으로 전입신고하여 주민등록 등본을 은행에 제출해야 한다. 그럼 각 대상별 임차보증금 지원 정보를 더 알아보겠다.

모든 대출 상품이 그렇듯 이름에서부터 어려움이 느껴진다. 이름을 뜯어보면 ‘청년’은 만 19~34세 이하를 일컫고 ‘임차보증금’은 타인의 집을 빌릴 때 채무를 담보하기 위해 맡기는 금액이다. 즉 이 상품은 전세금을 청년에게 대출하는 상품임을 알 수 있다. 전세 금액은 빌릴 때 지급했다가 계약 종료 시 다시 돌려받는 것이다. 부동산 유리에서 흔히 붙여져있는 7,000만원 전세, 1억 전세 등… 이 그러하다. 

왜 이런 지원 사업이 시작된 것일까? 대부분의 금융권이 대출한도를 결정할 때 ‘급여’로 신용을 평가하기 때문에, 대학생과 취업 준비생들의 주거빈곤문제가 더 심각한 편이다. 이 대출 제도는 목돈 마련이 어려운 대학(원) 생, 취업 준비생, 사회 초년생까지 임대보증금 대출을 지원한다.

사실 금리가 저렴한 상품은 대부분 자격요건이 까다롭거나 제출 서류가 많다. 하지만 이 경우 자격요건, 소득요건이 크게 까다롭지 않은 게 장점이다. 또한 매물 요건도 불법건축물이나, 다중주택, 공공임대주택이 아닌 이상, 금액대가 현실적으로 책정되어 있어서 전/월세방을 찾는 것에도 어려움이 적다.

아쉬운 게 있다면 대출 한도이다. 최대한도가 7000만 원, 보증금의 90% 중 작은 금액이다. 그렇기 때문에 반전세에 더 초점이 맞춰진 제도로 볼 수 있다.

대학생 때를 돌이켜 보면, 500만원으로 월세방을 찾는 나에게 중개사들은 지하 방과 옥탑방을 보여줬었다. 어렵게 모은 500만원이 무시당하는 느낌이었다. 그리고 보증금 1000만원을 들고 갔더니 오피스텔이긴 했지만, 고시원과 비슷한 사이즈의 방을 월세 50만원을 내야 한다고 했다. 가격에 놀라움을 내비치자 집주인이 협상이 제안한다. '보증금이 더 있냐'라는 것이다. 이런 상황을 겪어보았다면 월세방도 보증금이 중요함을 알게 된다. 정해진 것은 없지만, 통상적으로 보증금 천만 원을 올릴 때마다 월세가 5만원-7원이 저렴해지기 때문이다. 물론 집주인 마음이다.

2020년 2월, 서울시는 임차보증금 대출 지원을 장려하기 위해 기존의 자격요건 중 연 소득 범위를 확장시켰다. 1인 연 소득은 3000만원에서 4000만원/ 비근로청년(취업준비생, 대학생) 신청 기준도 부모 연 소득 6000만원 이하에서 7000만원 이하로 조정됐다. 또한 대출 신청 이전에 지점 상담, 은행 앱을 통해 본인의 대출 여부, 금액 조회가 가능해 사업 안정성을 강화했다. 보증금 대출의 특성상 신청자는 임차계약 이후 대출 신청을 해야 하는데, 간혹 대출심사 부결 시 계약이 파기될 수 있다. 따라서 미리 자신의 지원 자격을 꼼꼼히 확인해 두는 것을 추천한다. 

서울 주거 포털 홈페이지를 통해 상시 접수할 수 있다. 올해부터 하나은행과의 협력을 통해 사업 신청부터 대출 가능 여부 확인, 대출심사까지 모두 온라인상에서 가능해지면서 신청 편의성이 대폭 강화됐다.

해당 사업을 통한 지원은 생애 1회로 제한되며, 전액 상환 후 재신청은 불가하다. 또한 주거급여 대상자와 서울시 역세권 청년 주택 임차보증금 무이자 지원 신청자도 신청이 불가하다. 신규 재택 계약의 경우, 임차 계약서 상 잔금일 이전에 신청해야 한다. 관련 상담은 ‘서울시 주거복지센터’와 ‘서울시 다산 콜센터 120’에서 가능하다. 준비해야 할 신청 서류 내역은 다음과 같다.

임대차 계약서는 현재 거주중인 주택의 계약서 제출은 불가능하지만 임차계약 만료 후, 동일 주택에 재계약을 하는 경우에는 신청이 가능하다. 비 근로 청년의 부모 소득 금액 증명원은 부모 모두 제출해야 한다.  

서울시 추천서 받기

하나은행에 청년임차보증금 대출을 신청하기 위해서는 꼭 필요한 과정이 있다. 서울시로부터 추천서를 받는 것이다. 근로 유무에 상관없이 공통적으로 아래 서류를 서울시 주거 포털에서 신청/제출해야 한다.

근로청년일 경우에는 건강보험자격확인서, 근로계약서, 사업자등록증이 필요하며, 비근로청년의 경우에는 가족관계증명서, 부모소득금액증명원이 필요하다. 별도로 임대차 계약서나 기타대출서류를 심사 시 요구할 수도 있다.

신혼부부를 위한 임차보증금 지원 제도도 있다. 주거비에 대한 부담으로 혼인 수가 감소하고 출산 기피 현상이 지속되는 것을 완화하기 위해 만들어졌다. 해당 제도는 서울시에서 이차보전 금리를 지원하는 형태로 이뤄진다. 신청자들은 개개인의 소득과 자녀 수 등에 따라 서울특별시에서 차등적으로 이자 지원금리를 받을 수 있다. 또한 한국 주택금융공사에서는 전세대출을 위한 보증서를 발급해 준다. 신혼부부 임차보증금 대출에 대한 보다 자세한 내용은 다음과 같다.

신청대상자 자격은 서울시민이거나 대출 후 1개월 이내 서울로 전입 예정인 자로 아래 조건을 모두 만족해야 한다. 조건은 혼인신고일 기준 7년 이내의 신혼부부이거나 추천서 신청일로부터 6개월 이내 결혼 예정인 예비 신혼부부여야 한다.

신혼부부는 청년과 달리 2%의 고정금리가 적용되지 않는다. 금리는 8개 시중은행의 대출금리를 반영한 ‘대출 기준 금리’가 적용되며 여기에 1.6%의 금리가 붙는다. 부부합산 연 소득구간과 다자녀 여부에 따라 금리는 최대 3.6%까지 지원받을 수 있다. 연 소득에 따른 이자지원금리 최대 연 3.0%/ 조건에 따른 추가 이자지원금리 최대 연 0.6%까지 지원받는 형식이다. 다만 지원으로 인해 실 금리가 1% 이하로 떨어질 경우 1% 금리를 적용한다.

올해 1월부터 기존 사업이 확대됨에 따라 자격 문턱은 낮아지고 혜택은 커졌다. 소득기준은 당초 부부합산 8000만 원 이하에서 9700만원(도시 근로자 평균 소득 150%) 이하로 완화됐다. 따라서 둘이 합쳐 월급 약 800만 원(종전 670만 원) 이하 신혼부부라면 누구든 지원받을 수 있다. 신혼부부 기준은 결혼 5년 이내에서 7년 이내로까지 늘었다.

서울 주거 포털 사이트에서 접수할 수 있으며 대출 문의는 협약은행 콜센터(국민은행, 신한은행, 하나은행)에서 가능하다. 청년 임차보증금 대출처럼 다산 콜센터(120)도 이용할 수 있다. 임차보증금 신청 시, 우선 협약은행에 방문해 대출한도조회 및 주택 계약을 하고 서울 주거 포털에서 신청서를 접수한다.

서울시에서 3일 이내로 신청서 및 제출서류 검토가 승인되고 나면 지원 신청자는 서울 주거 포털에서 융자 추천서를 발급받게 된다. 신청자가 관련 서류를 제출하고 나면 은행에서 대출자격 평가 후 대출금을 지급한다. 첫 번째 단계인 신청서 접수 시 준비해야 할 서류는 다음과 같다.

주민등록등본은 배우자와 별도 세대일 경우 각 1부가 필요하다. 혹시 예비 신혼부부라 아직 혼인관계 증명서가 없다면 예식장 계약서나 청첩장을 제출하는 것도 허용된다. 임대차 계약서는 계약금 지급 영수증을 포함하고 있어야 한다. 다만 위의 서류들을 모두 제출했을 시에도 대출 심사 시, 협약은행에서 추가 서류를 요청할 수 있기 때문에 주의해야 한다.

서울시 추천서 받기

신혼부부도 서울시 추천서가 필수이다. 기본적으로 대출 발급 신청 시에는 부부개인신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 서울시융자추천서, 건물등기사항전부증명서, (구)확정일자부임대차계약서, 계약금 영수증이 필요하다. 신혼부부를 대상으로 하는 사업이기 때문에 혼인관계 증명서가 필수적이며 예비 신혼부부는 예식 일자 증빙서류 첨부도 가능하다. 근로자일 경우에는 재직증명서 혹은 월급여명세서가 필요하며, 근로자외는 사업자등록증, 소득금액증명원, 사실증명원이 요구된다. 해당 서류들은 모두 주민등록번호 전체가 표시되어야 하며 1개월 이내 발급된 서류여야 한다.  

현재 주거안정을 위해 지원하고 있는 제도는 다양하다. 신혼부부를 위한 제도는 이외에, 버팀목전세자금대출, 중소기업 버팀목전세자금 대출 등이 존재한다. 하지만 그중 신혼부부 임차보증금 대출을 선택해야 하는 이유는 무엇일까? 

 우선 대출 대상의 소득 기준이 가장 높다. 버팀목 전세자금대출은 부부합산 연소득 6000만원 이하, 중소기업 버팀목전세자금대출은 부부합산 연 소득 5000만 원 이하인 반면에 서울시 전세대출은 연 소득이 9700만원 이하로 가장 높다. 대출 한도 또한 최대 2억원(임차보증금90%이내)로 가장 높다. 버팀목전세자금대출은 수도권 최대 2억원, 수도권 이외 2억 6천만원(임차보증금 80%이내)이며 중소기업 버팀목전세자금대출은 최대 1억원(임차보증금 80%이내)이다.

부부간의 소득, 자산을 정확하게 확인하는 것이 좋다. 이후 은행에서 사전상담을 통해 신혼집 예산을 확정하는 것도 중요하다. 또한 아무리 집이 마음에 들더라도 대출 완료까지 최소 2주가 소요되니 날짜가 맞지 않는 매물은 과감히 포기할 것을 권장한다.  

신혼부부 임차보증금 대출에서 가장 중요한 점은 대출 신청 시기이다. 신규 임차의 경우 주민등록 전입일과 임대차 계약서 상 입주일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내, 계약 갱신의 경우 주민등록 전입일로부터 3개월 이상 경과 후 계약 갱신으로부터 3개월 이내에 신청해야 한다.

해당 대출을 받기 위해서는 서울시의 추천서가 필수적이다. 그러나 추천서의 유효기간이 3개월로 짧은 데다 생애 1회만 신청 가능해 주의하도록 하자. 대출 심사 기간이 최소 2주라는 것을 고려 매물을 확보하는 것이 좋다.

그런데 서울시 추천서를 받았다 해도 은행 내규에 맞지 않을 경우 대출이 제한되거나 반려되는 변수도 있다. 또한 신혼부부 임차보증금 지원의 경우 중산층의 혜택이 이전보다 크게 줄어들었는데, 경우에 따라 이자 지원금리가 낮을 수도 있다. 따라서 타 상품보다 혜택을 비교한 후에 신중하게 접근하는 것이 좋다.

임대차 계약 사실 확인을 위해 경우에 따라 임대인을 방문하여 임대차 계약의 진위 여부를 확인할 수 있다. 따라서 이와 관련하여 임대인에게 사전 안내하는 것을 권장한다. 타 지역 거주자도 계약한 임대물건이 서울시 관내에 위치한다면 신청이 가능하다. 하지만 대출 실행 후 1개월 이내에 계약된 주택으로 전입신고가 완료된 주민등록등본을 은행에 제출해야 한다.

최초 대출 실행 후 대출금 증액은 불가능하다. 다만 임차보증금 증액 등으로 추가 대출이 필요한 경우 기존 대출금을 포함해 최대 2억원 이내에서 다른 상품으로 추가 대출이 가능하다. 하지만 추가 대출금에 대한 이자 지원은 되지 않기 때문에 주의해야 한다. 만약 대출 기간 중 소득이 증가하거나 주택 구입을 할 경우에도 대출 기간까지만 이자 지원을 받을 수 있다.

대출 기간 중 이사를 했다면 주택 조건이 변경될 수 있다. 이때에는 은행에 방문해 변경되는 상황에 대해 사전 고지 및 해당 주택이 대출 대상 주택에 적합한지 상담을 받아야 한다. 공공임대주택으로 이사하거나 전세 계약이 종료되어 대출금을 상환하는 경우에는 이자 지원 중단 사유에 해당되므로 반드시 은행에 통지해야 한다. 서울시 외 지역으로 전출되는 경우도 마찬가지이다.

결혼 예정자가 대출실행일로부터 6개월 이내 혼인사실 확인 서류를 미제출하면 이자 지원을 받을 수 없다. 서울시 외 지역으로 이사하거나 공공임대주택에 입주하는 경우도 마찬가지이다. 임대차계약이 종료되거나 대출금을 모두 상환하면 해당 시점 이후로 이자 지원이 중단된다. 대출 기간 중에 주택을 보유하는 경우, 기본 대출약정 기간까지는 이자 지원이 되지만, 연장 계약 시에는 제외된다.

이미 주택을 보유하고 있다면 원칙적으로 신혼부부 임차보증금 대출 신청이 불가능하다. 다만 주택을 매매하고 신청이 가능하다. 이 경우 대출실행까지 소유권이전등기 접수증을 제출해 주택 처분 사실을 입증해야 한다. 주택이 아닌 입주권, 분양권이 있는 경우에는 주택 보유 수에 포함되지 않기 때문에 신청할 수 있다. 다만 대출 기간 종료 후 연장 시 주택 보유 여부를 다시 확인하기 때문에 유의해야 한다.