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만 19세가 되는 해, 우리는 성년의 날을 맞이한다. 어른이 된 것을 축하하고, 축하받는 공식적인 기념일이다. 동시에 성인이 됐다는 기쁨에 미뤄두었던 ‘책임감’이라는 무게를 짊어져야하는 날이기도 하다.

성인이 되면 부모님 품을 벗어나 대학교 등하교, 주체적인 삶, 취업 등 여러가지 이유로 자취를 시작한다. 그들의 말을 빌리자면 ‘자취 첫 달은 행복, 다음달부터는 현타의 연속’이라고 한다. 대부분 월세로 자취를 시작하다보니 ‘돈’이라는 지극히 현실적이고 벗어나고픈 문제에 부딪히는 것이다.

 ‘띠링, 50만원을 이체하였습니다.’  월급이 통장과 하이파이브를 하고 떠나가는데 큰 공을 세운 주인공, ‘월세’가 나가는 소리다. 자취 6년차인 정사원이 지금까지 월세로 낸 돈을 계산하면 약 3,600만원. 매달 빠져나가는 월세를 바라보는 정사원의 눈에선 피눈물이 흐른다. 그 돈이면 차도 사고, 여행도 갈 수 있었지만 어쩌겠는가. 이미 떠나버린 돈인 것을.

정사원같은 청년들을 위해 준비한 이번 주제, 월세를 줄이는 '중소기업취업청년 전월세보증금대출'에 대해 알아보고자 한다. 이미 이체한 월세는 되돌릴 수 없지만 앞으로 나갈 월세는 막을 수 있는 절약행 특급 열차에 탑승해보자.

중소기업취업청년 전월세보증금대출(중기청 전세대출)은 이름처럼 중소·중견 기업에 재직 중인 청년을 대상으로 진행되는 대출제도다. 최대 1억 원을 고정 금리 1.2%로 대출받을 수 있다. 정사원이 1억원을 대출 받는다고 가정했을때 일반 전세자금 대출과 중소기업 청년 전세자금 대출의 금액차이가 얼마인지 계산해보자.

두 가지 모두 기존 월세금액과 비교 불가능할 정도로 저렴한 금액이다. 특히 중소기업 전세자금 대출의 경우 고정금리인데다가 지금까지 은행에서 찾아볼 수 없었던 ‘파격적으로 낮은 금리’를 제공한다.

대출기한은 2년으로 되어 있지만, 재심사를 통해 연장하면 최대 4년까지 1.2%의 금리를 받을 수 있다. 그 이후는 버팀목대출로 전환되어 2-3%대의 변동금리가 적용된다. 그러니 자격요건이 충족된다면 주저없이 신청하도록 하자. 

위 세가지 유형 모두 가능하다. 해당 대출은 만 34세 이하의 연 소득 3,500만 원 이하 직장인 중 무주택 세대주라면 누구나 신청 할 수 있다. 현역으로 병역의무를 마친 경우라면 만 39세까지 허용하고 있다. 또한 ‘청년’이라는 상품명으로 부부는 제외되는 것으로 오해할 수 있으나, 부부도 신청 가능하다. 단 부부 합산 연소득이 5천만원 이하여야 하며, 순자산가액이 2.88억원 이하여야 한다.

‘세대주가 아닌데 어떡하지?’  걱정하는 분들도 분명 있을거다. 하지만 대부분은 문제가 되지 않는다. 부모님과 함께 살며 ‘세대원’인 상태라도, 자취를 위해 부동산 계약을 마쳤다면 ‘예비 세대주’로 인정받기 때문이다.

공통적인 조건은 이렇게 두 가지다. 오피스텔은 상업용일 경우 대출 대상 주택에서 제외되니 주의하자. 또한 대출 진행시 보증금 100% 대출(주택도시보증공사)과 80% 대출(한국주택금융공사) 둘 중 하나를 고를 수 있다. 선택사항이지만, 매물 근저당권이 60% 이내가 아니라면 100% 대출은 불가하다.

대부분이 100% 대출을 원하지만, 절차가 까다로워 100%보다 80%를 선택하는 경우가 많다. 100%와 80%는 보증을 서는 주체도 다르며, 보증 금액도 차이가 난다. 이부분은 아래 Q&A에서 좀 더 알아보도록 하자.

대출 상품 정책이 바뀔 수도 있는 부분이기 때문에 매물 확보 전 은행에 방문해 대출 적격여부를 확인하고 제출 서류에 대한 상담을 받는 것을 추천한다.

조건에 맞는 집을 구했다면 이젠 집주인과 임대차 계약을 맺을 차례다. 대출신청을 위해 우선 계약서를 작성하고 확정일자까지 받아야 한다. 이때 계약금으로 보증금의 5% 정도를 선 납입해야 하는데, 전세보증금이 1억 원이라면 계약금은 500만원이다.

큰 돈이 오가기 때문에, 특약사항으로 “전세자금 대출이 진행되지 못할 경우, 계약금을 임차인에게 반환하기로 한다.”는 사항을 추가해달라고 요청하는 것이 좋다. 해당 특약을 넣지 않을 경우, 계약금을 돌려받지 못한다. 추가로 “임대인은 임차인이 전세자금 대출을 받는데 동의하고 협조한다”는 특약도 넣는 것이 좋다. 대출 진행시 은행에서 임대인을 직접 방문하거나 전화로 계약 사실을 확인하기 때문이다. 해당 부분은 은행에서도 안내일정을 알려주기 때문에, 그전에 임대인에게 미리 본인이 알려주는 것도 대출을 순탄하게 받는 노하우다.

팁으로 계약서는 평일에 작성하는 것이 좋다. 계약 후 바로 근처 주민센터에서 전입신고와 보증금을 지킬 수 있도록 확정일자를 받아 두는 것이 안전하기 때문이다.

계약서 작성이 끝났다면 어디로 가야할까? 은행 방문전 인터넷에서 자산 심사를 진행하도록 하자. 2019년 말부터 법이 개정되어 자산심사과정이 사전 자산심사와 사후 자산심사로 나뉘어 진행된다. 사전자산심사만 통과되면 대출은 실행이 가능하지만, 추후 사후자산심사에서 부적격으로 판정되면 가산금리가 부과될 수 있다. 1-2주안에 대출이 진행되었던 예전과 달리 이로 인해 3-4주가 소요된다. 때문에 계약서 작성 시 입주가능일은 넉넉하게 한 달 이후로 합의하도록 하자.

자산 심사 신청이 되었다면, 빠른 대출을 위해 은행원과 약속을 잡아 미리 방문하자. 자산 심사가 승인날 것이라는 가정 하에, 은행에서 대출을 위한 서류처리를 먼저 해두는게 빠르게 대출을 받는 방법이다. 보통 계약시 복비를 지급하기도 하지만, 대출 받은 금액으로 잔금을 모두 치르고 난 후 부동산 중개인에게 복비를 지급하는 것이 좋다.

 위 서류를 모두 준비했다면 순조롭게 대출 신청을 할 수 있다. 만약 보증금 전액을 대출받지 못했다면, 나머지 금액은 신용대출을 이용하는 방법이 있다. 신용대출의 금리와 한도는 개인의 신용, 그리고 은행에 따라 천차만별이므로 여러 은행을 방문해 금리를 상담받아보는 것이 좋다. 

다만 대출심사 중 다른 대출을 실행하는 것은 매우 위험하기 때문에, 본인이 전세자금대출을 받고자 하는 은행에서 충분한 상담 후 신용대출과 전세대출을 동시에 진행하는 것이 가장 안전하다. 상의 없이 전세대출 심사 중에 타 은행에서 신용대출을 받는 경우, 신용등급이 떨어져 대출 심사가 거부될 수도 있으니 주의해야한다.

사회 초년생에게는 멀고도 어려운 대출이기 때문에 홈페이지에 게시된 설명으로는 이해가 어려운 부분이 많다. 그래서 많은 분들이 헷갈려 하는 점들을 모아서 정리해 보았다.

A: 보증을 서는 주체가 다르다. 100%는 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금의 100%를, 80%는 한국주택금융공사가 임차보증금의 80%를 보증한다. 또한 100% 대출이 가능한 매물은 선순위채권(근저당 등)이 주택 가격의 60% 이내여야한다. 사회초년생들이 많이 찾는 원룸의 대부분은 다가구 주택이므로 이러한 조건을 충족하는 매물을 찾기는 매우 힘들고, 찾았을 경우라도 아래와 같은 추가 절차가 필요하여 임대인과 마찰이 생기는 경우도 더러 있다. 

100% 대출을 받으면 좋지만, 만약 대출 심사에서 조건이 맞지 않아 탈락될 경우 다시 집을 구해서 대출심사를 거치는 3-4주의 과정을 거쳐야 하기 때문에 신중하게 결정하는 것이 좋다.

A: ‘중소기업취업청년 전월세보증금대출’ 상품의 자격요건에 부합하지 않는다면 대출기간 2년이 경과했을 때 버팀목 대출의 금리(2-3%)를 적용받게 된다.

A: 1개월을 만근하고 급여를 받았다면 가능하다. 은행에서 1개월분을 12개월로 산정하기때문에 문제되지 않는다.

초기 해당 대출 상품의 지원 연령은 만 19세에서 만 25세 미만의 청년이었다. 대출금액도 5천만원이 한도였다. 하지만 현재 34세까지 확장되었고 대출한도도 실질적인 시세에 맞춰 1억원까지 확대되었다.

그런데 현재 1억원으로 구할 수 있는 매물이 많지 않다. 이전보다 대출 한도가 높아졌지만, 여전히 시세에 맞지 않다는 의견이 나오고 있어 1억 5천까지 확대되지 않을까하는 기대를 모으고 있다.

또한 최저임금 인상에 따라 연소득 3500만원에 대한 기준도 높이자는 목소리가 나오고 있다. 3500만원 이상의 소득인 경우 버팀목 전세 대출을 받는데 2-3%의 금리가 적용된다. 1년으로 계산했을때 1억원 전세에 대한 이자는 200만원 정도 차이가 나는 것이다.

필요하다고 판단되면 분기마다 정책이 개선되었기 때문에 이부분도 사회 경제에 따라 변화되지 않을까 기대해 본다. 이제까지 주거 비용으로 곤혹을 치렀던 직장인이라면 해당 대출을 통해 그 부담감을 줄이고, 조금 더 마음 편한 생활을 즐기기를 바란다.