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부동산 시장 전망에 대한 연구 기관들의 의견이 극명하게 갈리고 있다. 한국건설산업연구원은 서울 집값이 하락할 것이라 예상했지만 주택산업연구원은 반대했다. 이렇게 대표적인 두 기관이 서로 다른 전망을 한 것은 처음이다. 하지만 지방 집값에 대하여는 공통으로 떨어질 것을 전망했다.

한 전문가는 특정 지역을 제외하고는 인구 감소와 주택 공급량 증가의 영향을 계속 받을 것을 예상했다. 하지만 일부 지방에서는 엄청난 오름세로 많은 이들을 당혹하게 한 지방의 지역들이 있다. 이러한 지역들은 주변 지역 집값이 하락할 때에 어떻게 홀로 몇 억씩 올랐을까? 한번 알아보자.

2019년 11월, 부산의 해운대, 수영, 동래구가 조정대상지역에서 해제되면서 1순위 청약 요건과 분양권 전매제한 기간이 완화되었다. 또한 양도소득세 중과 조치에서 제외되었다. 이로 인해 부산 주택시장에서는 아파트와 분양권값이 뛰었으며 집주인들은 매물을 거둬들이는 현상이 나타났다.

이러한 배경에는 지난 1년간 동래구, 수영구, 해운대구 집값이 하향 안정세를 띠어 정부가 특단의 조처를 내린 것으로 파악된다. 특히 해운대 해변 앞 ‘엘시티 더샵’은 75평 며칠 사이에 프리미엄이 5억 원 넘게 붙게 되었다. 규제 해제 전에는 매매가가 23억 원 이었으나 규제 해제 후, 30억 원에 달했다. 또한 58평의 같은 아파트는 6000만 원의 마이너스 프리미엄이었으나 1억 5000만 원 프리미엄이 붙었다.

지난해 광주의 집값은 가파를 상승곡선을 그리며 크게 상승했다. 이에 따라 봉선동 ‘한국아델리움 3차’는 지난해 초 5억~6억 원에 거래되던 아파트가 11월에는 11억 1000만 원에 달했다. 하지만 이후부터 하락세를 그리더니 작년 8월 7억 8,000만 원에 거래되었다. 많은 전문가는 이 현상을 ‘광주의 대치동’으로 불리는 봉선동 일대 아파트 가격 거품이 빠지게 되면서 일어난 현상으로 해석했다.

이러한 가격 거품은 작년 봉선동 일대 아파트의 지속적인 상승세를 틈타 투기 세력이 시장에 들어와 매물을 사들인 것으로 파악된다. 실제로 평균 500~700건 수준이던 봉선동 일대 아파트 거래량이 지난해에는 950건으로 급증했다. 하지만 올해 차익 실현을 위해 매물을 내놓았으나 감당할 실수요자가 뒷받침되지 않아 급락했다.

그런데도도 KB국민은행의 조사 결과에 따르면, 광주는 1분위보다 5분위 아파트의 가격이 5.6대 더 높아 전국에서 아파트값 격차가 가장 크다. 이처럼 일정 지역은 떨어지고 있으나 오르는 현상이 일어났다. 또한 작년에 비해 높은 매매가로 인해 거래량은 둔화하었다. 그러나 높아졌던 매매가가 상승속도보다 천천히 떨어지고 있어 상승효과를 보고 있다.

작년 한 해 동안 대전은 전국 최고 수준으로 집값이 상승하였다. 한국감정원의 조사에 따르면, 대전의 주택매매가격 상승률은 2.86%로 전국 1위를 달성했다. 이에 대한 결과로, 대전 서구 크로바 아파트는 불과 2년 전 6.4억에 거래되었다. 그러나 올해 1월 17.1억 원에 거래되어 많은 사람을 놀라게 했다. 이렇게 갑작스럽게 대전의 집값이 상승한 데에는 두 가지 이유가 있다.

지난 몇 년간 충청권 주택 시장의 중심 격이었던 세종시가 지나치게 높은 집값 상승률로 인해 2019년 투기과열지구로 지정되었다. 이로 인해, 세종에 쏠렸던 충청권 수요가 대전으로 유입되면서 집값이 폭등했다. 또한 수요 유입 시기에 맞춰 도안신도시 분양이 본격화되었다. 현재 도안신도시 분양아파트는 모두 완판되었다. 그리고 서구에 유성복합터미널, 현대아울렛 등 개발 사업이 진행되면서 인기는 날이 갈수록 높아지고 있다.

창원의 집값은 184주 연속으로 장기 하락세를 보였다. 이는 지역 기업 사업이던 조선업과 제조업 침체 여파로 인한 결과였다. 그러나 최근 조선업 경기가 살아나면서 창원 집값이 회복세를 타고 있다. 특히 창원 ‘용지 아이파크’는 2018년 말 5억 3,750만 원에 거래되었으나 몇 달 뒤, 6억 2,000만 원에 거래되었다. 불과 몇 달 만에 약 1억이라는 차익이 발생한 것이다.

이에 대하여 전문가들은 창원시의 수급 구조 개선으로 인한 현상으로 설명했다. 현재 창원시는 신규 아파트 공급을 조절하겠다고 발표했다. 그래서 신규 아파트에 대한 희소성이 상대적으로 높아지면서 ‘용지 아이파크’는 몇 달 만에 가격이 상승한 것이다. 현재 신규 아파트들을 제외하고는 창원 지역 대부분이 마이너스피를 기록하고 있다.

이처럼 바닥을 모르고 추락하던 지방 부동산시장이 하나둘 고개를 들고 있다. 수년째 이어지던 공급과잉이 끝을 보이면서 지방 부동산 시장에도 빛이 들기 시작했다. 하지만 갑작스러운 집값 상승으로 인해, 세종시처럼 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면 시장 분위기가 가라앉을 수 있다. 과거와 같이 투기 세력의 지나친 부동산 투자에 의해 실수요자들이 피해를 보는 일이 생기지 않기를 바란다.