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부동산 계약이 쉽지 않다. 발품을 팔아 어렵게 마음에 드는 오피스텔을 발견했다. 문제는 부동산 아저씨가 "업무용 오피스텔인데 괜찮아요?"라며 물어보았다는 점이다. 오피스텔이 그냥 오피스텔이 업무용은 또 무엇이고 아저씨는 왜 괜찮냐고 물어본 걸까. 그 이유를 알아보자.

오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어다. 이름처럼 오피스텔은 업무시설로 분류되어 왔다. 그러나 2010년 오피스텔이 주택법 개정에 따라 준주택으로 분류되면서 주거용으로 사용할 수 있게 되었다. 본래 사무용도로 쓰이던 오피스텔은 이때부터 '업무용', '주거용'으로 나뉘게 되었다. 

오피스텔의 두 가지 용도는 법적으로 다를까? 그렇다. 오피스텔은 용도에 따라 세금과 혜택이 달라지며 소유주는 오피스텔의 용도를 신고하고 그에 맞게 운영해야 한다. 업무용 오피스텔과 달리 주거용 오피스텔은 일상생활 공간이 사용면적의 50% 이상이어야 하며 주민등록 전입신고가 필수라는 조건이 있다. 

주거용 오피스텔의 기준 중 한 가지가 사용면적에서 50% 이상의 일상생활 면적이라고 언급한 바 있다. 그렇다면 부동산 아저씨가 업무용 오피스텔인데 괜찮냐고 물어본 것은 일상생활 공간이 그보다 좁아서일까? 일부 그런 경우가 있을 수 있지만, 대부분의 오피스텔은 매입자가 오피스텔을 두 가지 용도 중 어떤 것으로도 사용할 수 있게 설계되어 있다. 

업무용 오피스텔이라 해도 내부 구조의 차이는 같은 오피스텔 건물의 주거용 오피스텔과 크게 다르지 않은 것이다. 더군다나 임차인이 직접 부동산을 방문해 실제로 보고 계약하는 것이 일반적인 만큼 구조 때문에 업무용이라는 점을 강조할 필요도 없다. 그렇다면 대체 왜 그렇게 묻는 걸까?

부동산 아저씨의 '괜찮아요?'를 이해하기 위해서는 우선 임대인의 입장을 알 필요가 있다. 오피스텔은 부양 받을 때부터 업무용으로 활용할지 임대용으로 활용할지 결정하게 된다. 이때 세금 차이가 발생한다. 오피스텔 분양가에는 건물 거액의 10%만큼의 부가세가 포함되어 있는데, 임대인이 업무용으로 분양받을 시 부가세를 환급받을 수 있기 때문이다. 

토지 가액 2억 원, 건물가액 2억 원의 오피스텔을 업무용으로 분양받을 시 임대인은 건물가액 2억 원의 10%인 2000만 원을 환급받게 된다. 반면 주거용 오피스텔은 부가세 환급을 받지 못한다. 또 주거용 오피스텔이 주택으로 간주되는 점도 임대인이 업무용 오피스텔을 선호하는 이유 중 하나다. 

문제는 업무용으로 분양받은 임대인 중 일부가 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 임대한다는 데 있다. 업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔이 아니기 때문에 전입신고를 해서는 안 되기 때문이다. 거주자가 업무용 오피스텔에 전입신고를 할 시, 업무용 오피스텔이 주거용으로 용도 변환되며 환금 받은 금액을 반환해야 하기 때문이다.

이 같은 이유로 업무용 오피스텔 계약 시 임대차계약에서 전입신고 불가 혹은 전입신고 시 임대로 인상을 조건으로 두는 곳이 많다. 결국 부동산 아저씨의 물음에는 '전입신고를 못하는데 괜찮으냐'라는 속뜻이 담겨있는 셈이다. 대체 전입신고가 뭐길래 이렇게까지 묻는 걸까?

주민등록법에 따르면 전입신고 의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍 사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 정부 24시에 접속해 전입신고를 하도록 되어있다. 그러나 업무용 오피스텔은 주거용이 아니기에 굳이 전입신고를 할 필요가 없는 것도 사실이다. 하지만 여기에는 치명적인 문제가 있다.

가장 큰 문제는 임차인이 임차한 임대인의 부동산이 경매에 넘어가더라도 보증금을 보장받지 못한다는 점이다. 보증금을 받기 위해서는 자신이 해당 부동산을 임차했다는 것을 증명해야 하는데 전입신고를 하지 않으면 증명할 수가 없는 것이다. 

보증금을 보호받는 방법으로는 임대인과 협의 하에 전세권설정 등기를 하는 방법과 전세금 보증보험을 드는 방법이 있다. 첫번째 방법은 임대인이 인감과 각종 서류가 필요해 임대인의 동의가 필수이며 두번째 방법은 임대인의 동의가 필요 없지만 보증 보험료가 연 0.2% 발생한다.

이외에도 소득공제에 있어서 불이익을 받는다. 대한민국은 월세에 대한 소득공제를 제공하고 있는데 전입신고를 하지 않으면 소득공제를 받을 수 없다. 또 예비군 등 각종 행정서류도 실거주지에서 받아 볼 수 없다는 불편함이 있다. 결국 업무용 오피스텔인데 괜찮냐는 물음에는 이 같은 불이익과 리스크를 감내할 수 있냐는 물음이 담겨 있는 것으로, 가능한 주거용 부동산을 찾는 것이 좋다.