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"오를 곳은 오른다"

9.13 부동산 대책으로 하락세던 집값이 반등 기미를 보이고 있다. 다만 서울은 주춤하고 경기도가 상승하는 모양새다. 경기도는 최근 각종 개발호재를 맞이하고 있다. 이에따라 4000만 원까지 붙었던 경기도 아파트 마이너스 프리미엄도 회복될 것이란 전망이 나온다.

그간 경기도는 과잉공급으로 인한 '준공 후 미분양'을 겪었다. 2019년 6월 기준 입주가 예정된 전국 아파트 약 4만 5178가구 중 경기도가 1만 9310가구로 43%를 차지했다. 이는 수도권 입주물량 2만 7132가구의 71%다. 미분양이 해소되지 않은 상태로 공급이 지속됨에 따라 2018년 4968가구였던 경기도 미분양은 2019년 4월 기준 7048가구로 증가했다.

특히 준공된 이후에도 입주자를 찾지 못한 가구가 2613가구로 집계되었다. 이 같은 '준공 후 미분양'은 준공 전 할인 및 프로모션에도 수요가 없었다는 뜻이다. 최근 마이너스 피가 늘어난 것과도 관계가 깊다. 이처럼 경기도가 전반적인 공급 과잉에 시달리는 가운데, 2억 원 이상 프리미엄이 붙은 아파트가 등장해 관심을 끌고 있다. 다른 분양 매물과 비교되는 이들의 특징을 조금 더 알아보자.

1. 아파트 분양에 프리미엄이 붙는 이유

흔히 말하는 아파트 프리미엄은 신축 아파트 분양권에 붙는 웃돈을 말한다. 이는 수요와 공급에 따른 것으로, 아파트 미래가치 상승이 예상될 때 붙는다. 반대로 수요가 없어 분양가보다 낮은 가격에 분양권이 거래되는 것을 마이너스 프리미엄, 마피라고 부른다.

이 같은 프리미엄은 한국의 실질적인 분양가 결정권이 HUG(주택도시 보증 공사)에게 있어 발생한다. 선분양 제인 대한민국은 건설사 부도 등으로 인한 피해를 방지하기 위해 HUG의 분양보증을 받아야 한다. HUG는 분양보증을 볼모로 초고가 분양을 방지하며 분양가를 일정 수준으로 유지하고 있다.

그동안의 부동산 상승기에서 분양가 제한은 '아파트는 분양할 때가 가장 싸다'라는 인식을 형성했다. 부동산 상승이 예상될 시 분양권을 얻지 못한 이들은 웃돈을 얹어 분양권을 매입한다. 아파트 프리미엄이 붙는 것이다. 같은 이유로 침체가 예상된다면 프리미엄은 형성되지 않는다. 경기도 아파트가 과잉공급으로 침체 중인 상황에서, 프리미엄 2억 원이 형성된 두 아파트를 살펴보자.

2. 프리미엄 2억 붙은 아파트들

경기도 고양시 덕양구의 고양 향동 호반베르디움 4단지는 최근 분양가 프리미엄이 2억 원까지 붙었다. 인근 부동산 관계자는 "지난주엔 분양권에 웃돈을 1억 9000만 원까지 올렸는데도 거래될 뻔했는데 집주인이 그마저도 거절하고 1000만 원을 더 올렸다"라고 말했다.

기존 전용 84㎡의 분양권은 6억 4000만 원이었지만, 프리미엄이 2억 원 붙어 8억 4000만 원까지 시세가 올랐다. 고양 향동 호반베르디움 4단지는 서울 경계에 위치한 고양 향동지구에 위치한 아파트다. 마포구, 은평구와 닿아 있으며 상암, 광화문, 여의도로의 출퇴근이 편리하다.

전철역 하나 없으면서도 프리미엄이 붙은 이유로는 창릉 신도시와 고양선 등 개발호재가 지목된다. 3기 신도시인 창릉 신도시는 기존 일산 신도시보다 서울과 가깝다. 여기에 고양 시청부터 창릉 신도시, 향동지구를 지나 6호선 새절역까지 닿는 고양선이 예정되어 있다. 향동지구는 창릉 신도시보다 서울과 가깝고 광역도로 진입도 가능해 서울 출퇴근 수요가 몰렸다.

2019년 5월 준공된 용인시 수지구 동천 자이 2차 아파트도 동년 4월 전용면적 84㎡ 아파트 분양권에 최대 2억 원의 프리미엄이 붙었다. 소형인 전용면적 59㎡는 2억 8000만 원 프리미엄이 붙은 매물도 나왔다. 동천 자이 2차는 총 8개동 1057세대의 대단지 아파트다.

동천 자이 2차는 동천 초등학교가 아파트 옆에 있는 초품아다. 도보 15분 거리에 신분당선 동천역이 있어 강남과 판교, 양재로 30분 내에 이동할 수 있다. 역 인근에 CGV, 홈플러스, 하나로마트 그리고 성남 농산물 시장이 있어 생활 편의성이 높다.

그러나 2억 원까지 분양권 프리미엄이 붙는 데는 SK하이닉스의 영향이 컸다. 2019년 3월 SK하이닉스 반도체 클러스터 입지가 용인시 처인구로 결정되며 간접 수혜를 입었다. 처인구의 미분양분이 소진되면서 인접한 기흥구와 수지구에 잔여 수요가 몰렸다.

또한 집값 중요 요소 중 하나인 학군이 형성되고 있다는 점도 가격 상승을 이끌었다. 명문고인 수지고와 국제 학교인 '페이스튼'이 있고, 대치동 학원가의 분원이 모여 이미 학원가를 형성했다. 성남시보다 집값이 저렴하고 업무지구와의 접근성이 높아 인구 증가도 이어졌다. 부동산 114의 분석에 따르면 10년 이상 된 아파트가 86%인 분당의 이사 수요가 특히 높은 것으로 나타났다.

이 두 아파트의 프리미엄 상승은 빨대 효과와 곁불 효과의 영향을 받았다. 창릉 신도시와 반도체 클러스터라는 호재가 간접적으로 작용했고, 교통 편의, 신축 아파트로 인근의 수요를 끌어들이는 빨대효과로 가치를 높였다. 이 같은 변화는 도시에 호재로 작용하지만, 기존 도시에는 악재로 작용한다.

한편 기존 도시의 침체를 방지책이 필요하다는 의견도 제시되고 있다. 이창무 한양대 도시공학부 교수는 기존 신도시 지역의 침체를 막기 위해 교통망을 촘촘한 것을 제안했다. "수혜가 없는 지역에 대해선 '가지치기'를 통해 교통망을 잇는 노력이 필요하다"라며 교통망의 중요성을 강조했다. 그러나 뼈대가 될 GTX도 언제 준공될 지 알 수 없는 상황이라 이같은 갈등은 지속될 것으로 보인다.

글 임찬식 기자

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