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성인이 되고도 경제적 여건 때문에 부모님의 품을 떠나지 못하는 캥거루 족이 하나의 사회 현상으로 나타났다. 하지만 이들도 언젠가는 독립하게 된다. 독립하여 거주할 곳을 구하는 방법에는 대표적으로 3가지가 있다. 월세, 전세 그리고 매매다. 그런데 집도 하나의 투자 상품으로 여기는 요즘, 재테크의 관점에서 바라보는 월세와 전세는 어떤 차이가 있을까? 임대인, 임차인, 그리고 부동산 시장의 관점에서 바라본 월세와 전세의 가장 큰 차이, 조금 더 알아보자.

월세와 전세의 각각 어떤 거주 형태이고, 기본적으로 어떤 차이가 있을까? 월세는 임대인의 부동산(집, 방, 상가, 사무실 등)을 일정 기간 대여하는 대가를 매달 임대인에게 지급하는 방식이다. 전세에 비해 목돈이 적어도 부동산을 대여할 수 있지만, 매달 월세와 관리비를 지출함으로써 고정지출이 생긴다. 

전세는 한 번에 큰 금액을 일정 기간 임대인에게 맡기고 대신 일정 기간 부동산을 대여하는 방식이다. 계약기간은 2년이 일반적이며, 그 기간 동안 별도의 지출 없이 부동산을 점유할 수 있다. 전세 1억 원과 비교해 50만원의 월세 생활은 매달 6%의 높은 수익을 임대인에게 제공하는 셈이지만, 거취와 자금의 유동성을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 

임대인은 부동산을 임대하는 방식으로 전세와 월세 중 무엇을 할지 선택해야 한다. 임대인의 임대 방식 선택에 영향을 주는 첫 번째 요소는 임대인의 투자성향이다. 투자성향이 안정적인 임대인은 전세보다 월세를 선호한다. 월세는 은행 이자처럼 매달 정기적으로 지급되면서도 은행 이자보다 수익이 높다. 하지만 도배, 수리 등의 별도의 지출이 생길 가능성이 있다. 공격적인 투자성향을 가진 임대인은 월세보다 전세를 선호한다. 이들은 전세금으로 더 큰 투자시장에 참여하며, 계약 만료 후에 전세금을 돌려주고도 월세보다 많은 수익을 기대한다. 

두 번째는 금리, 정책, 규제 등의 경제정책환경과 입주물량 예정, 기반 시설(지하철 등)의 신설과 같은 주변 환경이다. 전세가는 그동안 매매가와 비례하는 움직임을 보여왔다. 매매가가 오르면 전세가도 오르고, 매매가가 내리면 전세가도 내려간다. 전세가 월세보다 자잘하게 신경 쓸 일이 덜하다는 점도 이유가 될 법하지만 투자자의 관점에서 월세와 전세를 결정할 중요한 차이라 보기 어렵다. 

그렇다면 부동산을 대여하는 사람, 임차인은 어떤 이유로 월세와 전세를 선택할까? 가장 큰 이유로는 위에서 언급했듯이 임차인이 어느 정도의 목돈을 확보했는가이다. 하지만 다양한 전세 대출이 있는 상황에서 월세와 관리비 같은 고정 금액을 생각하면, 은행 이자를 내면서 전세에 들어가는 게 이득이다. 하지만 대출을 받을 수 없거나 조건에 맞는 전셋집이 없는 등의 이유 외의 같은 조건에서도 누구는 월세를 선택하고 누구는 전세를 선택한다. 재테크의 관점에서 이 또한 임차인의 투자성향 때문이다. 

월세를 선택한 임차인은 목돈을 운용해 월세 이상의 수익을 추구하는 적극적인 성향을 가지고 있다. 반면, 전세를 선택한 임차인은 안전한 투자를 선호한다. 전세로 목돈이 묶이는 대신 그들은 부동산 대여에 지출되는 고정비용을 줄일 수 있으며, 기간 동안 추가적인 목돈을 마련할 수 있다. 투자할만한 종목이 여의치 않을 때는 손실을 최대한 줄이는 것도 재테크의 일환이다. 

전세로 인해 목돈이 전세금으로 묶히는 것 자체가 손해라는 주장이 있다. 그러나 이는 개인의 투자능력에 따라 달라진다. 일반적인 전세 기간은 2년이며, 2015년부터 2017년까지의 소비자물가지수는 100에서 102.9로 상승했다. 전세는 상승한 화폐가치만큼의 손해를 입었지만 줄인 주거비를 목돈에 추가할 수 있었으며, 월세는 거주비를 지속적으로 지출하면서 목돈 운영으로 손해를 봤을 수도, 수익을 냈을 수도 있다. 전세와 월세의 손익 차이는 개인의 재테크 능력에 따르는 것이지 절대적이지 않다. 

위에서 입장에 따라 전세와 월세를 보는 차이에 대해 알아보았다. 그렇다면 개인을 벗어나 시장의 관점에서 전세와 월세는 어떤 차이가 있을까? 전세는 우리나라에만 있다시피한 제도이며, 기간 동안 부동산을 대여해주는 조건으로 임대인이 받는 무이자 대출이다. 결국 전세는 전세금에 자신의 목돈을 더함으로써 더 큰 수익을 내려는 임대인 때문에 존속해온 제도인 셈이다. 

우리나라는 경제가 성장하면서 부동산도 급격히 상승해왔다. 특히 빚내서 집사는 풍조가 이어지면서 집값은 고공행진을 거듭해, 부동산은 한 번에 큰 수익을 얻을 수 있으면서 주식보다 안전한 투자종목으로 취급되었다. 하지만 부동산 시장이 안정되면 전세는 월세에 비해 임대 사업으로의 가치를 잃는다. 결국 부동산 시장의 안정도가 월세와 전세를 가르는 가장 큰 차이인 셈이다.