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임대업을 노후대비로 삼은 이들이 늘어나면서 임대인과 임차인 간의 갈등이 늘고 있다. 특히 월세 연체나 계약 만료 후에도 임차인이 집, 상가 등의 부동산을 비우지 않아 임대인이 장기가 손해를 보는 일도 그만큼 늘어났다. 악질 임차인의 경우 오히려 월세를 연체하며 배짱을 부리고 계약 기간이 끝나도 나가지 않는 경우도 있다. 그렇다고 소송까지 가기엔 부담이 크니 이러지도 저러지도 못하며 손해를 보는 임대인들이 많은데,임대인은 어떻게 해야 자신의 월세와 부동산을 되찾을 수 있을까? 조금 더 알아보자.

상가의 경우 제10조의 8(차임 연체와 해지)은 "임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"를 명시하고 있다. 기존에는 2개월분 이상 연체되어야 임대차계약 해지가 가능했지만, 2015년 5월에 상가임대차보호법이 개정되면서 3개월분 이상 월세가 연체되어야 임대차계약을 해제할 수 있게 되었다. 3개월이 아닌 3개월분이기 때문에 매달 월세 50만원 중 매달 30만원만 임차인이 납입했다면 미납금이 150만원 이상 되어야 임대차계약을 해지할 수 있다.

만약 기존 계약에서 2개월 연체 시 해제 가능 등의 특약이 있었다고 해도 제15조(강행규정)에 의해 해당 특약사항은 효력을 잃는다. 대신 제10조(계약 갱신 요구 등)에 의해 임대차 기간 만료 6개월~1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 때, 3개월분 이상 연체한 기록이 있다면 정당한 사유로 인정되어 계약 갱신을 거절하고 쫓아낼 수 있다. 연체로 발생한 해지와 계약 갱신에 대한 선택권은 임대인만이 행사할 수 있으므로, 임차인에게는 선택권이 없으며 이 과정을 통해 임차인은 권리금을 받지 못할 가능성이 크다.

주택의 경우는 임차인이 월세 2개월분을 연체하면 임대인이 해지할 수 있으며 묵시적 갱신 또한 효력을 잃는다. 연체하는 임차인 중 위의 제약을 모르는 사람이 많으므로 위의 사항에 대해 미리 알려주어 연체에 대한 경각심을 가지도록 하는 것도 월세 연체를 미연에 방지할 수 있는 방법이 될 수 있을 것이다. 위의 조건에 따라 임대차 기간 종료 이전에 임대인이 임차인에게 해지 통지를 할 수 있으며 통지 즉시 효력이 발생한다.

월세를 연체하면서 보증금에서 제하라는 임차인도 있을 것이다. 그러나 대법원의 판례에 따라 임차인이 '보증금에서 월세를 제하면 되는 것 아니냐'라는 논리를 사용한다 해서 채무 불이행의 책임에서 벗어날 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없다. 때문에 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋다. 만약 연체이자 약정이 있는데 보증금에서 월세를 공제하면 연체이자를 물릴 수 없으니, 가능한 보증금은 보존하는 것을 추천한다. 보증금에서 미납금을 제하는 건 임차인이 나가 보증금을 돌려줄 때 해도 된다. 

법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법도 있다. 법원에 지급명령신청을 할 수 있다. 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정한다. 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용할 수 있는 제도이다.

월세를 내지 않는 임차인을 상대로 하는 마지막 방법으로는 명도소송이 있다. 간단히 말해, 계약 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송으로 비용과 시간이 많이 든다는 단점이 있다. 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에 하는 소송이며, 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있다. 점유 이전금지 가처분은 임차인이 강제집행 이후에도 점유를 시도하거나 주민등록 이전을 하지 않는 등의 행위에도 유용하다. 만약 점유를 시도한다면 부동산강제집행효용침해죄로 형사고소를 할 수 있고, 주민등록 이전을 하지 않는다면 판결문을 근거로 주민센터에서 말소 신청을 진행할 수 있다.

위에서 제시한 대로, 명도소송은 시간이 오래 걸리며 금전적 손실도 발생한다. 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가진다. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 무엇보다 제소전화해는 다툼이라는 제한이 있는 명도소송과 달리 제한 없이 신청할 수 있어 분쟁을 사전에 예방할 수 있어 유용하다.