건물주도 급이 있다. 자신의 건물에 어떤 업종이 입점해 있는지가 수익을 판가름한다. 예를 들어 건물 1층에 이름 없는 식당이 들어오는 것과 은행이나 자동차 회사가 들어오는 것은 천지 차이라는 것이다.
널리 이름이 알려진 업종이나 상호가 들어오면, 빌딩에 대한 인지도도 높아지고, 임대료가 밀릴 걱정도 없어진다. 예를 들어 신촌에 있는 탐앤탐스 건물은 12년 동안 임대료를 단 한 번도 밀린 적이 없다고 한다. 탐앤탐스가 입주하기 전에는 세입자들의 업종이 모두 제각각이었고, 장사가 안되는 업소는 임대료 연체율도 높은 편이었다.
처음 건물주가 이 건물을 매입했을 때 가격은 31억이었다. 하지만 탐앤탐스에 비교적 저렴한 가격으로 건물을 임대하고 12년이 지난 지금, 이 건물의 가치는 무려 73억 원이 되었다.
임대료가 밀릴 염려도 없고, 월세도 많이 나오니 빌딩의 자산 가치가 엄청나게 오른 것이다. 이처럼 우량한 세입자를 유치해 임대료를 조금 낮추더라도 건물의 가치를 올려 파는 경우가 있다.
2017년 기준, 평당 임대료가 가장 높은 건물은 서울 종로구에 위치한 그랑서울이다. 이곳의 월 임대료는 3.3㎡당 약 14만 정도 된다. 지하 7층부터 지상 24층까지 2개 동으로 이루어져 있다.
100평 기준 월 임대료는 1,400만 원으로 그야말로 입이 떡 벌어진다. 1층당 1,000평으로 계산했을 때, 1억 4천만 원의 월 수익이 생기는 것이다.
한 편, 서울 오피스 빌딩 공실률이 2003년 이후 최고치를 기록했다. 10.6%라는 어마어마한 수치로 공급은 계속 이루어지고 있지만, 사무실을 채울 기업은 없다.
올 하반기에는 11%를 넘길 것으로 관측되어 진다. 이러한 와중에도 임대료는 계속 오르고 있다. 경기침체로 빌딩의 투자 수익률이 평균 1.5%에 불과하지만 그래도 건물주에 대한 환상이 꺼지질 않는다.
임대료를 낮추는 대신 관리비를 올린다. 각종 명목으로 관리비를 가져가는 건물주들이 늘고 있다. 이는 오피스텔과 원룸에서 더욱 많이 보이는 현상이다. 서울의 원룸 평당 관리비는 1만 원이다.
아파트의 평당 관리비가 5천 원인 것과 비교했을 때, 2배나 차이가 난다. 오피스 빌딩은 더욱 심각했다. 2014년 기준 서울 3권역에서는 평균적으로 평당 4만 원이라는 관리비가 붙는 것이다. (2018년 현재 서울 종로의 ㅅ빌딩, 평당 관리비 4만 8,000원)
상가 건물들 역시 별반 다르지 않다. 정부가 임대료 인상률 5% 제한이라는 카드를 꺼내 들자, 건물주들이 임대료를 올리지 않는 대신 관리비를 올렸다.
실제로 주변 시세보다 저렴한 가격에 계약하려고 보니, 관리비가 주변보다 배는 더 비싼 곳이 수두룩했다. 더 심한 곳은 관리비를 임대료의 10%로 규정하여 받는 곳도 있었다. (임대료 상승 시 관리비도 상승)
유명 연예인 류승범 씨는 지난 2006년 신사동 가로수길에 있는 건물을 16억에 사들였다. (사고 취득세 5,000만 원) 그로부터 6년이 지난 2012년, 8억 원 정도를 들여 더 큰 규모로 건물을 신축했다. 이후 이 건물은 78억 8,000만 원에 매각된다. 시세차익으로 무려 54억 3,000만 원이라는 돈을 번 것이다.
건물주들이 가장 선호하는 돈벌이 방법이 바로 시세차익을 노리는 것이다. 임대수익도 물론 나쁘지 않지만 결국 시세차익을 목적으로 건물을 관리하면 임대수익이 따라오는 것은 물론, 결정적인 한 방을 얻을 수 있는 것이다.
임대수익, 시세차익 이런 수입 말고 부가적으로도 돈을 벌 방법이 있다. 바로 광고이다. 특히 옥외광고가 떠오르고 있다. 옥외 광고판의 광고비를 결정하는 것은 교통량과 차량정체 정도이다.
또한, 건물 엘리베이터나 공용 게시판에 부착하는 광고가 있다, 엘리베이터 유리나 우편함에 즐비한 전단지들도 돈이 된다. 아파트나 오피스텔의 경우 세대수에 따라서 엘리베이터에 붙는 전단지 광고 비용이 다르다.
1~2년 정도 계약에 최소 200만 원에서 2,000만 원까지 수입을 낼 수 있다. (2010년 기준) 그러나 요즘에는 오히려 이런 전단지가 아파트의 미관을 상하게 해, 건물 시세에 악영향을 끼친다고 대부분 사라졌다. 대신 엘리베이터에 TV를 설치해 광고하는 경우가 늘고 있다.
광고 외에도 주차장이 요즘 떠오른다. 주차장 건물을 구매해 안정적이고 효율적인 수익 구조를 마련하거나, 오피스텔의 경우 더 넓고 특화된 주차장을 앞세워 관리비를 올리고, 세입자를 끌어모은다.
주차 공간이 수익률과 직결된다는 말까지 생겨났다. 주차장 건물에 오피스텔과 상가가 들어와 복합 건물이 되는 사례도 심심치 않다. 대표적인 성공 케이스로 배우 김희애씨를 들 수 있다.
