이사할 곳의 보증금을 내야 하는 임차인과 계약금을 돌려줄 수 없다는 임대인. 당연한 전세금 반환 문제는 의외로 빈번하게 터져 나오곤 한다. 임차인이 새로운 보금자리에 계약금을 걸고 이사날짜까지 받아 놓은 상태에서, 집주인이 계약금을 돌려주지 않을 때 문제는 꽤나 복잡해질 수 있다.
계약 시 꼼꼼하게 따져 보지 않았던 사항이 방을 뺄 때 고스란히 임차인에게 골칫거리로 돌아오게 된다. 전세금을 돌려줄 수 없다고, 배 째라는 집주인에게 임차인이 취해야 할 해결 방법에 대해 알아보자
‘깡통전세’라는 말을 들어 본 적이 있을 것이다. 집주인이 투자를 위해 집을 구입했다가, 은행 대출금 이자가 연체되면서 집이 경매에 넘어가 버린 상황을 말한다. 임차인 입장에서 보면, 집주인이 집을 처분해도 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 혹은 집주인이 전세를 낀 매매로 새로운 투자를 진행했을 수도 있다.
실제 대부분의 임대인은 임차인으로부터 받은 보증금을 이전 임차인에게 주는 반복적인 형태로 전, 월세를 운용하고 있다. 그래서 집주인이 다음 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 말하는 경우가 많다.
하지만 이런 집주인의 변명은 합당하지 않다. 계약이 만료됐다면, 집주인은 어떻게 해서든 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는 게 당연하다. 이경우를 대비해 임차인은 다양한 수단을 통해 유리한 상황을 만들어 놓는 것이 좋을 것이다.
임차인은 최소 1개월 전에 집주인에게 미리 계약해지 통보를 전해 묵시적 갱신(동일한 조건으로 재계약)을 파괴해야 한다. 이 경우 되도록이면 빨리 이사 갈 것을 통보하는 것이 유리하다. 집이 빠지지 않으면 그만큼 집주인이나 임차인 모두에게 고통의 시작이 될 수도 있다.
임차인은 만일의 경우를 대비해 만기 3개월 전부터 이사계획을 확실하게 언급한 문자메시지나 통화 녹음 등을 증거자료로 수집하는 것은 가장 좋은 예방법이다.
임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 받아 놓으라는 이야기 많이 들어봤을 텐데, 만약 집주인이 대출금 상환 등의 문제로 집이 경매에 넘어갈 경우, 우선으로 변제권을 받을 수 있는 합당한 기회가 생기게 되기 때문이다. 전입신고는 해당 집에 살았다는 증거가 되고, 확정일자는 이를 구체적으로 뒷받침해주는 증명이 된다. 주민센터나 온라인으로 손쉽게 가능하니 꼭 받아 두는 것이 좋다.
최근 전셋값 하락 등으로 ‘전세보증보험’에 가입하는 가구가 2배씩 증가했다. 집주인이 파산했을 경우, 정부가 대신 전세금을 변제해주는 제도인데 전입신고나 확정일자는 돈 떼이는 것을 막아주는 장치가 되지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 버티면 어떻게 할 방법이 없다고 한다.
이때를 대비해 월 얼마간의 보증료를 납입하면, 새로운 임대차 계약 시 보증금을 다시 마련해야 하는 불상사를 막을 수 있다. 올해 2월부터 집주인 동의 없이 가입이 가능해졌으며, 한도 또한 5억 원으로 상향 조정됐다. 주택도시 보증 공사나 SGI서울보증보험에서 세입자 대신 집주인에게 전세금 상환을 요청하게 되고, 집주인은 이에 따라 연 5%의 이자를 내야 합니다.
집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 임차인은 확실한 법적인 테두리를 마련하기 위해 절대 하지 말아야 할 것이 몇 가지 있다. 우선, 주소 이전을 하지 말아야 한다.
이것은 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문이다. 또한 이사를 하더라도 짐은 어느 정도 유지해야 한다. 실효적 지배를 주장할 수 있기 때문이다.
임대인에게 보증금 반환을 기대할 수 없는 상황이라면, 먼저 ‘내용증명’을 보내 전세금 미납에 대한 사실을 문서로 증명한다. 분쟁 시 중요한 증빙자료로 활용될 수 있다.
우체국 접수창구에 3통을 접수하면 1통은 우체국이 보관, 나머지는 발송인과 임대인에게 보내 지게 된다. 보증금 반환이 늦어 짐으로써 내가 받게 되는 불이익과 부가적인 손해배상을 청구하겠다는 뜻을 지적하면 좋다.
그래도 집주인이 꿈쩍하지 않는다면, ‘지급명령신청’을 진행하면 된다. 서면으로 지급명령신청을 하고 서면심리 후 결정되면 채무자에게 송달, 채무자의 이의제기가 없다면 강제집행이 가능하다. 서류만 제대로 갖춰졌다면, 민사소송 등의 재판없이 진행돼 신속하고 저렴하게 처리될 수 있다. 하지만 상대방이 이의를 제기하면 민사소송으로 넘어가므로 시간과 돈을 절약하기 위해선 신중한 판단이 필요하다.
최악의 경우 최종 방법으로 전세금 반환소송이 진행된다. 경매신청 등의 강제집행으로 전세 보증금을 반환받을 수 있다.
소송 전 부득이하게 이사를 가야 할 경우 ‘임차권등기명령’을 신청해 예전 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않도록 기록으로 남겨둔다. 이는 곧 등기에 ‘빨간 줄’이 가는 것과 같아 임차인이 집을 계약할 때 따져봐야 할 조건이다.
그렇다면 이런 불상사를 미리 예방할 수 있는 방법은 없었을까? 이는 임대차 계약 시 꼼꼼하게 따져보면 확인해볼 수 있다.
바로 ‘등기부등본’을 확인하는 것이다. 아마 집을 구할 때 부동산에서 미리 떼어 주기도 한다. 등기부등본은 건물이 지어진 시점부터 현재까지의 모든 일이 기록되는 문서이다. 해당 집의 부채(가처분, 가압류, 경매, 선순위 전세권)나 소유권을 확인할 수 있는 유일한 자료이기도 하다.
말소 사항이 표시되도록 설정 발급하면 임차인 등기명령 등의 과거 분쟁 이력도 확인해볼 수 있다. 외관상 깨끗한 집, 시설이 편리한 집도 중요하지만, 무엇보다 계약 시 중요한 건 ‘안심하고 임대할 수 있는 집’인지 여부이다.
