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12월 10일부터 임대주택 제도에 개편이 생깁니다. 임대주택을 찾는 단계에서, 임차인이 해당 주택이 등록임대주택인지 아닌지 확인할 수 있도록, 임대사업자가 해당 주택의 소유권 등기에 등록임대주택임을 부기등기하는 의무가 생기는 겁니다.

현재 민간임대주택에관한특별법(이하 민특법) 상 아파트는 매입임대 형식이 불가능하고, 비 아파트(단독주택, 오피스텔 등)의 경우 임대주택 등록이 가능한데요. 이 경우 4년 단기임대가 사라지고 10년 장기일반임대만 남았으므로, 10년동안 의무임대기간이 존재하고, 또 이 기간 동안에는 임차료를 5%이내로 증액하는 것만이 가능하죠.

민특법 상 임대주택의 임차료 상승과 현재 임대차3법의 임대료상한제는 그 개념이 좀 다른데요, 민특법은 임차인이 변경이 되든 종전 임차인이 그대로 갱신을 하든 의무임대기간 10년 내에는 지속해서 5%가 유지되어야 합니다. 이른바 절대적 5%룰입니다. 그런데 임대 3법의 경우에는 종전 임차인의 갱신에 대해서는 5%룰을 적용하지만, 신규임차인에 대해서는 제한없이 임차료를 높일 수 있습니다. 이미 다들 아시겠지만 ‘갱신에만 5%룰’인 셈이죠.

때문에 민특법 상 장기임대주택에 임차를 하는 것이 임차인 입장에서 상당히 좋을 수가 있습니다. 장기 임대차가 가능해집니다. 왜냐면 임대인 입장에서 임차인을 변경하는데 따르는 이점이 사실상 아예 없기 때문입니다. 오히려 신규 전세계약을 해야 하는 경우 수수료가 나가므로 현 임차인이 장기거주하기를 바라는 경우가 많죠. 이런 점 때문에, 한번 민특법 상 임대주택에 임차를 하게 된 임차인의 경우, 해당 주택에 장기 임대를 하게 되는 경우가 많습니다. 물론 민특법 주택임대사업자(이하 주임사) 주택에 거주중인 임차인 중에는 거주지를 옮기거나 넓거나 좁은 집으로 이사하면서 신규 임대차를 구해야 할 일도 있을 겁니다. 

이런 경우 외에도, 차제에 모든 임대차 거래에서, 임차인 입장에서라면 해당 주택이 주임사 등록주택인지 아닌지를 알 수 있게 되었습니다. 이번에 개정된 내용은 민특법 상 장기임대주택의 등기부등본에 해당 주택이 등록임대주택임을 확인할 수 있도록 했습니다. 그러니 임차인 입장에서는 더욱 해당 주택의 임대차조건을 잘 알고 계약할 수 있을 것입니다.

사실, 이러한 변화는 이미 2019년 11월말에 표준임대차계약서의 의무사용이 되면서도 어느정도 예상된 바입니다. 왜냐면 표준임대차계약서에는 임차인에게 해당 주택이 등록임대주택임을 고지하고 그 조건도 설명하고 난 후 사인을 받는 란이 있는데요, 이렇듯 이미 등록임대주택은 적용되는 기준 등이 많아서, 임차인 보호가 꽤 이뤄지고 있음을 알 수 있습니다.

또 등록임대주택은 임대인이 보증보험 가입이 앞으로 의무화됩니다. 현재 보증보험은 임차인이 가입하는 경우가 일반적일 텐데요, 등록임대주택의 경우에는 임대인이 가입하는 것입니다. 그러니 등록임대주택을 찾아서 임차할 수 있는 것도 복이라면 복이겠죠. 현재 등록임대차는 총 160만호 정도가 등록되었다가, 4년 단기임대가 일몰되면서 약 40만호 이상이 말소되는 것으로 알려져 있거든요. 그리고 매년 15만호 이상의 장기임대도 말소가 됩니다. 그러니 점점 아파트는 주임사 주택을 찾기가 어려워지고, 비 아파트(주택/오피스텔 등)에는 주임사를 찾기가 수월해질 것 같습니다.

참고로, 주임사 제도의 경우 아파트 매입임대주택의 경우 이 제도가 없어져서 비 아파트형만 남았습니다. 물론 아파트도 건설형으로 민간/공공/공공지원의 3가지 형태는 여전히 남아있으므로 리츠를 포함해서, 기업형 임대주택업체 등은 임대주택 등록을 통한 세제혜택을 여전히 받을 수 있습니다. 다만, 아파트는 사라지고 비아파트형이 남으면서, 비아파트형의 대표적 주자인 오피스텔과, 단독주택 임대사업자들은 여전히 높은 수준의 혜택을 유지할 수 있죠.

이런 점 때문에 최근에는 빌라나 오피스텔에 대한 투자수요가 풍선효과로 나타나기도 했습니다. 물론 오피스텔도 주택으로 실질적으로 사용하고 있다면 주택으로 계산되지만, 그래도 주임사 등록을 통해서 혜택을 상당히 볼 수 있으면, 등록하더라도 투자할 만하다는 생각들을 하는 것 같습니다. 

임대2법을 미리 실행하면서 갱신권-상한제 조합이 임대차시장에 적용되었습니다. 관건은 이 과정에서 임대료가 제한없이 상승할 수 있는 환경이 만들어지면서, 임대2법의 적용을 받은 임차인은 상대적으로 안정적 임대차를 누릴 수 있지만, 그렇지 못한 임차인들은 제한 없는 임대료 상승에 신음하고 있죠. 종전엔 같은 임차인이었으나, 이제는 주임사 주택의 입주 임차인, 임대차2법을 실행한 임차인, 아무것도 하지 못한 임차인 3부류로 나뉘게 되었습니다. 

이 상황이 주거복지에 좋은 환경인지는 솔직히 평가하기 어려운 것 같습니다. 제도를 개선할 때는 많은 전후방효과에 대한 고려를 하고 쓸 때가 아닌가 싶습니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

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