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안양, 安養이라는 한자어를 잘 살펴보자!

가족을 편안하게 모실 수 있다는 것, 현재 안양이 가진 거주기능을 예전부터 예견했던 것이 아닐까?

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이상우의 부동산 프리뷰 #29

편안할 안(安)이 두번 연속되는 안양의 지명: 안양(安養) 만안(萬安), 동안(東安)


서울 장안(長安), 안암(安岩) 부산 안락(安樂), 광안(廣安), 인천 주안(朱安), 대전 도안(道安), 광주 신안(新安), 울산 상안(常安), 성안(聖安), 광명 하안(下安), 광주 경안(京安), 부천 괴안(槐安), 수원 장안 (長安), 안산(安山), 안성(安城), 안양(安養) 동안(東安), 만안(萬安), 충남 천안(天安), 태안(泰安), 전북 부안(扶安), 전남 무안(務安), 경북 안동(安東), 경남 함안(咸安)의 공통점이 무엇일까? 


바로 지명에 편안한 안(安)이 들어있다는 점이다. 누군가는 그럴 것이다. 순수 한글로만 이뤄져 있던 지명이 식민지 시절을 거치며 돌연 한자어로 바뀌었기에 큰 의미가 없다고. 예를 들자면 한티(큰 언덕)가 대치(大峙)가 되었다는 것이다. 하지만, 조선시대까지 공식적으로 한자를 사용했다는 점을 간과해서는 안 된다. 특히, 예전부터 사람들이 모여 살던 지명들은 예전부터 사용되어 왔었다는 점 또한 잊어서는 안 된다. 마치 영어 약자가 그러하듯이 아무 이유 없이 지명을 대강 마음 가는대로 지은 것은 아니라는 것이다. 국뽕이라는 그렇게 있어 보이지는 않는 표현은 이럴 때 사용해야 한다. 지명은 어디까지나 옛 선조들의 얼이 담겨있기 때문이다. 얼쑤! 지화자! 


이렇게 길게 설명한 이유는 바로 편안할 안(安)이라는 글자에 있다. 안양은 편안하게(安) 기르고 모시다(養)는 글자가 나란히 있기 때문이다. 가족을, 자손을 편안하게 모실 수 있다는 것. 현재 안양이 가지고 있는 학군 및 거주기능을 예전부터 예견했던 것이 아닐까? 써 놓고 보니, 갑자기 풍수지리 보는 사람이 된 것 같은데, 그만큼 안양은 이름이 좋다. 얼마전 한 유튜브에 출연해서 특정지역의 이름이 좋다. 이름이 좋으면 잘 될 수 있다고 언급했는데 그건 그저 비꼼이 아니라 진심에서 우러나서 한 말이다. 사람 이름도, 지명도 이왕이면 좋은 게 좋지 않을까? 참고로 안양이라는 뜻은 모든 일이 원만구복하여 즐거움만 있고 괴로움은 없는 자유롭고 아늑한 이상향이라고 한다(feat. 안양시 홈페이지).


안양은 수리산과 비봉산, 그리고 관악산의 줄기가 이어진 지역들이 많아 산을 제외한 골짜기들로 주로 이뤄진 만안구와 평지인 동안구로 나뉜다. 그래서 동안구의 대부분지역은 평촌 신시가지로 조성되었다. 그렇다면 기존 안양은 만안구였다는 것인데, 구도심은 국내 어느 곳을 가더라도 ‘재개발’이슈에서 자유롭지 못하다. 도심재생이라는 허울좋은 미명 하에 진행된 프로젝트가 제 구실을 못하고 있다 보니 결국은 다 밀고 새로 짓는 재개발만이 답이라는 것을 주민들은 절실히 느끼기 때문이다. 그 결과물들은 곧 등장할 예정이다. 특히, 1)대단지, 2)1군브랜드로 등장하는 이런 공급에 사람들이 어떤 반응을 보일지는 자명하다. 


자, 말이 길었다. 서울 금천구 시흥동과 맞닿아 있는 만안구 지역인 석수동으로 가보자. 안양은 지하철이 2개가 지난다. 우선 1호선 국철(수원행)과 4호선이 금정역에서 교차된다. 하지만 금정역은 지난 시간에 알아봤던 군포다. GTX-C가 정차될 바로 그 역은 안양에는 없다. 그래서 얼마전 안양 정차를 주장했지만 귀결되진 못했다.


안양은 사실 지하철 접근성이 그렇게 중요한 곳은 아니다. 서울과 인접해 있는 것뿐 아니라, 도로교통이 좋아 실제 이동에 지하철이 절대적이진 않기 때문이다. 수도권제1순환고속도로, 제2경인고속도로, 강남순환도시고속도로 말고도 서해안고속도로, 평택-파주고속도로 등도 인근에서 곧바로 이용할 수 있다. 하지만, 서울과의 접근성이 가장 좋은 지역인 석수에는 이제 추가 노선이 등장할 예정이다. 왠만한 지도에 기재되어 있는 신안산선이 바로 그것이다. 안양에서는 유일하게 석수를 지나 여의도를 향한다.

석수역 인근에는 이미 아파트들이 공급되어 있다. 특히 신축급 단지들이 대거 포진해 있다. 석수e편한세상 2차(231호, 2006년 준공), 석수 두산위브(742호, 2010년 준공), 석수역 푸르지오(542호, 2009년 준공), 석수 하우스토리(281호, 2011년 준공), 힐스테이트 석수(239호, 2015년 준공)은 인근에서 광명을 제외하면 찾아보기 힘든 신축급 단지들이다. (아, 최근 들어 금천구에 입주가 많아지긴 했지만) 석수 두산위브 전용84 매매가 8.5억원(2,600만원/PY)은 이 지역에서도 가격흐름이 가장 강하다.


길 건너 석수역 푸르지오 전용 84 매매가 8억원(2,400만원/PY)이나 힐스테이트석수 전용84 매매가 7.5억원(2,300만원/PY)은 두산위브에 미치지 못한다. 물론 이 같은 흐름은 구축인 석수LG빌리지(1,872호, 2001년 준공)에서도 확인된다. 전용79 매매가 7.5억원(2,300만원/PY)은 길건너 10년이나 새 아파트와 가격이 유사하다. 그 이유는 다름아닌 연현초/연현중 덕분이다. 물론, 인근 안양천도 크게 한 몫 할 것이다. 거기에 요즘 젊은이들이 조금 있으면 다이어리 받으려 줄을 서는 그 커피체인점도 이 편에 위치해 있다. 현 위치도를 기반으로 석수역에서 환승될 신안산선 출구도 시흥대로 좌측에 위치되는 것으로 추진중이다. 그렇다면 시흥대로 좌/우의 인기는 더욱 명확해질 것으로 전망된다. 


석수IC를 지나 관악역으로 가보자. 안양예술공원이라는 부제를 가진 역인데, 이미 인근에는 예전부터 주택가가 형성되어 있다. 만안구 도시재생뉴딜 사업지역으로 지정되어 있기도 하다. 역에서 가장 가까운 석수현대(1,088호, 1999년 준공)는 뉴딜사업지로 둘러쌓여 있는데, 전용84 매매가 6억원(1,800만원/PY) 수준의 가격이 형성되어 있다. 바로 역 하나 차이임에도 석수LG빌리지와 거의 엇비슷한 시기에 지어졌던 것 치고는 가격차이가 상당하다.


이 석수동지역은 지금까지는 크게 부각되지 않았지만, 향후 개선될 포인트를 몇 가지 가지고 있다. 첫번째가 광명역세권과 연결되는 충훈터널이며, 두번째가 월곶판교선이다. 특히, 현재 역사 예정지가 KT석수지사 사거리 근처로 알려져 있어 인근 럭키(735호, 1987년 준공) 전용85 매매가 6억원(1,949만원/PY)은 석수현대와 거의 비슷한 수준이다. 석수역 인근에도 흐르던 안양천이 럭키 인근에도 흐르기 때문이다. 


길 건너에는 석수현대아이파크(1,134호, 2009년 준공)과 석수코오롱하늘채(553호, 2010년 준공)이 있다. 석수초/안양중/충훈고로 이어지는 학교배치에 상대적 신축단지지만 가격흐름은 석수현대아이파크 전용84 매매가 6.5억원(1,900만원/PY), 코오롱하늘채 전용84 매매가 6억원(1,850만원/PY) 수준이다. 이후에도 한번 더 언급하겠지만, 월곶판교선은 인덕원을 거쳐 판교까지 가게되는데, 이 와중에 안양의 여러 지역을 거치게되어 안양에서 자주 언급되고 있다. 하지만, 월곶판교선의 착공시기는 알 수 없다. 난 코레일에 아무런 연이 있지 않기에. 


안양천을 건너면 안양 구도심이다. 안양역이 있는 바로 그 곳. 그런데 거길 가기전에 영등포에서 근무했던 경험이 있는 남자 사람이라면, 그 중 직장예비군이 없는 회사였다면 자주 가게되는 곳이 있다. 바로 박달이다. 사실, 박달과 광명역세권은 그렇게 멀지가 않은데, 예전 갈때는 뭐이리 멀었나 하는 기억이 생생한 그 곳이다. 이 인근에는 과거 지역명문고로 위세를 떨치던 안양고가 있다. 물론, 평준화와 함께 이제는 사뭇 달라져있지만.  


아, 그리고 근처에는 노루표(주, 절대 거꾸로 읽으면 안 된다)페인트 공장이 매우 크게 있다. 공장 앞에는 한숲타운 대림e편한세상(728호, 2001년 준공)가 있다. 전용84 매매가 4.5억원(1,360만원/PY)이며, 안양고 쪽으로 진출하면 박달동 금호(752호, 1996년 준공), 극동스타클래스(312호, 1991년 준공)이 있는데, 각각 전용84 매매가는 4.4억원(1,285만원/PY), 3.8억원(1,100만원/PY)이다. 최근 분양했던 리버자이르네 옆에는 한라비발디(1,385호, 2000년 준공)이 있는데 안양천변 및 삼봉초 초품아 특징을 감안한 매매가가 형성되어 있다. 전용84 매매가 5.3억원(1,600만원/PY)은 바로 길 건너 안양고 인근보다 약 25%가량 높다. 


이제 조금 더 나와보자. 막상 안양도심에는 아파트가 별로 없다. 단독주택/빌라위주로 구성된 주택가와는 달리, 안양역 동편 안양천(안양천은 참 구비구비 흐른다)변으로 아파트들이 입지해 있다. 기차길 옆으로, 래미안(1,998호, 2002년 준공)과 뜨란채(1,093호, 2004년 준공), 그리고 진흥(1,940호, 1983년 준공)이 있다. 바로 옆에는 래미안 안양메가트리아라고 하는 메가톤(아이스크림 이름 말고)급 초대단지(4,250호, 2016년 준공)도 있다. 이중 래미안 안양메가트리아 전용84 매매가 8.5억원(2,500만원/PY)는 이 지역사람 기준으로 예전에는 생각도 안 해봤던 금액일 것이다.


주공뜨란채 전용84 매매가 7.5억원(2,200만원/PY), 삼성래미안 전용79 매매가 6.5억원(2,000만원/PY)도 초대단지 옆에서 약 10~20%의 가격차이를 보이고 있다. 얼마만큼 사람들은 브랜드 초대단지를 원하고 있는지를 잘 알 수 있는데, 그렇다면 도심재개발을 얼마나 더 ‘가열차게’ 해줘야 하는 것일까? 인근 재건축된 안양역 한양수자인 리버파크(419호, 2019년 준공) 전용84 매매가 8억원(2,400만원/PY)은 대단지가 아니어도 가격은 이렇게 형성되고 있음을 보여준다. 초대단지는 정말 원하지만, 적당한 크기의 신축단지도 다들 원하기는 매한가지다. 


이제 동안구로 가보자. 동안구는 이전에 언급했던 평촌신시가지가 중앙을 차지하고 있다. 크게 관양/비산/평촌/호계 4개의 동으로 구성된 동안구는 평촌신시가지를 빼놓고 말할 수가 없다. 1기신도시 중 늘 3번째로 언급되는 지역인데, 어디까지나 분당과 일산의 크기와 인상이 워낙 강해서 그렇지 꼭 3번째로 언급될 이유는 없는데, 늘 3등이다. 안양에서 몇 안 되게 서울 지하철이 곧바로 연결되는 지역인데, 1기신도시로 개발된 결과다. 


범계/평촌/인덕원 3개 역을 통해 서울 사당으로 곧바로 연결되는 4호선은 지하철이 그다지 중요하지 않은 안양에서 조금 다른 모습을 보인다. 서울 출퇴근이 용이하다는 것은 직주근접 차원에서 서울 직장인의 주거 배후지가 된다는 것이다. 물론, 이미 되어있다. 평촌의 특이사항은 전용84미만 비율 주택이 높다는 것이다. 이 특징은 대형주택 중심으로 공급된 분당과 확연히 구분되는 점이다. 


지하철4호선과 시민대로를 중심으로 남/북을 구분해보자. 북쪽에는 안양시청/동안구청/소방서/경찰서/지방법원 등 관공서들이, 남쪽에는 중앙공원이 위치해 있는데, 인기는 남쪽이 높다. 역시 가끔가는 관공서보다는 공원이 주거환경에 미치는 영향이 큼을 알 수 있다. 우선 남쪽부터다. 범계역은 롯데백화점과 뉴코아아울렛이 있는 상업지역이다. 인근에는 목련마을이 있다. 참고로 1기신도시는 왜인지는 모르겠지만, 단지들을 ‘마을’이라고 불렀다. 그런다고 이웃과의 정감 어린 대화를 나눌 기회를 가지는 것은 차 빼라는 전화 혹은 윗집과의 층간소음에 대한 깊이 있는 담소를 나눌 때 정도겠지만. 


범계초/중/평촌고를 중심에 둔 신도시 다운 학교 배치인데, 대형 평면이 있는 1,6,7,8,9단지 전용101 매매가 12억원(3,200만원/PY)과 2,3, 5단지 전용58 7.5억원(3,200만원/PY)의 평당가는 같다. 참고로 전용133 매매가 13억원(2,800만원/PY)은 평당가가 약간 낮을 뿐이다. 인근 무궁화마을 전용84 매매가 8억원(2,500만원/PY)은 조금전 목련마을와의 가격격차가 20%정도 나고 있다. 학원가라는 공통특징에도 지하철 접근성의 차이는 가격에 반영되어 있다. 


평촌대로 건너로 가보자. 먹거리촌과 학원가가 공존하는 평촌 최대규모의 학원밀집지역이다. 많이들 모르는 부분인데, 막상 학원가가 형성된 지역은 서울에서도 대치동, 중계동, 그리고 수도권에서도 평촌 정도에 불과하다. 목동과 분당은 이 정도로 이렇다 할 만한 학원 밀집지역이 특별히 있지는 않기 때문이다. 평촌먹거리촌 바로 뒤 귀인마을 현대홈타운(967호, 2002년 준공)은 평촌에서 상대적 신축(!)이라는 특징이 매매가에 반영되어 있다. 전용84 매매가 9.5억원(2,900만원/PY)은 조금전 무궁화단지보다 15%가량 가격이 높다. 


중앙공원세권인 향촌마을로 간다. 3단지 롯데는 평촌초 초품아이자 중앙공원세권의 핵심 단지인데, 전용59 매매가 7.5억원(3,200만원/PY)과 인근 4단지 현대 전용84 매매가 9.5억원(3,000만원/PY)은 범계역 인근 목련단지의 가격에 약간 못 미친다. 이 인근에는 한림대 성심병원이 있다. 과천에도, 같은 1기신도시인 산본에도 없는 종합병원이 평촌에는 있다. 


인근 초원마을은 동안초를 기준으로 소형평형 중심의 북쪽 단지와 국민주택 규모의 남쪽단지로 구분되는데 북쪽단지 중 7단지 부영 전용60 매매가 5.5억원(2,200만원/PY), 8단지 세경 전용49 매매가 4.5억원(2,300만원/PY)과 3단지 대원 전용84 매매가 8억원(2,500만원/PY), 2단지 대림 전용84 매매가 8.5억원(2,700만원/PY)은 면적 차이에 따른 매가 차이뿐 아니라 평당가에서도 차이가 난다. 보통 소형평형에서 평당가가 높은 것이 대한민국의 최근 국룰인데, 평촌에서는 꼭 그렇지 않음을 보여준다. 이런 현상이 벌어진 이유는 무엇일까? 너무 간단하기 때문에 설명을 생략한다. 


평촌 최고 인기단지인 꿈마을로 간다. 이름부터 ‘꿈’이 담겨있는데, 사실은 대형평형이 집중된 지역이다. 나는 ‘꿈’이라는 단어를 떠올리면 마치 크리스마스라는 단어처럼 그저 설레곤 하는데, 요즘은 다들 그렇지 않은 것 같다. 어려서부터 꿈돌이동산에 자주 가서 그런지도 모르겠다. 전용84 매매가 8.5억원(2,600만원/PY)은 꿈마을을 설명하는데 적절하지 못하다. 귀인초 학군 금호 전용133 매매가 13.7억원(2,900만원/PY)와 민백초 학군 우성 전용132 매매가 10.5억원(2,200만원/PY), 건영3단지 전용133 매매가 11.5억원(2,400만원/PY)은 절대가격에서 평촌의 일반적 가격과는 다름을 느낄 수 있다. 


그런데, 우성 전용158 매매가 12억원(2,150만원/PY)과 라이프 전용154 매매가 12억원(2,200만원/PY), 현대 전용183 매매가 12.5억원(1,900만원/PY), 한신 전용172 매매가 12.5억원(2,050만원/PY)은 전용130 크기보다 왜 더 가격이 저렴해지는 것일까? 꿈마을 가격은 최근에 장관 보유물건지로 유명해진 의왕 내손의 신축아파트 가격과 거의 유사하다. 신축이냐 학군지냐라는 선택에서 학군지를 택하는 수요가 이처럼 많다. 바로 길 하나 건너가는 것일 뿐인데. 


이제 북쪽으로 가본다. 부흥초/중/고가 있는 관악타운(1,800호, 1992년 준공)은 평촌신시가지에서 보기 드문 대단지다. 관악부영(796호, 1993년 준공), 관악성원(790호)도 있지만, 엄연히 별개단지다. 전용84 매매가 6.7억원(2,100만원/PY)으로 경수대로 건너 비산힐스테이트(551호, 2005년 준공) 전용82 매매가 6.5억원(2,100만원/PY)과 가격이 유사하다. 무려 준공연도에서 13년 가까이나 차이가 나는데도 이처럼 가격흐름이 유사한 데에는 입지의 중요성이 작용하고 있다. 


계역에서 가까운 은하수마을 벽산 전용84 매매가 7.3억원(2,300만원/PY)은 조금 전 범계역 남측 목련마을과 가격차이가 40%에 이르고 있다. 같은 평촌신시가지 내에서도 가격차이는 크게 나타난다. 관양동에는 한가람마을이 있는데, 남측 초원마을처럼 소형단지와 중형단지가 구분되어 있다. 평촌에는 전용37 수준의 10평대 아파트들도 제법 많은데, 매매가는 3억원(2,000만원/PY)수준이다. 서울에서 집을 구하기 힘든 사람들에게는 서울 출퇴근이 가능한 4호선 역세권 아파트가 아닐까라는 이야기는 지난번 군포 얘기할 때 비슷하게 했던 기억이 난다. 아, 참고로 역 인근마다 많은 오피스텔들이 공급되어 있는데, 조금 더 큰 전용면적에 가격은 엇비슷한 경우를 쉽게 찾아볼 수 있다. 


평촌에는 군포/의왕에서와 마찬가지로 공단이 크게 자리잡고 있는데, 이 중 대한전선 공장부지를 개발한 더샵 센트럴시티(1,459호, 2016년 준공)은 평촌 최고가 아파트다. 전용84 매매가 12억원(3,500만원/PY), 전용96 매매가 13.5억원(3,500만원/PY)으로 범계역 인근 목련마을과 함께 최고가격을 형성중이다. 평촌역에서 그리 멀지 않은 입지에 학의천 조망까지 갖춘 신축아파트는 이렇게 가격이 형성된다.

사실 여기까지만 알아보면, 섭섭해질 지역이 있다. 바로 호계동이다. 호계동 중에서도 평촌신시가지 이외 지역이다. 이중 먼저 입주한 샘마을부터 가보자. 대우한양(1,072호, 1993년 준공) 전용101 매매가 7.5억원(2,000만원/PY), 전용164 매매가 11억원(1,850만원/PY), 우방(488호, 1992년 준공) 전용133 매매가 9억원(1,900만원/PY) 수준을 형성중이다.


그런데, 변화는 바로 길 건너에 있다. 재개발 단지들이 집중되어 있기 때문이다. 덕현지구 재개발은 2,886호 규모로 현재 철거 중으로 또 하나의 대단지 공급이 예정되어 있으며, 호원초교 주변 재개발로 진행중인 어바인퍼스트(3,850호, 2021년 1월 준공예정)는 입주를 눈앞에 두고 있다. 어바인퍼스트 전용84 매매가 10억원(2,900만원/PY)과 길건너 평촌더샵아이파크(1,174호, 2019년 준공) 전용84 매매가 10억원(2,900만원/PY)은 평촌신시가지 가격(평균 2,200만원/PY)보다 30%가량 높다. 


흥안대로 밑으로 조금더 내려가 오전동에 접해 있는 호계현대홈타운2차(1,977호, 2003년 준공) 전용84 매매가 6.5억원(1,900만원/PY), 호계e편한세상(1,752호, 2003년 준공) 전용84 매매가 6억원(1,850만원/PY)은 샘마을 수준의 가격대다. 이 호계동 지역에도 또 하나의 변수가 있다. 바로 인덕원동탄선이다. 착공이 예정되어 있는데, 철도 개통시기를 예상하는 것만큼 어리석은 일도 없으니 노선도를 잘 봐두는 정도에서 그치기로 하자. 아, 생각해보니 지난 군포/의왕시간에 다뤄본적이 있다. 


또 빠뜨리면 섭섭해할 지역이 있다. 평촌신시가지 북부인 비산동이다. 평촌자이아이파크(2,531호, 2021년 준공예정), 평촌래미안푸르지오(1,199호, 2021년 준공예정) 등 재개발 단지가 공사중이며, 비산삼성래미안, 비산e편한세상, 비산롯데캐슬 등이 밀집한 지역이다. 지하철역은 다소멀지만 관악대로를 통한 인덕원 접근성이 탁월한 지역이다.


비산삼성래미안(3,806호, 2003년 준공) 전용84 매매가 7억원(2,100만원/PY), e편한세상(486호, 2008년 준공) 전용84 매매가 7.7억원(2,400만원/PY), 그리고 비산롯데캐슬(955호, 2003년 준공) 전용82 매매가 6.5억원(2,050만원/PY)은 샘모로초/안양중앙초 학군차이에 따라 가격이 차이나고 있다. 인근 미륭/삼호뉴타운 재건축 이슈는 현재진행중이며 비산초교 주변 재개발까지 진행될 경우 인덕원까지 대단지 아파트 공급이 향후 진행될 예정이다. 물론, 여기에 월곶판교선 이슈는 함께 더해지고 있다. 


이제 마지막지역인 인덕원이다. 막상 요즘은 평촌보다 더 부각되는 지역이다. 많은 철도의 환승이 예정되어 있는 인덕원의 가치를 높게 평가하기 때문이다. 막상, 인덕원하면 떠오르는 생각은 비빔국수인데 퇴근길에 자주 보이기 때문일지도 모르겠다. 인덕원 인근에 인덕원삼성(1,314호, 1998년 준공) 전용84 8.8억원(2,700만원/PY)은 평촌신시가지 꿈마을보다도 높은 가격대다. 대각선 반대방향에 조성된 동편마을은 지하철 도보접근권보다는 조금 더 멀지만, 4단지(711호, 2012년 준공) 전용120 매매가 14억원(3,000만원/PY), 3단지(1,042호, 2012년 준공) 전용84 매매가 10억원(3,000만원./PY)으로 범계역 인근 목련마을가격과 유사하다. 신축과 지하철접근성이 등가를 형성하고 있는 것이다. 


안양은 참 넓고도 넓었다. 시간이 허락하면 과천도 함께 보려고 했는데 퇴근을 해야겠다는 굳은 의지가 불끈 솟아올랐다. 


글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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