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정부가 11.18일 전세대책을 발표했습니다. 핵심 내용은 과거 수준의 주택준공물량을 확보하기 위해서 ‘21~’22년까지 전국 총 11.4만호의 주택을 단기로 공급하고 이를 전세형으로 공급한다는 내용입니다. ‘21년 상반기에 전국 4.9만호(수도권 2.4만 호 / 서울 0.9만호)를 공급하고, 기 건설중인 전국 1.9만호의 주택도 입주시기를 단축해서 공급효과를 높인다는 내용입니다.

11.4만호의 공급은 크게 4가지 방식으로 전개되는데요, 첫째는 기 공공임대를 운용하고 있는 LH/SH 소유 주택 중, 3개월 이상 공실이 난 주택으로 총 3.9만호의 신규임차인을 자산/소득 기준 없이 모집한다는 계획입니다. 둘째는 공공전세라는 새로운 공공주택 공급 모델도 선보이는데 이것이 1.8만호입니다. 세번째는 민간과의 협력을 높이는 것인데요,

민간 주택건설사업자 중 신축 주택을 건설할 경우 매입약정을 체결하여 임차 리스크를 경감시키는 것으로, 이를 신축전세로 공급하며 이것이 4.4만호로 꽤 큰 비중을 차지하고 있습니다. 마지막 방식은 비주택(오피스텔/상가/호텔 등) 공실을 리모델링 해서 1.3만호를 공급하는 것입니다.

이 중 3.9만호의 공공임대 공실활용 주택공급은, 현재 도시근로자 월평균소득인 입주인 기준을 완화해서, 소득/자산 기준을 없애고 단기적으로 운영하여 입주자를 모집하겠다는 계획입니다.

둘째는 신축 전세를 공급하기 위해서 공공임대의 형태에도 ‘공공전세’라는 형태를 ‘22년까지 한시사업으로 도입합니다. 이렇게 총 1.8만호를 공급할 계획인데요, 이런 공급도 매입약정방식(1.6만)을 중심으로 기존주택 매입(0.2만)을 포함해서 공급하며 오피스텔/다세대 주택 등을 공급할 계획입니다.

세번째는 매입약정 임대주택량을 늘리는 것인데요, ‘21~’22년에 각 2.1만, 2.3만호로 매입약정 주택을 늘려서 이를 통해서 전국 4.4만호의 신규임대주택을 공급하겠다는 계획입니다. 

네번째는 비주택 공실을 리모델링 해서 총 1.3만호를 공급한다는 계획입니다. 여기에는 공실 상가, 오피스, 호텔 등을 포함하며, 특히 호텔 등의 경우 용적률이 주택보다 높은데, 이를 그대로 활용할 수 있도록 공공주택특별법을 개정하며, 소규모 리모델링 활성화를 위해서 30세대 미만 공공지원민간임대 주택을 공급하는 경우 주차장 증설을 면제하는 내용을 포함하고 있습니다. 

장기적으로는 택지지구 추가발굴을 포함해서 착공시기를 서두르고, 민간의 이주수요를 조정하는 내용들도 들어있습니다.

이상의 대책들을 볼 때, 여러가지 형태로 공공/민간의 임차목적 주택공급을 확보하기 위해서 나름의 노력을 다 하고 있다고 평가할 수 있을 것 같습니다. 물량도 적지는 않은데 총 11만 가구면 상당한 규모이죠.

다만, 최근의 전세가격 상승의 원인이 복합적이며 동시에 구조적이라는 점을 생각할 필요가 있을 겁니다. 전세 수요가 가파르게 상승하는 데에는 여러 이유가 있는데요, 먼저 주택의 수요 단위인 가구 수 분파 속도가 가파른 점이 있고, 둘째로 높아진 매매가격과 상대적으로 낮은 3기신도시 및 서울 공공택지를 기다리는 대기 수요가 존재하고요, 셋째로는 실거주를 유도하는 정책들이 다양하게 사용이 되면서 임대주택의 비중이 높던 서울시를 포함 주요 도시의 자가율이 높아지면서 나타나는 전세 축소 현상이 주 원인입니다.

때문에 11.4만호 주택공급 대책으로 끝날 게 아니라, 더욱 복합적이고 다양한 정책들이 나올 필요가 있다는 생각이 듭니다. 특히, 임차목적 주택을 건설하는 주체를 현재의 개인에서 기업/공공기관/리츠/조합 등 다양한 주체로 확대하고 건설을 촉진하는 것이 가장 본질적 해결방법이 아닐까 합니다. 그간 다주택자들에게 임대시장을 위임하고, 다주택자들이 주택을 더 사서 임차를 공급해서 임차시장을 이끌어 왔던 것이 한국 주택시장이었는데요, 이 기반구조에 변화가 생기는 것이 전세대란의 원인이라고 볼 때, 순수 임차 주택 공급은 현재보다 더욱 빨라져야 할 필요가 있을 것 같습니다. 

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

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