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주택 특히 아파트 중심의 규제가 계속되면서 상대적으로 오피스텔이 대체투자로 각광을 받고 있습니다. 실제 지난 7월의 경우 오피스텔 매매 거래량은 4,504건으로 지난해 동월 2,742건 대비 1,762건(64.3%)이나 증가했습니다. 하지만 곧이어 8월에는 2,233건으로 급감하였는데요 여기에는 복잡해진 오피스텔 세금체계도 한 몫 했다는 의견이 지배적입니다. 어떤 내용인지 살펴봅니다.

오피스텔은 당초 업무용이 목적이기 때문에 이번 취득세 중과는 적용이 되지 않습니다. 즉 오피스텔 취득 자체에는 취득세 중과가 없습니다. 다만 2020년 8월 12일부터 취득한 ‘주거용 오피스텔'의 경우 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함, 다른 주택을 매수할 때 취득세 중과가 될 수 있으니 조심해야 합니다.

따라서 8월 12일 이후 주거용 오피스텔을 취득하고 이후 조정대상지역에 주택을 취득하면 8%의 취득세 중과를 받을 수 있으니 유의하셔야 합니다. 물론 기준시가 1억 이하 오피스텔은 취득세 중과 판단 시 주택수 제외입니다. 이상의 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

오피스텔은 업무용이나 이를 주거용으로 사용하고 특히 이를 최초 분양 받으면서 임대주택으로 등록을 하면 취득세 감면이 가능합니다. 다만 이를 위해서는 몇 가지 요건을 갖추어야 하는데요 그 조건은 다음과 같습니다.

간혹 ‘부가가치세 환급'에 대해 문의주시는 분이 계시는데요, 이 경우는 해당 오피스텔은 업무용으로 사용할 때입니다. 둘은 다르니 유의하시기 바랍니다.

통상 업무용으로 사용하는 오피스텔, 하지만 경우에 따라 주거용으로도 활용이 가능한데요 업무용인 경우 임차인은 사업자이며 이때 지급하는 임차료에는 부가가치세가 붙습니다. 이 경우 오피스텔 세를 놓는 임대인은 부가가치세 신고는 물론이며, 해당 임대소득에 대해 매년 5월 종합소득세 신고를 해야 합니다(임대인이 개인사업자인 경우). 이를 ‘일반임대'라고 하며 흔히 말하는 상가임대라고 생각하시면 됩니다. 일반임대는 금액에 상관없이 모두 과세대상입니다.

만약 오피스텔을 주거용으로 활용한다면 어떻게 될까요? 이때는 일반임대가 아닌 ‘주택임대'가 되며, 주택임대는 부부 합산 주택수에 따라 과세체계가 달라집니다. 

이렇게 해서 나온 금액은 ‘수입금액’이라고 하며 이 금액이 연간 2천 만원을 초과하면 종합과세, 2천 만원 이하라면 분리과세 또는 종합과세 중 선택을 할 수 있습니다. 이는 해당 명의자 개인의 소득에 따라 유불리가 다르기에 무조건 어느 것이 좋다, 나쁘다라고 할 수는 없겠으나 통상 종합과세가 세부담이 큽니다.

주택임대의 경우 부가가치세는 면세이기 때문에 따로 신고를 하지 않아도 되지만, 20191년부터 한시적 비과세를 폐지하고 금액 상관없이 전면과세가 되었기에 매년 5월에는 종합소득세 신고를 해야 합니다. 이러한 이유로 저는 주택임대소득을 ‘제3의 보유세'라고 부르고 있습니다. 월세의 경우 대략 한 달치 월세가 세금으로 빠지기 때문입니다. 하지만 더 중요한 건 양도 단계입니다.

취득세는 주민등록표 상을 기준으로 주택수를 따집니다. 하지만 양도세는 기본적으로 주민등록표로 참고하지만 실제 사용 용도에 따라 세금을 부과합니다. 이를 ‘실질 과세 원칙'이라고 하는데요, 쉽게 풀이하자면 외형과 상관없이 실질이 무엇이냐에 따라 과세를 한다는 의미입니다. 이는 납세자에게 유리할 수도 혹은 불리할 수도 있으나, 통상 오피스텔의 경우 사고가 빈번하게 일어나는 만큼 유의하시는 게 좋습니다.

가령 어떤 사람이 업무용으로 월세를 받기 위해 투자한 오피스텔이 사정이 생겨 주거용으로 전세를 놓았다고 가정합시다. 이 경우 해당 오피스텔 용도가 업무용이 아닌 주거용이기 때문에 해당 오피스텔은 양도세를 따질 때 주택으로 보아야 합니다. 

그 결과 1 오피스텔 + 1주택을 보유한 A의 경우, 본인은 오피스텔이 주택수에서 제외라고 생각할 수 있으나 실제 용도가 주거용이라면 주택수에 포함, 남은 1주택 매도 시 2주택자로 간주되어 비과세를 못 받을 수가 있습니다. 심지어 해당 주택이 조정대상지역에 위치하고 있다면 2주택 중과가 될 것입니다. 오피스텔이 주택수에 포함되어 그렇습니다. 

물론 오피스텔 1채만 있었는데 이를 주거용으로 사용하였다면 이를 입증하여 비과세도 받을 수 있을 것입니다. 그리고 오피스텔이 아무리 많더라도 업무용으로 명백히 사용하고 이에 대한 부가가치세, 종합소득세 등을 성실히 신고 납부하였다면 주택수에서 제외되어 큰 문제는 없을 것입니다.

요지는 오피스텔의 경우 사용 용도에 따라 과세체계가 완전히 달라진다는 것입니다. 기존에는 양도세에서 주의를 하면 되었지만, 지금은 취득세 중과도 있으니 처음 취득단계부터 조심하셔야 합니다.

사실 어떤 물건이든 사기 전부터 계획을 잘 세우고 법적 리스크는 없는지 잘 따져보고 매수하는 것이 매우 중요합니다. 그런데 지금은 복잡해진 과세체계 덕분에(?) 더욱 그러해야 하는 상황이 되었으니 이를 두고 웃어야 할지 울어야 할지 참 고민되네요. 이럴 때일수록 혼자 잘못 판단하지 마시고 세무사 등 전문가의 도움을 받고 의사결정을 하시기 바랍니다. 당연히 계약서 작성 전에 미리 하셔야 합니다. 지금까지 제네시스였습니다. 감사합니다. 

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다