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어느새 2020년 입동이 찾아왔습니다. 바람이 상당히 매서워졌지만, 부동산 시장은 뜨겁습니다. 특히 비규제 지역은 여기저기 할 것 없이 크게 오른 지역이 많은데요. 더 뜨거운 것은 바로 전세 대란이죠. 서울 전세 가격 그래프는 크게 위로 뻗었습니다.

그렇습니다. 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는 바로 전세 대란입니다. 오늘은 가격 추세가 이렇게 위로 뻗을 수 있었던 이유가 무엇인지 자세히 들여다볼 텐데요. 문제는 대란을 안정화 시킬 수 있는 뾰족한 방법이 보이질 않는다는 것입니다.

최근 국토부 장관은 작금의 전세 대란의 이유를 ‘저금리’로 뽑았습니다. 코로나 여파로 경제 상황이 안 좋아지면서 전 세계는 저금리 통화정책을 펴고 있고 한국도 다르지 않습니다. 역대 최저 기준 금리로 동결되고 있죠. 금리가 낮아지면 자본을 융통하려는 수요가 증가하게 됩니다. 이 과정에서 전세자금 대출도 증가할 수밖에 없습니다. 이를 두고 이번 전세 급등의 주원인으로 꼽은 것이죠. 전세자금 대출의 유동성이 전세가를 올렸다는 것입니다.

실제로 같은 이자를 감당하고 빌릴 수 있는 자본의 양이 증가했습니다. 하지만 이 원인 하나로, 즉 금리가 낮아져서 전세가가 급등한다는 논리는 부족합니다. 과거 사례를 보면 오히려 금리가 하락할 때 전세가가 떨어진 적도 있으며 금리가 상승할 때 전세가가 오른 일도 있기 때문입니다.

전세난이 있던 2015년보다 2016년과 2017년 금리가 더 낮아졌음에도 불구하고 수도권 전체의 전세가는 당시 역전세, 역월세 이야기가 나올 정도로 하락 및 안정세를 가졌습니다. 그리고 2017년 하반기부터 금리가 높아진 후, 2019년 7월 전까지 금리가 계속 올랐지만, 금리 이론과 반대로 전세가는 오히려 올랐습니다. 그리고 다시 금리가 낮아지기 시작한 2019년에는 전세가가 오르기 시작했습니다.

그렇다면 금리와 가격지수가 반대로 간 시점의 다른 원인은 무엇이 있을까요? 2016년과 2017년 주요 이벤트는 수도권 전체 신규 입주물량이 증가했다는 것입니다. 또한, 금리와 큰 관계없이 굴곡 구간이 생기는 시기가 있는데 바로 2018년 하반기~2019년 초반기입니다. 이때도 마찬가지로 서울과 수도권의 신규 입주 물량이 평소보다 많았습니다. 대표적으로 여러분도 잘 아는 헬리오시티 입주 시기와 맞물립니다.

사실 이렇게 전세가격 지수 그래프를 면밀히 보게 되면 실제로 금리에 아주 절대적인 영향을 받는다고 볼 수는 없습니다. 오히려 공급 시기에 따라 큰 파동을 그리고 있습니다. 따라서 앞으로의 전세가격 변화를 감지하기 위해서 가장 크게 염두 해야 할 요인은 ‘신규 입주 물량’이 되겠습니다.

그런데 최근에 아주 큰 변수가 생겨버렸습니다. 앞으로 입주물량이 부족해지는 것을 뒤로하고 2020년 하반기, 특히 6월을 기점으로 전세가격 지수 그래프가 거의 수직 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 있던 집들이 사라진 것도 아닌데 말이죠.

이 시기는 바로 6.17대책과 임대 2법이 등장한 시기입니다. 이미 4월 총선부터 임대 3법에 대한 이야기가 나와 6월부터 본격화되었고 8월부터 시행이 되었습니다. 3법 중 2법 즉, 갱신청구권과 전월세 상한제가 시작됩니다.

그렇다면 이것이 왜 이런 그래프를 만들었을까요? 바로 공급에 아주 큰 영향을 주었기 때문입니다. 먼저 계약 갱신청구권이 등장하면서 재계약을 진행하는 주택이 많아졌습니다. 즉, 시중에서 거래가 가능한 임대 물량의 상당 수는 재계약으로 인해 시장에 나올 것이 나오지 못하게 된 것입니다. 공급 감소인 것입니다.

이뿐만 아니라 시장에 나올 수 있는 물건을 가진 임대인조차 시중에 물량이 부족한 상황과 장시간 같은 임대가로 묶이는 비용을 고려해 보다 높은 전세가로 상향시키는 추세입니다. 물량이 부족하기에 원하는 가격에 거래가 되는 상황이고 일부 지역은 부르는 게 값이 되었습니다. 물론 금리가 낮은 것도 원인이긴 합니다만, 앞선 사례로 보셨듯이 절대적인 원인이 될 수는 없습니다.

현재 정부에서는 전세 대란을 안정시키기 위해 여러 가지 방안을 모색하고 있지만, 절대적 원인인 공급을 해결하지 못하면 미미할 수밖에 없어 보입니다. 오히려 잘못된 방안이 나오게 되면 더 심각한 부작용을 초래할 수 있어 우려됩니다. 만일 저금리 대출 유동성을 원인으로 전세자금 대출 자체를 줄이거나 막게 되면 효과는 미미하고, 월세가 더 큰 폭으로 상승하는 불쏘시개가 될 수도 있습니다.

지금의 문제를 해결하기 위해서는 임대주택을 늘리는 물리적인 방법과 임대물량을 내놓아줄 수 있는 임대인과 물량을 늘리기 위한 묘책이 필요한 상황입니다. 그리고 장기적으로 다시 이런 사태를 방지하기 위해 택지 물량 공급의 경우에도 임대 주택 비율을 더 늘려 꾸준한 대비를 해주는 것이 중요하다 하겠습니다.

최근까지 이어져온 정책들은 매수 수요 억제 측면이 강했습니다. 주택 매수, 대출 감소, 실거주 요건 강화(세금, 입주권, 분양), 정비 사업 압박 등 반대급부인 임대수요가 증가하는 부작용을 낳았습니다. 임대 2법도 상당히 아쉬운 부분이 많은데요. 공급이 충분해지는 3기 신도시 공급시기에 맞췄으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 지금 당장만 보고 나오는 정책은 국민에게 고통만 안겨줄 뿐입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

'놀부의 부동산 DNA' 저자

https://bit.ly/2ZK7xb5

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