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공시가격 현실화율이 90%가 되면 세금은 얼마나 오르나요?

공시가격이 오르면 재산세, 종부세와 같은 보유세가 당연히 오를 수밖에 없습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #104

‘공시가격 현실화' 관련하여 관심들이 많습니다. 아마도 이 칼럼이 게재되는 시기에는 구체적인 정부 방안이 나왔을 것으로 예상이 되는데요, 본 칼럼에서는 공시가격이란 무엇이고 왜 이슈가 되고 있는지 향후 주택 가격에는 어떤 영향을 미치는지 등에 대해 살펴봅니다.

‘공시가격' 이란?

공시가격은 1989년 도입된 것으로 여러 부처에서 기준으로 삼고 있는 지가체계를 개선하기 위해 마련된 제도입니다. 당시 건설부의 기준지가는 주로 보상과 관련하여 기준이 되었으며, 내무부의 시가표준액은 지방세를 그리고 국세청의 기준시가는 국세의 기준이 되는 등 매우 여러 가지로 나뉜 가격체계를 개선하기 위해 도입된 것입니다. 더 쉽게는 정부가 조사, 산정해서 공시가격 가격으로 ‘일종의 표준가격'으로 이해해도 무방할 것입니다. 이러한 공시가격은 부동산의 경우 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)의 기준이 되며, 이 외에도 건강보험료, 기초생활보증급여 대상선정, 감정평가 등 무려 60여 개가 넘는 항목에 적용이 된다고 하니 이에 대해 관심이 가는 건 어찌 보면 당연할 것입니다.

공시가격이 오르면 왜 부동산 세금이 오르나요?

부동산 세금에는 여러가지 종류가 있습니다. 취득할 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 재산세와 종부세(일부에 한함), 그리고 해당 부동산을 처분할 때 내는 양도세가 그것입니다. 이중 공시가격은 보유세와 밀접한 관계가 있습니다. 아래 이미지를 보시면 이해가 빠릅니다.


보시는 것처럼 재산세와 종부세 과세표준(과표)에 모두 해당 주택의 공시가격이 들어가 있음을 알 수 있는데요, 이를 통해 보유세를 결정하는 중요 항목 중 하나가 바로 ‘공시가격' 임을 알 수 있습니다. 따라서 공시가격이 오르면 재산세, 종부세와 같은 보유세가 당연히 오를 수밖에 없습니다.

공시가격은 시가와 다른 건가요?

통상 거래가액이 10억 원인 아파트의 경우 해당 아파트 공시가격은 6억~7억 수준으로 알려져 있습니다. 즉 거래가액에서 공시가격이 차지하는 비율이 60%~70%에 불과한데요. 이를 ‘공시가격 현실화율'이라고 합니다. 공시가격 현실화율이 이렇게 낮은 데에는 여러 가지 이유가 있을 것입니다. 정책 목적상 급격한 세 부담을 막기 위해서일 수도 있으며 부동산의 종류, 지역, 거래 빈도 등에 따라 특징이 다르기에 이를 산정함에 있어 보수적으로 그러했을 수도 있습니다. 특히 일부 지역의 경우에는 거래 자체가 매우 적어 시가를 확인하기 힘들기에, 현실적으로 기존에 정해진 공시가격에서 일정 비율을 적용하는 것이 오히려 합리적일 수 있습니다. 이렇듯 우리가 알고 있는 공시가격은 시가와는 다르며 이보다는 더 낮은 비율이라는 것을 알아두셔야 합니다.

정부는 공시가격 현실화율을 모든 주택에 대해 90%로 올리고자 합니다.

물론 본 칼럼이 나온 시기에 이 수치는 다를 수도 있겠습니다만, 큰 차이는 없을 것으로 보이며 정부는 여러 차례 공시가격을 시세와 근접하게 가져간다고 발표하였음을 인지하실 필요가 있습니다. 공시가격 현실화율을 90%에 끌어 올리게 되면 시가 10억 원을 하는 주택의 경우 현재 6~7억 정도 하는 공시가격이 9억으로 오르게 되며 앞서 살펴본 대로 보유세 부담은 더욱 늘어날 전망입니다.


다만 급격한 세 부담을 막기 위해 정부는 공시가격 현실화율 90%에 대해 10년에 걸쳐 장기적으로 진행할 것이라고 하였으며 이를 위한 종합적인 계획을 담은 로드맵을 발표하는 것입니다. 이미 언급 드린 대로 공시가격은 비단 부동산 세금뿐만 아니라 건강보험료 등 매우 많은 요소와 연관이 있기에 신중한 접근을 하는 것이라 생각합니다.

공시가격 현실화율이 90%가 되면 세금은 얼마나 오르나요?

모든 주택이 10년 후가 되면 현실화율 90%가 되는 것은 아닙니다. 이미 고가주택의 경우에는 현실화율이 70%에 육박하거나 넘는 경우도 많은데요, 정부 추산치로는 15억 원 이상의 주택은 ‘25년에 9~15억 원 주택의 경우에는 ‘27년에 9억 원 미만 주택의 경우에는 ‘30년에 공시가격 90%에 도달할 것으로 예측하고 있습니다(아파트에 해당).


이 경우 세 부담을 시뮬레이션 해보면 아래와 같습니다(타 언론사 보도자료 참고).

보시는 것처럼 공시가격 현실화율 90%가 되는 시점도 모두 다르며 중간에 집값 변화에 따라 보유세는 더 줄어들거나 오를 수도 있습니다만 고가주택일수록 세 부담이 더 커짐을 알 수 있습니다.


보유세가 많아지니까 집값은 내려가지 않을까요?

이에 대해서는 의견이 분분하므로 단순히 오른다 내린다고 단정지을 수는 없습니다. 다만, 주택 시장은 물론 개인 자산의 양극화는 더욱 심해질 것입니다. 이렇게 생각해볼 수 있어서입니다.


인기지역의 경우 높은 가격으로 인해 보유세는 더 올라가는 것이 명확합니다. 이로 인해 높은 보유세를 부담할 수 있는 담세능력이 있는 자만 고가주택을 보유할 수 있게 됩니다. 수요가 뒷받침된다는 전제하에 만약 고가주택 보유자가 주택을 매도한다면 그동안 부담했던 보유세의 일부 혹은 전부를 가격에 반영하여 매도하는 ‘조세의 전가'가 일어날 것이며 이는 곧 매수자가 해당 세금의 일부를 부담하는 ‘조세 귀착'이 발생합니다.


반대로 비인기지역의 경우 늘어나는 보유세로 인해 집을 팔고 싶어도 거래가 더 안 될 수 있습니다. 몇 건이 거래될 수 는 있지만 비인기지역이라는 전제가 있기에 수요가 더욱 줄어들어 차라리 임차로 남는 걸 택한다면 이 경우 거래는 급감하고 가격은 더욱 떨어질 수 있습니다.


물론 복잡한 주택시장을 이렇게 단순히 분석할 수는 없겠지만 제가 드리고 싶은 말씀은 정책이 의도한 것과 다른 결과가 충분히 나올 수 있다는 것입니다. 게다가 5년에서 10년에 걸쳐 점진적으로 보유세를 올리는 것이기에 그 효과가 곧바로 나올지는 생각해봐야 할 것입니다. 


마지막으로, 같은 10만원이라고 하더라도 부자와 빈자가 느끼는 정도의 차이는 큽니다. 부자의 경우 10만원을 보유세로 내라고 한다면 큰 어려움이 없겠지만, 현금흐름이 적은 은퇴자나 저소득층의 경우 같은 10만원이라고 할지라도 큰 부담이 될 수 있습니다. 


우리는 이미 이를 경험하고 있는데요, 커피 한 잔을 마실 때 똑같이 들어 있는 부가가치세가 가령 500원이라고 할지라도 부자와 빈자가 체감하는 그 정도는 다른 것입니다. 이런 부분까지 잘 반영이 된 ‘공시가격 현실화율' 대책이 나오고, 나왔기를 기대해보면서 본 칼럼은 여기에서 마칩니다. 감사합니다. 


글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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