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‘절세의 꽃'이라 불리는 양도소득세, 세액 자체도 클 뿐더러 이에 따라 투자수익률이 결정나기에 더욱 그러할 것입니다. 여기에 양도소득세 세부담이 급격히 늘어나는 ‘양도세 중과’가 실행중이고 이 역시 내년에 더욱 강화된다고 하니 이에 대해 잘 아셔야겠죠? 이번 칼럼에서는 내년(21년도)부터 바뀌는 양도소득세에 대해 정리해 봅니다.

양도소득세 세율은 해당 자산의 보유기간에 따라 단기세율과 기본세율로 구분할 수 있습니다. 현재 단기세율은 보유기간 1년을 기준으로 하여 그 미만은 40%, 이상은 기본세율로 구분하는데요 이때 기본세율은 과세표준 금액에 따라 6%~42%로 구분됩니다.

그런데 이러한 기본세율이 ‘21년 1월 1일이 되면 최고 45%로 올라갑니다. 물론 과세표준이 10억 원을 초과해야 하므로 이에 해당되는 사람은 1.6만여 명으로 매우 극소수에 해당합니다(기획재정부 자료 참고). 하지만 이러한 양도소득세 기본세율은 개인 종합소득세에도 적용되기에 초고소득자의 세부담은 더욱 늘어난다고 생각하시면 되겠습니다.

앞서 단기세율은 1년 미만 보유 시 40%라고 말씀드렸는데요, 이게 모두 변합니다. 즉 앞으로는 2년 이상을 보유해야 기본세율을 적용받을 수 있으며 2년이라는 기간 역시 1년 미만 그리고 1년~2년, 이렇게 두 가지로 구분되기에 매우 조심하셔야 합니다.

그런데 문제는 이러한 단기세율이 ‘21년 6월 1일 이후 ‘양도하는 주택'에 대해 변한다는 것입니다. 이 말은 비록 취득 후 1년이 지났지만 양도일이 ‘21년 6월이 지난 경우 취득일로 역산하여 2년이 되지 않으면 단기세율이 적용될 수 있다는 의미입니다.

예를 들어, ‘19년 10월에 주택을 취득한 경우 1년이 지난 ‘20년 10월이라면 기본세율이 적용되며 이때 기본세율은 ‘21년이 되지 않았기에 앞서 살펴본 것처럼 6~42%가 적용됩니다. 그런데 이를 ‘21년 7월에 매도하면 이야기가 달라집니다. 이 경우는 보유기간이 1년은 넘었으나 2년은 되지 않기에 60% 단기세율이 적용됩니다. 불과 몇 개월 차이로 양도세 세율이 큰 차이가 날 수 있기에 주의를 요합니다. 빨리 매도를 하거나 그렇지 않다면 최소한 2년 보유는 채운 후에 매도하는 것이 나을 것입니다.

현재는 ‘조정대상지역' 내에 위치한 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 50%의 중과세율이 적용이 됩니다. 즉, 원래 분양권은 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 2년 이상 기본세율의 세율이 적용되는 게 원칙이나 조정대상지역에 위치한 분양권의 경우 보유기간 상관없이 일괄 50%의 세율이 적용된 것인데, 이게 ‘21년 6월 1일이 되면 모든 지역의 분양권이 1년 미만 보유하였다면 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용됩니다. 이 역시 ‘21년 6월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용이 되기에 혹시 실거주가 아닌 목적으로 보유 중인 분양권이라면 그 이전에 처분 여부 등을 고민해보셔야 할 것입니다.

다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하는 경우 ‘양도세 중과'가 적용이 됩니다. 이때 양도세 중과란 1)장기보유특별공제를 받을 수 없으며, 2)기본세율에 중과세율이 가산이 되기에 세부담이 매우 커지게 됩니다. 문제는 이때 중과 여부는 ‘양도일’을 기준으로 한다는 것인데요, 즉 비조정대상지역 당시에 취득을 하고 아무리 오래 보유하고 있던 주택이라 하더라도 양도당시 조정대상지역에 해당이 되고 중과배제 사유가 아니라면 이때는 장기보유특별공제를 받을 수 없기에 그 결과 양도세 과세표준이 늘어나 세부담이 커지는 것입니다.

여기에서 그치지 않습니다. 만약 2주택인 상태에서 양도세 중과에 해당이 되면 기본세율(6~42%)에 10% 포인트가 가산이 되며 3주택 중과라면 20% 포인트가 가산이 되어 최고세율은 62%(=42%+20%)까지 올라갑니다. 

그런데 이게 ‘21년 6월이 되면 또 바뀝니다. 2주택 중과는 10% 포인트에서 20% 포인트 가산으로, 3주택 중과는 20% 포인트 가산에서 30% 포인트 가산이 되어 이때 최고세율은 75%(=45%+30%)가 됩니다. 기억나시죠? 앞서 ‘21년 1월이 되면 양도세 기본세율은 기존 42%에서 45%로 올라가며, 다시 ‘21년 6월이 되면 양도세 중과세율이 최고 30%가 가산되어 이런 결과가 나오는 것입니다.

당초 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이기에 주택에 포함이 되지 않았습니다. 하지만 ‘21년도가 되면 분양권도 주택수에 포함이 되어 양도세 비과세 등에서 많은 변화가 생길 것으로 보입니다. 다만 일시적 2주택 비과세 등은 예외가 될 것으로 보이며(즉 비과세 가능), ‘21년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 주택수에 들어가니 참고 바랍니다.

실거래가 9억이 넘는 고가주택이면서 비과세에 해당하는 경우, 9억 초과분에 대해서는 세금을 내야 하는데요 이때 9억 초과분에 대해서는 최대 80%의 장특공을 적용합니다. 똑같은 1주택자인데 누구는 비과세라고 세금을 하나도 내지 않고 누구는 9억이 넘는 고가주택이라고 세금을 낸다면 형평에 맞지 않을 수 있어서입니다. 그런데 이때 9억 초과분에 대한 장특공의 경우 기간에 따라 달라지기에 주의를 요합니다.

만약 거주를 하지 않고 보유만 한다면 9억 초과분에 대해 80% 장특공은 불가하며(비록 과거에 취득을 했다 하더라도), 대신 30% 장특공(15년 보유 시)만 가능하니 이에 따른 세부담은 무척 커지기에 주의를 요합니다.

자, 여기까지입니다. 양도세의 경우 여러 가지 변수에 따라 세 부담은 매우 큰 차이가 날 수 있습니다. 여기에 세법 역시 너무 자주 바뀌고 날짜에 따라 변하는 내용도 다르기에 반드시 사전에 세무사 등 전문가와 상담 후 계약을 진행하시기 바랍니다. 최소한 어떤 내용이 변하는지 그 항목 정도는 숙지하신 후에 구체적인 세금 계산은 전문가에게 맡기는 방향으로 하시는 게 맞다고 판단됩니다. 감사합니다. 

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.