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정부는 부동산시장의 정책이 점점 복잡해짐에 따라서, ‘정책풀이집’이라는 모토로 웹사이트를 개설했습니다. 이 사이트의 FAQ에는 크게 3가지의 주제로 질문과 답변이 올라와 있는데요, 3가지 주제란 1) 주택임대차보호법 2) 부동산세제 3) 금융규제입니다.

이 세 가지 주제는 일반인들에게 상당히 해석의 어려움을 주는 분야이기도 하죠. 금융규제 역시 굉장히 복잡해졌습니다. 부동산 세제는 양도세의 경우 계산이 로켓공학 수준이라 양포세무사라는 말이 등장하기도 했고요. 여러 가지 규제들이 중첩되면서 주변을 보면 여러 사례가 등장하고 있기도 한데요, ‘알수록 힘이다’라는 말을 먼저 드리고 싶습니다.

주택임대차보호법의 경우에 얼마 전 지인들 사례로 경험한 두 가지 사례가 있는데요.

첫 번째는 2020년 11월 만기인 임대차계약에서, 임대인이 주택을 매도할 목적으로 임차인에게 퇴거 요구를 합니다. 신규 매입자가 입주 가능한 매수물건으로 매도를 하고 싶다면서요. 그런데 임차인은 자녀가 올해 수능까지는 보고 이사를 하는 것이 좋으니 임차 계약의 연장을 요청하죠. 평행선을 달리던 이 케이스는 어떻게 되었을까요.

임차인이 임대인에게 ‘계약갱신권’의 존재를 알리면서 결국 임차계약이 갱신되었습니다. 그런데 임대인이 11월 말에 팔려고 했던 이유는 나중에 알고 보니 그가 2주택자였기 때문인데요. 다주택자의 종부세 부담때문에 팔고 싶었다고 하네요. 종부세는 2021년 6월 1일 기준으로 부과가 되는데 여기서 또 흥미로운 게, 임대인은 올해 말까지 팔아야 종부세 부과가 안 되는 줄로 알고 있었다는 거죠. 

사실 2020년인 올해분 종부세는 이미 확정(6/1)이기 때문에, 후에서야 임대인은 이 사실을 알고 2021년 상반기에 주택을 매도할 생각이라고 합니다. 결국 임차인/임대인 서로 대화를 좀 더 해보니 정보가 업데이트되면서 문제가 풀린 사례라고 할 수 있을 것 같네요.

올해 6월 1일 종부세 납부일 전에 서울시의 초고가 아파트의 종부세 부담이 커진다는 뉴스에 그 주택의 소유권을 단독에서 부부 공동명의로 돌린 임대인이, 곧바로 주택임대사업자 등록까지 합니다. 임대사업자 등록을 하면 종부세 감면을 받는다는 내용으로 어딘가에서 들었나 봅니다.

그 임대인은 이후 올 하반기 임대차계약을 체결하려고 하는데요, 주택임대사업자는 종전 임대료에서 5% 이상 인상을 할 수 없어서 시세보다 낮은 임차계약을 체결했죠. 나중에 알고 보니 임대사업자 등록 시점에서 공시가격 6억원을 초과하는 주택의 경우 종부세 혜택도 받을 수 없다는 것을 알고는 분통을 터트렸다는데요. 

그 임대인은 뉴스 기사를 보고서 꼼꼼하게 자기에게 어떻게 적용되는지 해석하지 않았기 때문에 이렇게 상황이 흘러간 케이스라고 할 것입니다. 후에 임대인은 임차인에게 양해를 구해서 현재의 임대사업자를 자진 말소 요청을 했다고 합니다.

두 사례에서 보듯, 현 부동산세제의 복잡성이 커지다 보니 실제 시장에서는 상당히 다양한 케이스들이 양산되는 것 같습니다. 제도가 복잡해진 정도는 상상 초월할 정도로 커졌는데요.

특히 7.10 정책과 7.20에 발표한 세제개편을 통해서 취득-보유-처분-소득세 전 구간이 모두 변했고, 증여세도 변했습니다. 주택임대사업자 제도 역시 큰 변화를 겪었고요. 이 과정에서 임대차보호 3법이 나왔고, 전월세 전환율도 바뀌는 등 거의 백과사전 한 권 두께는 되어야 현 부동산 변화를 따라갈 수 있을 수준이 됩니다. 

물론 1주택자의 경우 상대적으로 이런 변화에서 자유로운데요, 1주택자도 거주 기준이나 보유 기준이냐에 따라서 훗날 양도세가 달라지기 때문에 사실 모든 계층이 달라지는 세법의 영향에 놓이고 있습니다.

무주택자의 경우엔 어떻냐고요. 무주택의 경우, 청약제도의 변화로 인해서 청약시장에서 도태되는 흐름에서, 최근 공공택지를 중심으로 청약시장이 다시 활기를 찾는 흐름입니다. 관심도도 높아져서 9/17일 기준 3기 신도시 홈페이지는 방문자만 100만 명을 넘겼다고 하네요. 그런데, 일반적으로 생각할 때는 ‘민간택지’에서의 분양만을 생각하곤 했을 텐데, 현재 기획되는 택지개발지구는 대부분 공공택지입니다.

공공택지에서의 분양은 분양자격조건 등이 지켜져야지만 청약이 가능하고요, 특히 특별공급의 경우에는 일반분양과 달리 좀 더 까다로운 조건들이 들어갑니다. 이런 조건들에 해당이 되는지 안 되는지 여부를 스스로 체크해야 하는데요, 이 체크가 또 마냥 쉬운 것이 아닙니다.

물론 현대의 성인은 이런 부동산 정보들을 스스로 공부하고 찾아내고 물어보면서 지식체계를 확장해나가야 합니다. 공짜로 들어오는 것은 아무것도 없습니다. 적극적으로 찾아내고 공부해야만 수중에 청약이든, 세제 혜택이든 찾을 수가 있거든요. 다만, 요즘의 변화는 그 변화폭이 너무도 크고 드라마틱해서, 현업 세무사도 부동산 세금 계산을 잠재적으로 포기할 정도로 복잡해지고 있다는 점이 문제라면 문제겠죠.

현재의 부동산 시장은 외견상 안정세를 찾아가고 있습니다. 와중에 6억 원 이하의 일반주택의 경우 대출 규제나 다른 규제로부터 자유롭기에 여전히 이 시장, 즉 생애 최초로 살만한 주택들의 가격 강세가 이어지면서 체감적으로는 강세장이 지속되는 느낌일 거라고 생각됩니다. 또 서울-경기의 전세가격 상승도 체감될 정도이고 수치로도 잡히고요.

다만, 8월부터 전월비 둔화된 거래량이 나타났고 9월에도 이런 추세는 이어질 거 같구요. 거래량 감소는 시장 활력 감소를 타내기에 현재의 시장은 아주 정교하고 복잡한 조형물 같은 이미지로 가는 것 같습니다. 현재의 세법체계나 제도체계 속에서 대량의 손바뀜이나 거래가 활성화될 가능성은 적다고 보여지는데요.

부동산은 생애 최고의 재화를 매매하는 것인 경우가 대다수일 것이기 때문에, 정책풀이집 사이트를 통해서 최대한 필요한 정보를 이런 시기에 차곡차곡 잘 쌓아보시기를 바래봅니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~2020)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.