본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

분양권 가지고 계세요? 관련 세금 총정리해드립니다!

본인 상황에 따라 케이스 모두 다를 것이기에 잘 따셔보시기 바랍니다.

15,460 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

최근 잇따른 규제와 정책으로 부동산 시장은 관망세가 짙어진 듯한 모습입니다. 그럼에도 분양권을 통한 ‘새 집 마련'에는 여전히 관심들이 높은데요, 오늘은 분양권 세금 관련하여 알아두어야 할 세금에 대해 정리해보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 주요 내용에 대해 나열식으로 설명해 드리오니, 필요한 부분이 있으면 숙지하시되 최종 의사결정 전에는 반드시 당시 세법 그리고 전문가와 상의 후 진행하시기 바랍니다.

첫째, 주택 수에 포함되는 분양권은 ‘21년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터입니다.

원래 분양권은 ‘주택을 취득할 수 있는 권리' 일 뿐, 주택은 아닙니다. 따라서 주택 수에 포함이 되지 않는데요 내년부터는 이게 좀 달라집니다. 즉, ‘21년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권부터는 주택 수 포함으로 바뀌는 것입니다. 당초 기존 보유한 분양권도 주택 수 포함으로 하려했지만 그렇지 않고 내년 취득분부터 주택 수 포함으로 변경되었습니다. 이로 인해 절세전략도 달라지게 되었습니다.

둘째, 내년 취득하는 분양권이라도 일부의 경우 비과세 판단 시 제외가 될 것으로 보입니다.

당초 비과세 판단 시에는 주택 수에서 제외되는 분양권인데 이번 세법개정에서는 주택 수에 포함되어 비과세도 불가할 수 있게 변경되니 유의하셔야 합니다. 다만, 일시적 2주택 비과세처럼 현재에도 조합원입주권에 적용되는 유사한 특례에 해당한다면 이때에는 예외적으로 적용되어 비과세가 가능할 것으로 보입니다. 이에 대해서는 추후 다시 설명해 드리도록 하겠습니다.

셋째, ‘20년 8월 12일부터 취득하는 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함이 됩니다.

이제부터 ‘주택 수'는 취득 그리고 양도, 이렇게 두 가지로 구분하여 카운트하시기 바랍니다. 기존에는 양도세 전략에 따라 비과세가 가능한지, 비과세가 아니라면 일반과세 혹은 조정대상지역 주택의 경우 양도세 중과가 적용되는데 이때 2주택 중과인지, 3주택 중과인지에 따라 세 부담이 모두 달랐습니다.


그런데 앞으로는 취득세도 이처럼 경우의 수가 무척 많아지게 되었습니다. 그중 하나가 바로 8월 12일부터 취득하는 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함이 된다는 것입니다. 가령, 1주택을 보유한 상태에서 8월 12일에 분양권을 취득한 후, 얼마 지나지 않아 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득을 한다면 이때 취득세 중과 판단 주택 수는 2채가 아닌 3채가 되며, 조정대상지역이기 때문에 12% 취득세율이 적용되기에 주의를 필요로 합니다.

넷째, 취득세 중과는 ‘계약일 당시'로 판단하니 유의하시기 바랍니다.

분양권 취득세 판단 시 매우 유의해야 하는 부분입니다. 물론 분양권 자체는 등기하지 않기에 취득세가 없습니다. 하지만 향후 잔금, 입주를 하고 등기를 할 때 취득세를 내는데요,


분양권을 취득하고 입주까지 2~3년 정도가 걸리기에 가령 분양권 취득 당시에는 2주택이었는데, 해당 분양권 잔금 납부 시에 기존 2주택을 모두 처분하였다면 이때 취득세율은 분양권 잔금시인 1주택을 기준으로 할까요, 아니면 분양권 계약 당시인 3주택으로 할까요?


이에 대한 정답은 ‘계약일 당시' 이므로 3주택입니다. 따라서 조정대상지역이라면 무려 12%의 취득세율이 적용됩니다. 이에 대해서는 각별한 유의가 있어야 하겠습니다.

다섯째, 비조정대상지역에 있는 분양권이라 하더라도 ‘21년 6월 1일 이후 양도한다면 중과세율이 적용됩니다.

일반적인 분양권 양도세율은 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 그리고 2년 이상 보유 시 기본세율 6~42%(‘21년 1월부터는 6~45%)가 적용됩니다. 그런데 조정대상지역 분양권의 경우 보유 기간과 상관없이 50%의 세율을 적용 중에 있는데요, 일종의 중과라고 보시면 되겠습니다. 그런데 이게 ‘21년 6월 1일이 되면 또 바뀝니다. 즉, 조정대상지역/비조정대상지역 구분 없이 모든 분양권에 대해


- 1년 미만 보유 시 : 70% 

- 1년 이상 보유 시 : 60%


이렇게 바뀝니다. 물론 전매가 가능한 분양권이 그러하며 전매 불가 분양권의 경우 잔금을 해야 하니 실수요자만 청약하라는 의미입니다. 


어떠신가요? 분양권 관련 세금, 꽤 많이 바뀌었죠? 이상의 내용을 정리해보자면 아래와 같습니다. 


복잡하고 어려운 분양권 세금, 잘 따져보시기 바라고요. 본인 상황에 따라 케이스가 모두 다를 것이기에 최종 의사 결정전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment