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서울지역 아파트 전세 실거래가격이 8월 평균 4억1,936만원으로 낮아졌다. 9월 들어 1천여만원 올랐지만 올해 월별 평균가격과 비교했을 때 여전히 낮은 가격대다. 이와 함께 전세 거래량도 크게 감소했다. 직방은 국토교통부 전세 실거래가 데이터를 통해 서울 전세시장을 분석했다.

서울 전세 실거래가격을 월별로 살펴보면 지난 6월에 평균 4억8,282만원으로 역대 최고가격으로 거래됐으나 7월에는 평균 4억5,742만원으로 전월 대비 2,540만원 떨어졌으며, 8월에는 평균 4억1,936만원(전월대비 3,806만원 하락)으로 낙폭이 커졌다. 9월 들어 평균 4억3,301만원으로 소폭 상승(전월대비 1,365만원 상승)했으나 아직 9월이 끝나기 전이라 회복세로 돌아섰는지는 판단하기 어렵다.

권역별로는 한강이남이 서울 전체 평균가격 추이와 유사한 흐름을 보였으며, 한강이북은 9월에도 소폭 하락했다. 한강이남은 6월 평균 5억4,464만원이었으나 8월 들어 평균 4억5,612만원으로 큰 폭으로 하락했다. 9월 평균가격은 4억 9,191만원으로 8월보다 소폭 상승했지만 5억원을 밑도는 수준이다. 한강이북 역시 6월에 가장 높은 가격(4억465만원)으로 거래됐으나 7~9월 연속 하향세를 그리고 있다. 한강이남이나 한강이북 모두 올해 6월 평균 거래가격이 2011년 전세 실거래가 발표 이후 최고가격을 기록했다.

4월 이후에는 25개구 중 서초구, 강남구, 송파구 순으로 높은 전세 실거래가격을 나타냈다. 특히 서초구는 최근 고점인 7월 평균 8억4,006만원에서 8월에는 평균 6억9,903만원으로 크게 떨어졌다. 9월 15일까지 집계된 평균가격은 7억대(평균 7억4,009만원)로 반등했지만 9월 거래가 계속되고 있어 좀더 지켜볼 필요가 있다. 강남구와 송파구 역시 최근 고점인 6월에 비해 큰 폭의 하락세를 보였으나 이후 서초구와 비슷한 움직임을 보였다.

서초구 6~7월 거래가 많았던 단지를 살펴보면 주로 7억원 이상의 고가 아파트가 20건 안팎으로 이뤄진 반면, 8월에는 총 거래량도 줄었지만 장기전세 아파트인 양재리본타워2단지 등 3억원대 아파트 거래가 증가하며 평균 거래가격이 하락했다. 한편 강남구는 은마, 도곡렉슬 등 고가아파트가 6,7월에 거래가 많았으나 8월에는 해당 아파트의 거래가 크게 줄어든 것을 확인할 수 있다. 송파구 TOP5 아파트는 변동이 없으나 거래량이 절반 이하로 크게 줄어들며 평균 가격이 하락했다.

한편 서울 전세 거래량도 함께 감소했다. 6월에 1만1,184건 거래됐으나 7월에는 1만144건, 8월 6,271건으로 감소폭이 계속 커지고 있다. 계약일 집계 기준이므로 신고건수를 좀더 지켜봐야 겠지만 8월은 특히 전년 거래량에 비해 40.16%나 감소(4,209건) 했다.

통상 2년 계약임을 고려했을 때 2018년과 비교해도 39.6% 감소한 수치다. 주택임대차 계약 갱신권 적용의 효과가 일부 나타난 것으로 추측된다. 반면, 임대차법 시행 이전인 4~7월 전세거래는 예년에 비해 증가했다. 5월 기준금리 인하와 더불어 비규제지역을 찾아 이동하던 갭투자 성격의 매매거래 증가가 전월세 거래로 이어졌고, 임대인이 7월 31일 주택임대차보호법 개정 이전에 임대차 재계약을 앞당겨 진행했을 것으로 짐작된다. 다만, 동기간 월세 거래도 함께 줄어들면서 전세의 월세전환이 전세거래량 감소의 원인은 아닌 것으로 분석됐다. 

9월에도 전세거래량 감소세는 이어질 것으로 보인다. 9월의 절반이 지난 시점이지만 거래량은 1,507건에 그쳐 이후에 거래될 건을 감안해도 전월 또는 전년에 비해 줄어들 것으로 예상된다. 

지난 7월말 임대차법 개정 이후로 거래량이 크게 줄었다. 전세 물량이 많지 않아 거래가격이 오를 것으로 예상했으나, 평균 실거래가격은 오히려 하락세를 나타냈다. 앞서 강남3구를 살펴봤듯이 가격이 높고 거주환경이 좋은 아파트의 거래량이 크게 줄어들면서 전체적으로 가격이 하락한 것으로 보인다. 이는 재건축 조합원 의무 거주기간이나 양도세 비과세 적용 조건에 거주요건이 추가되면서 집주인이 직접 거주하려는 움직임이 일부 반영되면서 나타난 결과로 추정된다.

7~8월 서울 아파트 전세가격 하락은 일시적인 현상에 그칠 수 있으므로 시장을 조금 더 지켜볼 필요가 있다. 올해 서울지역에 남은 입주물량은 1만호 정도이고 내년에도 2만5천호 정도라 예년(2018년 33,723호, 2019년 46,220호)에 비해 부족한 편이다. 임대차법 개정으로 인해 전세 재계약 건수가 증가하며 출회될 전세 매물량 역시 감소할 것으로 예상되는 한편, 아파트 청약을 위해 무주택자로 머무르는 수요도 당분간 지속될 것으로 예상되고 있어 수급 불균형 심화로 인해 실거래가격 상승세가 나타날 수 있다.

글. 직방 빅데이터랩