직방

요즘 국회와 정부의 정책발표와 법률개정은 특공작전을 방불케 한다. 얼마 전 개정된 임대차3법 또한 그렇다. 임대차3법의 핵심은 임차인의 계약갱신요구권과 임대료 상한제이다.

임차인에게 임대기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 부여하고 이렇게 갱신되는 계약에 대해서는 임대료 상한도 5% 이하로 제한하면서 임차인의 주거환경을 보다 안정시키겠다는 취지는 좋았으나 수도권의 전세수급지수가 계속해서 치솟고 있는 상황, 그리고 결국 기존 임대차계약에도 계약갱신요구권과 임대료 상한제를 소급적용 되면서 현재 전세가는 폭등 중이고 여기저기서 이런 저런 혼란스러운 일들이 발생하고 있다.

그 중 집주인이 임대중인 주택을 매매하는 과정에서 잡음이 심심치 않게 발생하고 있다. 임차인이 있는 주택을 매도할 때는 크게 두 가지 유형이 있다. 

첫 번째는 세를 낀 상태에서 매도하는 것이다. 예컨대 전세 2억에 임차인이 있고 임대차계약 만기가 제법 남아있는 집을 2.5억에 매도할 경우 매수자는 임차인의 전세금 2억을 인수하면서 5천만원 + 중개보수, 등기비용 등의 잔금만 준비하면 된다. 입주가 목적이 아닌, 소위 갭 투자를 하는 것이다. 

다른 두 번째는 입주를 목적으로 매수하는 것인데 이 때는 잔금과 입주를 임차인의 계약만기, 그리고 퇴거 일에 맞추는 경우가 대부분이다. 

하지만 6.17대책에 이은 7.10대책으로 인해 투자수요는 거의 차단되었다. 즉, 이제 더 이상 갭 투자방식의 세를 끼고 매입하는 매수자는 거의 없다는 것이다. 

그렇다면 결국 임차인의 만기와 퇴거 일에 맞춰 해당 주택을 매도해야 하는데 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 사실상 집주인은 매도를 할 수 없는 상황에 이르게 된다. 게다가 정부 관련부처에서는 이런 문제에 대해서 아래와 같이 친절한(?) 답변을 해 주었다. 다음은 국토교통부와 법무부가 발행한 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집에 나와있는 내용이다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내에는 언제든 그 권리의 행사여부를 번복해도 상관없다는 것이다.

그런데 이렇게 되면 임대인은 매우 난처한 상황이 될 수도 있다. 임차인이 계약갱신을 요구하지 않고 계약만료일을 기준으로 이사한다는 말을 집주인이 신뢰하고 매매를 진행 중인 상황에서 갑자기 임차인이 이를 번복하게 된다면 집주인의 손해는 심각해진다. 

만약 입주를 목적으로 하는 매수인과 이미 매매계약을 체결하였다면 임차인의 번복으로 인해 계약금을 배액 상환해야 할 것이고, 더욱이 집주인이 일시적2주택 비과세를 위해 매도를 해야 하는 상황이라면 이 시점의 매매가 불가함에 따른 비과세 혜택을 받지 못하게 될 것이다(일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 2번째 주택을 매입 후 기존 주택을 3년 이내에 매도해야 한다(매입시점, 규제지역 여부 등에 따라 더 짧은 기간에 매도해야 하는 경우도 있다). 그렇다면 그 차익에 따라 엄청난 재산적 피해를 볼 수도 있는 것이다. 

만약 위와 같은 일이 발생했다면 상황에 따라 집주인은 임차인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있겠지만 이처럼 집주인이 곤란한 처지가 되고, 이 손해를 결국 소송을 통해 임차인에게 청구하는 상황이 정부와 국회가 의도하는 바는 아닐 것이다. 

그렇다면 집주인은 이처럼 임차인의 계약갱신요구권 행사여부에 따라서 실질적으로는 자신의 집도 마음대로 팔 수 없는 것일까? 

이 내용에 대해서는 아직도 관계부처의 명쾌한 답변이 없다. 결국 분쟁이 생기면 사법부의 판단을 받아봐야 결과를 알 수 있다는 것인데 기준으로 삼을 수 있는 대법원 판례가 나오기까지는 엄청나게 오랜 시간이 걸릴 것이다. 

하지만 법과 관계부처의 보도설명자료, 그리고 질의응답의 내용을 세부적으로 조합해보면 어느 정도의 기준을 잡을 수 있다. 먼저 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 아래와 같다. 

이 중 8호 내용이 중요하다. 주택은 상가와 달리 임대인이 거주해야 할 상황이 많기 때문에 직계존속, 직계비속을 포함한 임대인이 해당 주택에 거주하려 할 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

그런데 문제는 매매과정에 있다. 임대인은 단순 매매를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수는 없다는 것이 국토교통부, 법무부의 해석이다. 하지만 매수인이 입주를 목적으로 한다면 어떻게 해석될까? 

먼저 6.17대책, 7.10대책의 골자는 개인이든 법인이든 “다주택자는 빨리 집을 팔아라”이다. 사실 이 정책으로 인해 시장에 매물이 늘어나면서 그나마 현재까지는 주택가격 안정에 영향을 주고 있다. 얼마 전 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법) 또한 이와 같은 맥락이다. 이런 상황에서 임대차3법으로 인해 집을 팔아야 할 사람들이 집을 못 파는 상황이 된다면 모순이 아닐 수 없다. 

따라서 정부는 임대차3법 관련해서도 다음과 같은 입장을 표명했다. 아래는 2020. 8. 2. 배포된 국토교통부의 보도설명자료 내용이다. 

여기서 애매할 수 있는 건 임차인이 현재 집주인에게 계약갱신요구를 한 상태에서 해당 주택을 매매할 경우이다. 하지만 토지거래허가구역 관련 주택처분에 대해 국토교통부는 “계약갱신청구권이 시행되어도 집주인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한하여 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없습니다.” 라고 설명했다.

토지거래허가구역으로 지정되면 주택의 경우 매수자가 실 거주하는 조건으로만 허가를 받아 거래가 가능하다. 따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 매매가 아예 불가능해지는데 국토부의 설명은 매수자인 집주인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우도 계약갱신의 거절이 가능하기 때문에 해당 주택을 매도하는데 문제가 없다는 입장인 것이다. 

따라서 지금까지의 내용을 정리해보면 매수인이 실 거주 목적일 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 상태에서 매매가 가능하다고 해석할 수 있는 것이다.

무릇 법은 도덕의 최소한이라 했다. 법으로써 사회적 약자를 보호하는 것은 좋지만 요즘 대한민국은 법으로써 너무 많은 부분까지 깊숙이 관여하려 하려는, 법률 제일주의가 되어가는 것 같다는 생각을 지울 수가 없다. 

법률 제일주의 하에서는 도덕은 땅에 떨어지고 만다.

백성은 법에 저촉되지만 않으면 

어떤 짓을 해도 좋다고 생각하게 된다.

결국 법망을 빠져나가기만 하면 

어떤 악한 짓을 범해도 

부끄러움을 모르는 사람이 생기게 되는 것이다

- 논어 -

글. 새벽하늘 김태훈

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