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서울, 이제는 입주 가능한 아파트가 금값이 된다.

지금의 시장 구조는 시간이 갈수록 매물이 줄어드는 구조입니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #68

8·2대책이 나온 게 엊그제 같은데 벌써 3년이 되었습니다. 그동안 참 많은 규제가 있었지만, 서울의 집값은 3년 동안 엄청나게 올랐습니다. 재미있는 것은 8·2 대책이 나온 취지가 집값이 비싸서 안정화한다는 것인데 그와 반대로 그전의 상승률 이상으로 올랐네요.


서울 집값에 관해서는 다양한 의견이 참 많은데 8·2대책 이전부터 집값이 고점이라는 주장도 꽤 있었고 지금까지도 폭락에 관련된 이슈는 항상 인기가 많은 것 같습니다. 그런데 현실과는 너무 괴리가 있었죠. 규제는 계속 강도 높게 나왔습니다. 최근엔 모든 세금을 대폭 올리는 (거래 &보유) 7·10대책까지 나왔는데 이제는 서울 집값, 떨어질까요?

폭락을 주장하는 분들의 일관적이고 보편적인 주장을 살펴보면 논리가 아예 없지는 않기 때문에 많은 분이 귀를 기울이는 것 같습니다. 그뿐만 아니라 서울의 무주택세대는 46%, 즉 절반가량에 해당하기 때문에 이번 상승세에 소외된 분들은 절망을 넘어 분노의 단계까지 이른 듯합니다.

어떤 논리인지 몇 가지만 살펴볼까요?
- 서울은 그동안 너무 많이 올랐고 일부 아파트의 경우 3배에 달할 정도로 비정상적으로 올랐기 때문에 이제 떨어질 일만 남았으니 기다렸다 사는 것이 현명하다
- 다주택 투기꾼들의 사재기 때문에 올랐고 지금 사게 되면 호구 되고 고점에 물린다.
- 규제가 계속 나올 것이고 보유세가 올라 못 버티고 팔아 매도 물량이 쏟아진다.
- 정부에서 공급 폭탄을 내려 폭락하게 된다.
- 서울 인구는 계속 감소해 수요가 주니 가격이 내려가는 게 당연하다.

어찌 보면 모두 맞는 말이기도 합니다. 다만 현실성과 현실이 되는 시기이겠죠. 이 의견들이 현재의 부동산 가격과는 전혀 맞지 않는다는 것은 시장이 증명하고 있습니다. 결국 가격은 공급과 수요에 의해 실거래가로 수렴하게 되어있습니다. 미래에 폭락이 와도 현재의 가격보다 현저히 낮을 것이라는 보장이나 근거는 없습니다. 게다가 문제는 현재의 모든 상황을 종합 고려해 봤을 때 당장 몇 년간은 더 오를 확률이 더 높아 보인다는 데 있습니다.

7·10 대책 이후 거래를 할 수 있는 물건이 크게 줄었습니다.

서울에는 약 109만 채 정도의 아파트가 있습니다. 그중 현재 온라인 집계된 물건은 4만 채 정도밖에 되지 않으며 올해 상반기 평균치가 7~8만여 채 인 것을 고려했을 때, 거의 절반 수준으로 감소하게 된 것입니다.

이렇게 매물이 줄어든 가장 큰 원인을 꼽자면 크게 두 가지 정도로 볼 수 있습니다. 첫 번째는 경기 침체에 대한 우려 및 막대하게 풀리는 유동성에 대한 헤지(hedge)로 서울의 부동산을 원하는 수요가 증가한 것을 들 수 있습니다. 두 번째는 규제로 인하여 매도하지 않고 보유를 선택하게 되면서 가격이 오를수록 더 시장에 출회되는 물량 자체가 줄어드는 구조에 그 이유가 있다고 볼 수 있겠습니다.


게다가 7·10 대책으로 거래세가 대폭 오르면서 주택이 2개 이상인 사람은 그게 빌라건 아파트건 본인 거주 목적의 주택을 팔면서 갈아타는 데에도 엄청난 비용이 들어가게 되었고, 사고팔기를 포기하는 수요가 증가한 것도 한몫한다고 볼 수 있습니다.


문제는 매매뿐만 아니라 전세마저도 신설된 임대 3법으로 인해 미리 전세금을 크게 받으려는 수요와 실거주 요건 강화, 부족해진 전세 물량의 시장 상황이 맞물려 매매보다 심각한 수준으로 급등세를 보이고 있습니다.

이러한 작금의 시장 상황을 반전 시켜 줄 수 있는 게 무엇일까요?

이미 지난 23차례의 규제를 겪으면서 보셨겠지만, 규제로는 절대로 이 상황을 해결할 수가 없습니다. 매매든 임대든 공급이 적정 수요 이상으로 풀려야 조정 및 안정세를 찾을 수 있겠습니다. 그러나 정부가 현재의 가장 큰 문제점으로 꼽히는 매도 물량 출구를 열어주는 양도세를 내릴 일은 없어 보입니다. 따라서 신규 입주 물량이 풍부해지는 방법뿐인데, 이것도 문제입니다.

당장 21년과 22년의 공급이 크게 줄어든 것을 알 수 있습니다. 아무리 데이터를 집계해봐도 23년 하반기나 혹은 24년이 되어서야 적정 수요량 이상의 공급이 일시적으로 나올 뿐입니다. 앞으로 3기 신도시와 함께 공급 풍년이 올 수 있지만, 문제는 당장 21, 22년은 추가 공급 가능성이 제로라는 거죠.


거기에 규제의 결은 지속될 터이니 당분간의 매매와 전세 가격은 모두 오를 수밖에 없어 보입니다. 그중 임대 3법의 영향으로 일시에 거래가 가능한 물건이 크게 감소할 것이 뻔한 전세의 경우엔 훨씬 더 큰 상승이 나올 수밖에 없습니다.

지금의 시장 구조는 시간이 갈수록 매물이 줄어드는 구조입니다.

양도세율의 강화와 계속된 상승으로 인해 시간이 갈수록 부담할 양도세는 더 커지고 더욱더 매도를 선택할 수 없게 됩니다. 또한, 보유세율의 강화로 이 같은 공급 부족 상황에서는 결국 원가 상승에 의한 거주 비용의 상승으로 이어질 수밖에 없고요.


앞으로의 2년의 시장에서 가장 귀한 물건은 바로 입주가 가능한 신축이 될 것입니다. 거래 가능 물건 자체가 더욱 감소하게 되고 똘똘한 상위 주택으로 자산을 배치하는 수요로 인해 임대가 껴진 물건은 계속 나오겠지만, 임대 3법으로 인한 전세 물량 부족과 급등으로 매매로의 전환 수요는 늘 것이고 갈아타기 수요나 무주택 수요자는 실입주가 가능한 깨끗한(?) 물건을 찾게 될 것입니다.


아직도 하락을 이야기하고 폭락을 믿는 분들이 많으십니다. 현재의 상승은 비단 우리나라만의 일이 아닙니다. 무차별적인 유동성 장세에 진입한 세계 경제에서 인플레이션은 어쩌면 당연한 결과일 것입니다. 인플레이션에 실물 자산이 없으면 뒤처질 수밖에 없습니다. 과거의 가격과 오지도 않은 먼 미래를 상상하면서 현재 가격을 논하기보다는 냉철하게 시장에 주어진 상황을 주시하고 포지션을 잡는 것이 중요해 보입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

'놀부의 부동산 DNA' 저자

https://bit.ly/2ZK7xb5

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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