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2021년 주택 시장은 상승할까? 하락할까?

과연 정부의 정책들이 계획했던 대로 이루어질지는 조금 더 지켜봐야 할 것으로 판단해 봅니다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #60

최근 임대차 3법이 통과되어 세입자들의 주거안정이 실현되고, 공공 주택 공급 발표 등으로 주택 공급도 확대될 것으로 기대되고 있습니다. 주택 시장의 일부 하락세도 언론을 통해 접하게 되기도 하고요. 제비 한 마리가 왔다고 봄이 왔다고 하기에는 이르지만, 정부의 정책 목표대로 집값이 안정화될 수 있을지 더욱 관심을 가질 수밖에 없습니다.

2021년의 주택 시장 가격이 어떻게 될지 단정 짓기는 힘들지만, 몇 가지 상승 요인과 하락 요인을 살펴봄으로써 각자 판단을 해보실 수 있지 않을까 싶습니다. 아래에 준비된 요인들을 보시면서 향후 주택 시장이 과연 어떨지 예상해보시는 것도 의미 있을 듯합니다. 우선 하락 요인부터 살펴보겠습니다.

하락 요인 1. 공급 확대에 따른 가격 하락

2020년 8월 4일 정부 발표에 따르면, 서울에만 36만 호, 서울을 포함한 수도권에 127만 호의 주택을 공급함으로써 집값 안정화를 이룰 것이라 합니다.

지금까지의 서울 주택 가격의 상승이 ‘공급 부족’ 인식에 기인했던 바가 컸던 만큼 정부의 주택 공급계획은 부동산 투자/투기 심리에 영향을 미쳐 집값 안정화에 기여할 수 있을 것으로 짐작해 볼 수 있습니다.

하락 요인 2. 세금 부담에 의한 가격 안정화

2020년 7월 10일 정부는 부동산의 취득세, 보유세, 양도세에 대해 종합적으로 인상을 해 부동산을 살 때부터 팔 때까지의 전과정에 걸쳐 세금 부담을 늘리겠다고 발표했습니다. 다주택자들의 경우, 특히 세율 인상폭이 컸기 때문에 다주택자들이 오르는 세금에 부담을 많이 느끼도록 한 것이 핵심입니다. 이와 같은 세금 부담은 부동산을 보유하기보다는 매도 처분하여 세금 부담을 줄이도록 할 것이기 때문에 정부의 부동산 세금 인상은 주택 가격 안정화에 기여할 수 있을 것으로 생각해 볼 수 있습니다. 


특히 정부는 부동산으로 얻게 되는 소득을 불로소득으로 규정하여 100% 세금으로 회수할 것임을 여러 차례 경고하고 있는 상황이기도 합니다. 이러한 정부의 정책 의도는 부동산 수요를 축소시켜 결과적으로 아파트 가격 하락에 제 역할을 할 수 있지 않을까 싶습니다.

하락 요인 3. 경제 불황에 따른 수요 감소

코로나19로 대표되는 경제 불황은 자영업자들은 물론이고 직장인들에게도 큰 위협이 되고 있습니다. 경제성장률이 마이너스가 될 것이라는 예측들이 현실화된다면 국민의 전체적인 소득이 하락하여 부동산에 투자할 여력이 부족해질 것으로 연결 지어 생각할 수 있습니다. 즉, 수요 축소에 의한 가격 하락을 예상해 볼 수 있습니다.

이번에는 상승 요인을 살펴보도록 하겠습니다.

상승 요인 1. 유동성 증가에 따른 가격 상승

미국을 비롯한 각국이 제로금리에 가깝게 기준금리를 유지하고 있고, 우리나라 역시 2020년 8월 27에도 기준금리를 0.05%로 동결한 바 있습니다.

이러한 초저금리 상황에는 시중에 돈이 풀리고 이 자금들이 결국 주식/부동산 시장으로 흘러들어가게 될 것이므로 부동산 역시 가격이 상승할 것으로 짐작 가능합니다. 정부에서는 이러한 자금 유입 차단을 정책목표를 세웠다 하지만, 실제 시장에서는 투자 자금이 결국 주식시장/부동산시장에 머무르게 될 것으로 예상하고 있습니다. 금리는 낮고, 시중에 돈은 많이 풀리니 결국 부동산 시장은 상승할 것이라는 예측입니다.

상승 요인 2. 전세가격 상승에 따른 매매가격 상승

주택의 가격은 기본적으로 주택의 전세가격과 향후 집값 전망에 따른 기대치, 이렇게 크게 두 부분으로 이루어져 있습니다. 이중 첫 번째 요소인 주택의 전세가격이 상승하고 있다는 점은 향후 주택 가격의 지속적인 상승을 예고하는 것이라 할 수 있습니다. 임대차 3법으로 전세물량이 줄어들고 가격이 상승하는 현재 상황은 정상적이지는 않지만, 결론적으로는 전세가격이 상승하는 것이니 이에 따라 주택 역시 상승할 것이라 보는 견해입니다.

상승 요인 3. 추격 매수 수요 증가

일명 ‘영끌’하여 주택을 구입하는 젊은 계층이 증가함에 따라 수요도 함께 지속 증가하여 주택 가격은 영향을 받을 수밖에 없다는 예측입니다. 지금 사지 못하면 영원히 집을 살 수 없을지도 모른다는 불안감에 추격매수를 하는 상황인데요. 이러한 추격매수 수요 역시 수요라 할 수 있으므로 수요의 증가에 따른 가격 상승과 연결 지어 볼 수 있습니다.


지금까지 하락 요인과 상승 요인을 함께 살펴보았습니다. 과연 내년 주택 시장이 어떻게 될지 함부로 판단하기는 어렵지만, 각 요인들이 세력 싸움을 벌이면서 상당히 복잡한 시장이 되지 않을까 싶습니다. 개인적인 견해로는 정부의 정책수단이 효과적으로 이루어진다면 집값이 안정될 수 있을 것이라 희망하는데요. 과연 정부의 정책들이 계획했던 대로 이루어질지는 조금 더 지켜봐야 할 것으로 판단해 봅니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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