직방

지난 19일, 정부가 오는 10월부터 부동산 임대차 시장 안정화를 위해 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5%로 인하한다고 밝혔습니다. 또한, '임대차 3법' 후속 조치도 마련한다고 발표했는데요. 현행 전세 통계의 집계 방식이 임대차 3법으로 인한 전세가격 안정 효과를 단기적으로 정확히 반영하는데 일부 한계가 있기 때문입니다.

7월 31일 국무회의를 통과하여 시행되고 있는 '임대차 3법(개정 주택임대차보호법)'은 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 개정안으로 임차인에게는 4년 거주를 보장하고, 임대료 인상을 5% 이내로 한다는 것이 주요 내용입니다. 이러한 개정에도 불구하고 빠르게 상승하는 집값, 전월세 시장의 불안 등으로 임대인, 임차인 모두 각자의 고민이 깊어지고 있고, 법 개정에 대한 의견도 분분한 상황입니다.

앞으로 임대차 3법이 부동산 시장에 어떠한 영향을 가져올지 직방 부동산 전문가 패널 10인에게 물었습니다.

Q1. 가장 주목해야 할 변화는?

Q2. 임차인, 임대인에게 각각 미치는 영향은?

Q3. 앞으로 전월세 시장에서 월세 비중이 늘어날까요?

Q4. 전월세 시장의 변동으로 향후 집값은 상승할까요?

임대료 5% 상한제, 월세이율(기준금리+0.5%) 상한제, 2+2 계약갱신권 보장 등 임대인에 대한 임차인의 교섭력 증가로 임대차 재계약 사례가 증가하면서 신규 전세 임대차 매물이 감소할 전망입니다. 임대차 3법의 도입 이후에도 단기적으로 임대차 시장의 가격 안정이 쉽지는 않을 것으로 예상됩니다.

임대인은 임대료 상한 및 월세이율 상한 등의 미준수에 따른 페널티를 주의해야 하고 임대 사업자가 아니라면 소득세 및 보유세 부담이 커질 수 있으므로 일부 월세화를 통한 수익률 보전이 필요합니다. 종전 세입자와 재계약 시 묵시적 갱신보다는 재계약서를 쓰는 것이 유리합니다. 임차인의 경우는 전세는 5% 임대료 상한을 고려해 갱신권을 사용하는 것이 유리하고 임대차 갱신 시 임대인의 월세 전환 요구에 응하지 않아도 됩니다. 또한, 순수 전세보다는 보증부 월세의 임대차 유형이 증가하는 등 매월 지불해야 하는 주거비 늘어날 수 있습니다.

당분간 집값 강보합이 전망됩니다. 6.17 및 7.10 대책으로 규제지역이 확대되고 내년부터 다주택자의 양도세·종부세 부담이 커지는 등 갭투자 및 단기 시세차익을 기대하기 어려운 구조이기 때문입니다. 다만, 전세가격의 꾸준한 상승으로 전세가율이 높아지며 매매가격의 하방경직성을 지탱해 주는 역할은 기대됩니다.

계약갱신청구권제로 우선 전세 기간이 2년+2년, 총 4년으로 증가함으로 시장에 전세 매물이 감소할 수 있습니다. 입주 가능한 전세 물건의 호가 상승이 예상되며 신규 전세입자들은 반전세, 월세, 매매로 방향 전환도 고민해 볼 정도로 호가 상승이 보일 것입니다. 이러한 풍선효과는 반전세, 월세, 매매까지 가격을 자극할 수 있습니다.

이와 같은 변화는 기존 임차인들에게는 유리한 상황이나, 신규 임차인은 전셋집을 구하기 힘들어 다른 방향으로 선회를 해야 합니다. 임대인들은 전월세상한제 영향으로 수익률이 낮아진 임대 물건을 많이 처분하여 전월세 물건을 줄일 것으로 보입니다.

현재 시장은 전세 감소와 월세 증가로 외국과 같이 월세 아니면 매매의 2가지 선택 시장으로 가는 과도기로 보입니다. 자금 여유가 있는 전세입자들의 매매로 갈아타기 수요가 진행될 것으로 보여 코로나로 인한 보합과 추석 이후 점진적 회복 가능성이 있습니다.

임차인의 입장에서는 단기적으로는 매물이 부족할 것입니다. 향후 전월세 상승분 미리 반영 등으로 특히 신규 진입자의 경우, 물건 구하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다. 다만, 제도가 안정적으로 되는 기간이 되면 (중장기) 전월세 시장은 안정될 수도 있습니다. 임대인에게 가장 문제는 본인 물건을 마음대로 매도하는 것에 있어 불편을 미친다는 것입니다. 이에 따라 정말 손해를 보고 파는 물건이 나오거나 시장에 매물이 잠기는 부작용도 있을 것으로 예상합니다.

단기적으로 전월세 시장에서 월세 전환이 힘든 이유는 첫째, 목돈이 있어야 하고(보증금 차액분), 둘째, 최근 나온 전월세 전환율도 낮아져 메리트가 떨어진다는 것입니다. 하지만 길게 보면 전세는 줄어들고 월세는 늘어나서 외국 사례처럼 될 가능성이 높습니다.

전세를 활용하지 못하고 월세가 늘어날 경우, 그리고 대출 규제가 현재와 같다면 내 집 마련을 더욱 힘들어질 것입니다. 이로 인해 본인 소득의 일부(혹은 대부분)를 월세로 납부하고 집주인은 임대 소득 및 보유세 등으로 납부를 하는 시기가 온다면 현재에서 각자의 위치가 크게 바뀌지 않고 인플레이션 그리고 공시가격 상승분만큼 완만한 상승이 예상됩니다. (단, 서울의 경우 1~2년은 단기 급등에 따라 매우 불안할 것으로 보입니다.)

임대인 입장에서는 새롭게 체결하는 임대차 계약에 대해 보증금을 최대한 인상하려 할 것입니다. 그렇다면 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 임차인에게는 1회에 한해서 5% 상한을 적용받아 2년 동안은 안정적이겠지만, 그 이후부터는 그동안 상승한 전세 시세에 적응하기가 쉽지 않을 것입니다. 그리고 당장 집을 구해야 하는 임차인은 줄어든 매물, 치솟는 전셋값에 고전을 할 것이며 이런 현상은 계속해서 지속될 것으로 보입니다.

일반적으로 민간에서 전세를 공급하는 주체는 투자자입니다. 하지만 투기수요가 대부분 차단됨에 따라 앞으로는 전세매물이 크게 줄어들 것으로 보입니다. 따라서 월세 비중이 크게 늘어날 가능성이 높을 것입니다.

경기, 인천의 경우 전세매물이 크게 줄어들면서 매매가격과 근접한 수준까지 전세가격이 치솟고 있기 때문에 전세수요가 매매수요로 전환될 가능성이 높아 보입니다. 게다가 6.17 대책, 7.10 대책 이후 매수심리가 잠시 관망세에 있는 상황에서 향후 실수요자들의 심리가 매수 쪽으로 기운다면 집값 상승은 불가피할 것입니다.

임대인은 매도에 대한 제한을 받게 되고 추가로 상한의 영향을 받아 자본이 상당 기간 동안 묶이는 단점이 생기게 되나, 임차인이 받을 피해보단 덜 할 것으로 보입니다. 임차인은 계약갱신청구권까지 적용한 후 계약이 만료되면 이전 계약 보증금보다 훨씬 높아진 보증금을 감당해야 할 것입니다. 그 때문에 월세로 물건을 구하거나 타 지역으로 밀려나는 케이스도 상당할 것으로 보입니다.

규제로 인한 매매 거래의 감소 그리고 임대차 3법과 같은 직접적인 임차 시장 컨트롤 제도가 진행됨에 따라 전세물량이 월세로 전환되는 케이스가 증가할 것입니다. 하지만 온전히 월세로 진행하게 되는 경우, 세금이 더 나오기 때문에 전세가 소멸하기보다는 반전세 형태로 보증금 비중이 더 큰 형태의 유형이 증가할 것으로 보입니다.

앞으로 전월세 금액 모두 상승할 것으로 보이며 임차 물량의 부족 및 상승은 매매 금액에도 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 막대한 유동 장세에 현재 거래 세금 증가에 따른 시장 구조를 보았을 때, 집값이 하락하기는 어려울 것으로 보이고 오히려 지속적인 상승세가 정상스러운 현상일 것입니다.

임대차 3법 이후 가장 주목해야 할 변화는 4년 연장에 따른 전세 품귀 및 전세물건 동결, 단기 전세시장 혼란 → 중기 안정 → 장기 불안정 가능성이 높아질 것이라는 점입니다. 임대 중인 임차인은 당장은 안도할 수 있으나 나중에 인상 폭탄을 맞을 수 있습니다. 임대인은 기회만 되면 집값을 올리거나 월세 전환을 고민할 것이고 임대 사업자 메리트 감소로 민간 전세시장이 위축될 것으로 전망합니다.

앞으로 전월세 시장에서 월세 비중이 서서히 증가할 것으로 예상됩니다. 과거에는 전세금을 받아서 고금리 예금, 대출 상환, 갭투자 등 다양한 활용이 가능했지만, 지금은 저금리로 갭투자 시세차익밖에 없고 이마저도 규제로 불확실성 커졌습니다. 월세가 유리한데 당장 전세금 빼줄 자금이 부족하니 반전세가 증가하면서 서서히 월세로 전환될 것입니다.

향후 전세는 지속적으로 강세를 보일 것이며 당장은 집값을 못 올려도 나중에는 다 올라가게 될 것입니다.

전세 공급이 서서히 감소되면서 시장은 더 불안정해질 수 있습니다. 또한, 매매 집값은 임대차 3법 때문이 아니라, 7년 연속 집값 상승에 대한 피로와 과도한 규제로 서서히 안정될 가능성이 있습니다.

가장 크게 될 변화는 전월세 물량의 회전율 감소입니다. A 지역에서 4년의 기간 동안 세입자들이 전세로 거주하게 되면 B 지역에서 A 지역으로 이동하여 전세 거주하고자 해도 대부분 전세 기간이 많이 남아있게 될 가능성이 높습니다. 거주 목적으로 전세를 알아봐도 물량이 없어 이주하지 못하는 일이 많아지지 않을까 예상됩니다. (임차인-매물 잠김으로 인한 주거비용 상승, 임대인-환금성 저하 우려)

앞으로 부동산 시장에서 월세 비중은 매우 늘어날 것으로 보입니다. 전세가격의 급상승은 반전세 또는 순수 월세 형태의 거래를 촉진시키는데, 현재 전세시장은 매물 잠김 현상으로 인해 공급 하락, 가격 상승의 모습을 보이고 있기 때문입니다. 이러한 현상은 순수 전세의 감소와 감소분만큼의 반전세, 월세 비중의 상승으로 연결됩니다.

향후 집값은 상승할 것입니다. 주택의 가격은 기본적으로 전세가격과 상승 기대감이라는 두 가지 요소에 의해 정해지는데 전세가격의 상승은 매매가격의 상승과 연결된다고 대부분 예상하기 때문입니다. 또 다른 요소인 상승 기대감 역시 현재의 상승세가 지속되고 기준금리가 현재와 같은 수준을 계속 유지하게 되면 높아질 것으로 보입니다.

2+2년으로 늘어난 전세 기간도 주목할만한 변화이지만, 실제 중요한 건 시장가와의 괴리가 발생할 수밖에 없는 가격 격차 발생이 시장에 어떤 영향을 미칠까 하는 겁니다. 앞으로 임대인은 집값을 올리려고 할 테고 임차인은 어떻게든 안 올려주고 싶어 하는 상반된 입장을 보일 것입니다.

임대차 3법 시행 이후, 전월세 시장에서 월세 비중은 늘어나지 않을 것으로 보입니다. 월세도 마음껏 못 올리도록 전월세전환율을 낮췄기 때문입니다. 또한, 임대차 3법이 향후 전월세 가격을 잡지 못할 것으로 예상되기 때문에 이러한 흐름이 집값 상승에 더 기여할지도 모르겠습니다.

단기적으로는 전세 물량의 감소로 인한 신규 가격 상승폭에 주목할 필요가 있습니다. 계약갱신권 소급 적용+집주인의 직접 입주 등으로 물량 감소가 대규모로 나타날 것이라는 전망이 크지만, 실제 그 폭이 어느 정도일지에 대해서는 의견이 엇갈리고 있습니다. 다주택 보유자 또는 법인 물량의 매도에 따라 자가보유가 증가하면서 전세의 수요 감소도 병행되어 나타날 수 있기 때문입니다.

계약갱신청구권을 행사할 수 있는 임차인의 경우, 일단 4년의 시간을 벌었기 때문에 상황을 지켜보면서 대응을 할 수 있습니다. 2019~2020년 사이에 신축 아파트에 입주한 임차인들이 현재로서는 가장 위너이며 새롭게 전세를 구해야 하는 임차인의 경우 현재 상황은 최악이라 볼 수 있습니다. 전세가격 인상을 통해 대출 등 금융부담을 줄이고자 하는 계획을 세우고 있던 임대인의 경우 현재의 상황은 당혹스럽지만 실제로 타격은 크지 않을 것입니다.

시장의 룰이 전면적으로 변화되고 있는 상태이기 때문에 시장 참여자들은 판단을 미루고 상황을 지켜보고 있는 상황입니다. 추석 이후 상승세 전환을 예측하는 경우가 많지만, 현재의 상황은 시장을 질식시키고 있는 상태이기 때문에 정상적인 판단과 거래가 이루어지기는 곤란합니다. 수치상으로는 보합세를 유지할 가능성이 높으나, 2021년 상반기부터의 시장은 다시 강세를 보일 가능성이 커 보입니다. 

5% 상한보다는 계약갱신청구권이 중요합니다. 집주인 실거주 외에는 사실상 2년 연장을 용인해야 하는 상황에서 임대인은 전세가격에 대해 새로운 임차인의 지불 용의를 받지 못해 최대한 신중하게 결정할 수밖에 없는 상황입니다.

기존 계약한 임차인 입장에서는 좋을 수도 있지만, 앞으로 전세를 구해야 하는 사람들 입장에서는 임대인이 쉬이 계약을 해주지 않기 때문에 힘든 상황이 되었습니다. 또한, 지금 매매가격이 워낙에 많이 올라 이를 월세로 전환하면 받아줄 수요가 충분치 않습니다. 따라서 시장의 공급과 수요가 일치하는 균형가격을 고려했을 때 월세보다는 반전세가 늘어날 수 있습니다.

그동안 인기지역(강남3구, 마용성, 목동 등)은 투자 성격으로 인해 매매와 전세가 갭이 2012년 대비 많이 벌어졌었는데요. 올 초부터 다시 갭이 줄고 있습니다. 서울 내에서도 교육 등 실거주해야 하는 요건이 강한 주거지는 매매 대비 전세가율이 지속 상승세고 그 외 지역은 도리어 전세가율이 낮아졌습니다. 이러한 분위기가 지속된다면 현재 실거주하기 좋은 지역들의 오른 매매가를 전세가가 뒷받침해 주기 때문에 그동안 오른 가격을 안정화하는 방향으로 돈이 몰릴 것이고 한동안 보합되다 갭이 좁혀지면 다시 상승할 것입니다.