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7·10 부동산 대책 이후, 많은 시장 참여자들은 큰 혼란을 겪고 있습니다. 실제로 고민을 토로하는 분들도 급증했고, 최선의 방법보다는 차악을 찾는 전략이 유효한 경우가 많습니다.

대게는 못난이들을 처분하고 똘똘한 주택을 가져가는 비교적 쉬운 해답을 지닌 분들이 많지만 적지 않은 수요자가 우수 입지에 2채 이상 보유하고 계신 분도 많기에 더 혼란스럽고 저도 이 분들에게 시원한 해답을 드리기 어려운 경우가 많습니다.

문제는 시세차익이 엄청 크기 때문에, 양도세 또한 엄청나다는 것입니다. 게다가 앞으로 빠른 속도로 증가하는 보유세 (재산세, 종부세) 또한 부담이 되게 때문에 그야말로 진퇴양난의 형국입니다. 버티느냐 포기하느냐 그것이 문제인 것이죠.

또 비교적 최근에 2주택이 되신 분들 또한 많은데, 이 분들은 이전 주택이 8.2 대책 이전인 경우 보유요건만 채우면 되었고 이후 실거주 요건도 다 채우신 분이 많기 때문에 일시적 2주택 비과세를 받는데 이 것을 팔게 될 경우 새로 주택을 취득하고 보유하는데 따른 출혈이 크기 때문에 이 경우에도 고민이 많으신 것 같습니다.

자본주의에서의 주택을 포함한 부동산은 단순한 필수재화로써의 역할을 넘어 재산의 척도를 나타내는 지위재의 속성이 큽니다. 따라서 인간의 기본적인 성장욕구와 부합되어 경쟁을 통해 상위 주택을 소유하려는 과정에서 경제가 발전하는 메커니즘과 결합이 된 유기체입니다.

현재 정부에서 바라보고 행하는 부동산 정책 즉 잠을 자는 공간 정도로 여기는 정책과는 전혀 다른 방향인 것입니다. 이러한 상황에 거래를 방해하는 정책으로 상위주택의 공급이 더 크고 빠르게 줄어드니 가격이 오르는 구조상의 문제는 초등학생도 금방 이해할 수 있을 것입니다.

우리는 과거 IMF와 서브프라임 사태와 같은 대세 하락 내지 폭락기가 다시 찾아올 것이라고 믿고 있습니다. 그리고 장기로 이어지는 상승기의 후반이니 하락이 오길 기다리거나 미리 팔고 하락에 다시 사야겠다는 생각을 합니다. 전자의 경우야 애초에 가지고 있던 것이 없었기에 단순히 기회를 잃는 정도에 그칠 수 있습니다. 그러나 후자의 경우 매도에 따르는 양도차익 중 세금 부분과 거래비용은 무조건 손해로 남게 되어 있습니다. 다시 매수를 하게 되더라도 손해를 본 후 그만큼의 초과 이득을 발생시켜야만 성공했다 볼 수 있을 것입니다.

더 큰 문제는 만약 조정이 오더라도 내가 판 금액 이상이나 혹은 그 정도 선에서 다시 오르게 되거나 아예 조정 자체가 없이 오르게 된다면요? 사람의 기본 심리상 다시 매수하기까지는 이전의 양도세와 거래비용의 손해를 만회할 정도 이상으로 내려오지 않는다면 매수하지 않을 확률이 굉장히 높습니다. 그리고 그만큼 떨어진다 해도 추가 하락 공포 심리로 못 사게 되죠.

결국 손해로 남을 확률이 매우 크다는 이야기입니다. 그리고 현재의 경제 판데기는 인류 역사상 가장 큰 사기에 가까운 발명이 있습니다. 바로 “양적 완화” 입니다.

이번 코로나 사태에 그 위력을 이미 우리는 보고 있습니다. 장기 침체를 예고했던 많은 전문가를 뒤로 한 채 주식은 전에 없던 활황을 기록하고 있습니다. 부동산은 어떻습니까? 수 십 차례 특히 이번 7·10 대책을 지나서도 상위 단지 10개 중 9개는 연일 신고가를 기록하고 있고 거래할 수 있는 물건 자체가 귀합니다.

위의 그래프를 보시면 M2(총 통화)가 올해 들어 급격하게 위로 치솟는 것을 볼 수 있습니다. 문제는 이렇게 통화량이 증가하고 유동성 장세가 만들어지면서 소비가 증가하는 것은 미미하고 자산에 급격하게 몰리게 된다는 것입니다. 금과 은 부동산 주식이 대표적인 것들이죠.

이런 상황에 이 들 중 무엇 하나 가지고 있지 않다면 돈이 지나는 길목에 자신이 없다는 것을 깨달으셔야 합니다. 돈이 지나는 길목을 지키는 것이 결국 본인의 미래를 지키는 길입니다.

물론 과세 금액이 없고 딱히 손해보는 것이 없다고 하면 다른 돈의 길목을 찾아 지키시면 됩니다. 하지만 보유세와 정책의 공포에 착각하여 양도세를 물고 당장 손해를 실현하게 된다면 여러분은 그 이상을 만들어 내셔야 남들에게 뒤쳐지지 않을 것입니다.

최근 다주택 보유 고위공무원들의 처분 관련 논란이 뜨겁습니다. 20번이 넘는 정책이 지속되는 동안 이 분들은 주택을 처분하지 않았습니다. 이 분도 인간입니다. 인간은 누구든 손해보기 싫어합니다. 결국 사직까지 하는 케이스도 나오게 되었죠.

왜 처분하지 않고 사직할까? 무주택자나 보통의 1주택자 분들은 절대 이해가 되지 않으실 수도 있습니다. 먼저 조정대상지역 2주택 이상이고 차익이 크다면 양도세율이 52%입니다. 절반이 넘는 금액이 세금으로 나가게 되는 것이죠. 그 액수가 1~2억도 아니고 5억 10억이라면 과연 여러분은 처분하실 수 있을까요? 아마 이것을 팔고 그 이상의 초과이익을 올릴 수 있는 것이 있다면 파시겠죠. 하지만 저 정도 금액이 과연 가능할까요? 팔 이유가 사실상 없는 것입니다. 말 그대로 바보짓이죠. 이전에도 말씀드렸지만 저 세금과 거래비용을 지출하게 되면 “확정 손해”입니다.

실현 상태에서 같은 가치를 지닌 무언가를 살 수 없다는 의미입니다. 게다가 부동산을 다시 산다면 취득세 8%. 서울의 평균매매 금액이 10억을 넘었다는 뉴스 보셨을 겁니다. 그럼 거래세만 1억가량이 지출된다는 것입니다. 앞으로 넘어지고 시작하는 것이죠.

앞으로 세계의 경기를 지탱해주는 것은 막대한 유동성일 것입니다. 소비 심리가 살아나고 투자가 늘어나는 이상으로 자산의 가격 상승은 더 크게 다가올 확률이 높습니다. 결국 어떤 일이 닥쳐 오더라도 경험한 것이 경험하지 못한 것보다 낫고 가진 자가 못 가진 자보다 나을 수밖에 없습니다.

지금 팔면 미래의 자신과 자녀에게 죄를 짓는 것일 수도 있겠습니다. 좋은 전략 세우시길 바라겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

'놀부의 부동산 DNA' 저자

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