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정부는 8월 4일, 서울권역에 ‘13만 호+@’의 물량을 공급하는 8·4 공급대책을 발표했습니다. 이로써 다주택자의 투자수익률 회수시스템을 만든다는 7·10 부동산 정책과, 신규 주택 공급을 통해서 시장 안정을 추구한다는 8·4 공급정책, 또 임대차 시장의 안정을 위한 전월세 3법이 모조리 효력 발생이 되면서 일단 당분간의 주택정책은 일단락되어 가는 흐름입니다.

아마도 신속한 입법과정에서 나타난 정교성을 보완하는 형태의 추가 내용들은 나오겠지만, 현 수준에서 당분간은 추가정책이 나오기는 어려울 것으로 예상됩니다.

현재 시장은 ‘공급 부족’이라고 하며, 정부는 ‘공급 적정’이라는 말을 합니다. 평행선에 가깝습니다. 정부의 주장이나, 시장의 주장이나 근거가 없는 것은 아닙니다. 정부는 연평균 서울시의 분양과 입주 흐름을 보면서 설명하는 것이고, 시장은 ‘싸게 살 만한 집이 없다’와 ‘재건축 풀어 달라’는 입장이기 때문입니다. 둘은 당분간 평행선을 달릴 수밖에 없을 것 같습니다.

서울시 주택공급의 수준은 2018년말 기준으로 인구 1,000명당 384호이며, 오피스텔을 주택으로 포함할 시, 인구 1,000명당 402호 수준입니다. 반면 경기도는 오피스텔을 포함하더라도 인구 1,000명당 380호 수준이어서 서울시보다도 주택공급이 부족한 상태입니다. 한국 전체로는 인구 1,000명당 419호에 도달할 정도로 주택공급이 신속히 이뤄졌지만, 서울-인천-경기로 대표되는 수도권의 경우 인구 1,000명당 400호에 미달하는 상태이고, 이 점이 수도권 주택문제의 근본입니다.

그렇다면 얼마나 주택공급이 앞으로 이뤄지면 주택부족 문제가 해결된다고 볼 수 있을까요? 현재 주요국 주택공급 정도는 인구 천당 420~430호 수준을 갖습니다. 환산하면 평균 가구구성원이 2.3~2.4명정도 된다는 의미입니다. 2인 가구로 100% 구성된 나라라면 아마도 인구 천명당 주택수가 500호 정도 될 것입니다. 한국의 수도권은 오피스텔 등을 모조리 포함해도 393호 수준이어서 인구 1,000명당 30호 이상을 높여야 하는 상태지요.

현 수도권 인구는 2,570만 명인데, 앞으로 5년간 약 100만 명이 더 유입되어서, 약 2,700만 명이 된다고 생각해보겠습니다. 그러면 인구1,000명당 30호를 늘리기 위해서 필요한 순 주택수는 81만 호가 됩니다. 실제로는 서울시나 인천 등의 경우 주택재건축/재개발 등으로 멸실 주택이 발생하니, 약 9만 호의 멸실 주택을 포함한다면, 90만 호가 공급되고 9만 호는 멸실된다면 순 공급 81만 호 정도가 되겠죠.

현재 3기 신도시를 포함해서 정부가 추가로 발표한 8·4 대책에서 주택공급 계획은 77만 호에서 이제 13만 호가 추가돼서 90만 호+@로 변했습니다. 수도권의 인구 1,000명당 주택수를 420호로 만들기에는 충분한 양이라는 의미입니다. 다만, 주택공급이 되는 연도가 2025년을 전후로 대거 공급될 것으로 예상되다 보니, 현재 시점에서는 여전히 400호 언저리의 주택공급 수준이라는 점에서 당분간은 공급이 타이트한 상황은 이어질 것으로 생각합니다.

그러나 2025년을 전후로, 한국 주택시장은 상당히 많은 것이 달라질 것으로 예상됩니다. 첫째는 공급수준이 수도권 기준으로도 선진국 레벨에 도달하며 전국 레벨로는 440호 이상의 과공급 상태가 이어질 가능성이 높다는 점이구요. 둘째는 수도권의 3기 신도시를 포함한 광역 교통망이 확보되면서, 실질적 서울권역의 주택공급이 추가로 더욱 확충된다는 점에서 수도권 역시 공급 측면에서 충분히 잉여로운 상황이 펼쳐질 수 있다는 점입니다.

과거 2014년에도 9·1 부동산 대책이 발표되면서 신도시 공급중단이라는 초유의 대책이 발표된 바 있습니다. 이 정책이 효력을 발생한 것은 2017년부터였습니다. 왜냐하면 2017년부터 분양물량이 감소하기 시작했기 때문입니다. 이 이후부터는 주택공급 부족이 신앙처럼 받아들여지면서 민간 쪽에서는 주택공급 부족 = 주택가격 상승을 확신하게 되었고, 이 기조가 현재에도 이어지고 있습니다.

이런 판단에서 민간 재건축의 규제 완화를 해주지 않은 점도 연장선으로 해석할 수 있는데요. 민간 재건축 규제 완화는 정비사업을 활성화시키고, 주택 멸실을 촉진합니다. 물론 3~4년 후의 주택공급으로 다시 들어오긴 하지만, 그 기간까지의 임대료 상승과 그로 인한 갭투자 수요로 이어질 수 있다는 우려도 있습니다. 이런 점 때문에 2024년 전후까지 주택재건축 규제 완화책을 발표하지 않았다고 해석할 수 있을 것 같습니다.

참고로 2021년부터는 다주택의 투자수익률이 회수되는 시스템인 7·10이 돌아가기도 하므로, 2021년 이후의 주택시장 환경은 상당히 달라질 것으로 보고 있습니다. 점점 1주택 실거주 중심으로 흘러갈 수밖에 없으며, 주택의 투자수익률이 상당히 낮아질 것이라는 예상을 하고 있거든요. 물론 이것이 주택가격이 일제히 하락한다거나 하는 상황만을 의미하는 것은 아닙니다. 그러나, 투자수요의 위축과 풍부한 공급은 항상 시장에 영향을 미쳐왔고 그런 것들이 2021년 하반기로 갈수록 나타날 것으로 보는 것이죠.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

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