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이번 7월 22일 2020년 세법개정안이 발표되었습니다. 지금껏 부동산 정책의 결은 같은 방향성을 가지고 있습니다. 다주택자는 본인이 거주할 주택을 제외하고 매도하라는 메시지를 주고, 그러지 않을 경우 엄청난 세금을 감당하게 끔 제도를 개선하고 있습니다.

문제는 ‘정책의 진행 순서가 잘못되었다’라는 것이죠. 먼저 보유세부터 점차 증액하면서 매도하게끔 유도를 했어야 하는데, 처음부터 양도세를 올려 보유세보다 당장의 양도세 때문에 팔지 못하는 구조를 만들어놓았습니다. 때문에 지역에 따라 차이는 있지만, 가장 문제가 되는 서울은 거래를 원하는 수요가 시중물량 즉, 공급보다 많은 구조가 이어져, 현재의 상황까지 이르렀다고 볼 수 있습니다. 가격만 지속적으로 올라온 것이죠.

지금까지 부동산 시장의 안정을 위한 정책이 22차례나 나왔지만, 결과는 서민 아파트의 기준이 되는 중위 아파트 가격이 9억 원이 넘었고 전세가까지 급등하고 있는 상황입니다.

7·10대책과 이번에 나온 세법개정안을 보면, 앞으로 서울 시장에 투자 수요가 진입하기는 더욱 어려워진다고 볼 수 있겠는데, 그렇다고 아파트 가격이 하락한다고 보기도 어려울 수 있습니다. 앞서 문제로 지적했던 다주택자의 매물 유도 방식이 또 양도세 중과에 초점이 맞춰져 있기 때문입니다. 보유세 및 양도세가 더욱 강화되었을 뿐 구조의 변화를 기대하기 어렵다는 것이죠.

21년 6월 1일 이후 양도 분부터는 기존에 2주택자 10%, 3주택 이상 20% 중과에서 10%씩 더 올라갔습니다. 따라서 여전히 당장의 보유세가 오르기는 하지만, 매도 결정 시 양도세로 나가는 세금이 크게 느껴져 보유하며 버틸 확률이 높습니다. 특히 이전부터 규제가 지속되어 오면서, 이미 증여나 임대사업자를 통해 절세전략을 세운 물건들은 더더욱 시장에 나올 수가 없죠. 보유세가 늘어나도 중과되지 않도록 세팅이 되어 있기 때문입니다.

따라서 하락세가 나오기 힘들며 다가오는 21년과 22년의 신규 입주량 마저 크게 감소되는 상황에서 거래가 가능한 매도물량이 늘어나기 힘든 시장 구조입니다. 앞으로 촘촘한 규제로 인해 서울 아파트가 크게 급등하긴 어렵지만, 그렇다고 하락하기엔 더 어려운 구조입니다.

게다가 더 큰 문제는 그 동안 시장 가격을 잡기 위해 매매 수요를 억제하는 방법으로 금융규제까지 적용되어 유효수요의 상당수가 주택 매수가 어려워지면서, 임대수요가 증가하게 되고, 공급부족에 대한 방안으로 3기 신도시가 계획되면서 청약 대기 수요까지 임차 수요에 합세하게 되면서 우수입지와 학군지를 중심으로 전세가가 크게 오르는 급등 현상이 벌어지고 있습니다.

전세가가 오르는 속도가 빠르고 물건이 부족하다 보니 어떻게든 매매하려는 수요자는 대출에 비교적 자유로운 중저가, 즉 9억 원 이하의 물건이 12·16대책 이후 많은 거래를 보이고 있습니다.

특히 2020년 상반기 주택 매매 거래량이 크게 늘어난 것을 볼 수 있는데, 거래에 따라 신고가를 갱신하는 단지들이 늘어나고 있습니다.

특히 이번 7·10대책으로 서민 실수요자들을 위해 일정 금액 이하 주택에 기존 40%에서 10% 완화한 50%까지 대출이 가능해지면서, 가능해진 대출 금액만큼 줄줄이 호가가 올라갔습니다.

서울의 외곽 지역 아파트 단지까지 가격이 올라 서울 시내에서 해당 금액 내의 아파트를 찾는 것이 더 어려워졌습니다.

올 하반기도 앞서 말씀드린 전세가 상승현상과 규제정책과 부족한 공급 문제로 인해, 정부의 시각과 시장의 괴리가 크기 때문에 당분간 중 저가 아파트 시장의 상승도 불가피해 보입니다.

수도권의 중위 가격도 올해 5억을 돌파했습니다. 어쩌면 저가 아파트는 지금이 마지막 매수 기회인지도 모르겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

'놀부의 부동산 DNA' 저자

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