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매우 강도 높은 6·17부동산대책 이후에도 서울은 물론 경기, 인천의 아파트값 상승세는 여전했습니다.

시장의 심리는 서울의 경우 하늘 높은 줄 모르고 계속 치솟고 있으며 경기도 또한 살짝 꺾이는 듯싶었지만 다시 치솟고 있으며, 전역이 규제지역으로 지정되면서 큰 충격을 받았던 인천의 경우도 하락세가 잦아든 형국입니다.

급기야 정부는 한 달도 되지 않아 더욱 강력한 7·10부동산 대책을 발표하였습니다.

가장 먼저 다주택자에 대한 종합부동산세를 대폭 강화했습니다. 3억 원 이하 구간도 기존 0.6%에서 1.2%로 두 배나 상승하였군요. 과표 94억 원 초과구간은 무려 6%입니다. 대상자가 극소수겠지만 상식을 초월한 6%라는 수치가 주는 의미는 따로 있습니다. 바로 법인을 겨냥한 것으로 보여집니다.

6·17부동산대책에서 가장 강력했던 것은 법인의 종합부동산세였습니다. 6억 원 기본공제를 배제하면서 단일세율 3~4%를 부과하겠다고 칼을 뽑아 들었습니다. 하지만 이번 대책에서 무려 6%로 세율을 더 높였습니다. 게다가 세부담상한도 적용되지 않기 때문에 내년부터 법인이 부담해야 할 종합부동산세는 상상을 초월하게 될 것입니다. 이 정책으로 인해 법인 매물이 시장에 나오는 효과를 기대할 수는 있어 보입니다. 반면 법인물건이 더 이상 전세나 월세로 공급되는 일은 없을 것입니다.

여기에 6·17대책 때 발표된 재건축 아파트 조합원 분양신청 자격취득을 위해 2년 이상 거주해야 하는 것으로 말미암아 전세수급이 줄어들 것으로 예상되는 점, 그리고 빠른 속도로 추진하고 있는 임대차3법으로 인해 이미 4년치를 감안한 높은 금액의 전세매물이 나타나고 있는 현상 등으로 전세가격은 계속해서 폭등할 수밖에 없을 것으로 보여집니다. 수도권은 안 그래도 전세공급부족수치가 급격하게 증가하고 있는 상황이었으니까요.

내년 6월 1일부터는 주택(재개발 등의 입주권 포함)을 매입해서 1년 이내에 단기매도 시 70%의 양도소득세를 납부해야 합니다. 1년은 넘었지만 2년 이내 매도할 경우도 투기로 인정하여 60%의 양도소득세를 납부해야 합니다. 분양권의 경우도 마찬가지로 보유기간 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%입니다. 그런데 꼭 체크해야 할 것이 분양권은 2년 이상을 보유했어도 60%의 양도세가 부과된다는 것입니다. 지역에 상관없이 말이죠. 이제 분양권상태로 매도할 경우는 무조건 최소 60% 이상의 양도세를 각오해야 합니다.

그리고 규제지역 다주택자의 중과세도 10%씩 더 강화됩니다. 따라서 이 법이 시행될 예정인 21년 6월 이전까지 규제지역에 있는 주택들이 매물로 나올 가능성은 있어 보입니다. 그런데 과거 8·2부동산 대책 양도세 중과 유예기간 때 생각보다 시장에 매물이 많지 않았음을 참고한다면 이번 대책 또한 큰 효과를 기대하기는 어려울 것 같습니다. 오히려 유예기간이 끝나는 시기부터 매물이 잠기면서 가격이 급등할 우려가 더 커 보입니다. 마치 8·2대책 이후 그랬던 것처럼 말이죠.

기존에는 4주택 세대 이상부터 취득세가 4%였고 법인은 주택 수와 상관없이 1%였습니다. 하지만 앞으로는 2주택만 되어도 8%이며 3주택 이상부터는 무려 12%가 됩니다. 법인은 주택 수와 상관없이 무조건 12%의 취득세가 부과됩니다. 5억 원짜리 집을 살 경우 취득세만 6천만 원이 넘게 되는 것입니다. 이로써 투기세력이 차단되는 효과는 있을 것입니다. 그런데 집을 갈아타는 실수요자에게도 8%의 취득세를 부담시키는 것은 어떻게 해석해야 할까요? 이 정책으로 인해 실수요자들은 법안이 시행되기 전에 서둘러 집을 사야겠다는 생각을 할 것 같군요.

결국 정부는 임대사업자를 폐지하기로 했습니다. 임대차3법이 통과되어 시행되면 더 이상 임대사업자가 필요 없게 되기 때문입니다. 발표내용에는 임대의무기간 전이라도 자발적 등록말소 시 과태료를 면제해준다 합니다. 그리고 기 등록주택은 세제혜택을 유지한다고 하는군요. 그런데 임대의무기간 경과 즉시 임대사업자를 자동 등록말소 한다는 내용이 뭔가 문제가 있는 듯합니다.

임대주택 세제혜택은 두 가지 법의 적용을 받습니다. 하나는 민간임대주택에 대한 특별법(민특법), 그리고 소득세법입니다. 민특법에는 세제혜택을 위한 의무임대기간이 단기 4년, 장기 8년이지만 소득세법상의 의무임대기간은 5년입니다. 그런데 단기임대주택의 경우 4년 이후 임대주택이 자동 등록말소 된다면 소득세법상의 혜택은 받을 수 없게 됩니다. 소득세법상 세제혜택은 규제지역 다주택 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 적용, 종부세 합산배제 등등 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 만약 발표내용 원안대로 진행한다면 큰 혼란과 함께 2018년 3월 31일 이전 단기임대주택으로 등록하신 분들의 엄청난 반발이 예상됩니다. 이런 점들을 정부가 의도한 것이 아니라면 자동등록 말소에 관한 내용은 보완되어야 할 것입니다.

글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 <부동산경매로 인생을 샀다> 저자

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/ 다꿈스쿨 멘토

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