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7·10 부동산대책 추가 규제 없었다! 급상승 김포, 아파트 가격 변화는?

강력한 6·17 부동산 대책이 시행되면서 반사이익을 얻은 지역이 있습니다.

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출처직방
우용표의 내 집 마련 바이블 #57

2020년 6월 17일 정부의 강력한 부동산 대책이 시행되면서 반사이익을 얻은 지역이 있습니다.

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바로 김포입니다. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정되지 않는 ‘일부지역’으로 분류되었기 때문입니다. 자세한 지역지정내역은 아래의 표와 같습니다.

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*표로 표시된 김포, 파주, 연천 등의 지역은 조정대상이 아닌 일부지역으로 분류되어 무시무시한 6·17대책을 피해갈 수 있었습니다.

부동산 대책 발표 후 김포신도시는 오히려 상승하게 됩니다. 예상했던 바와 같이, 투자수요가 몰렸기 때문입니다. ‘아직 김포는 안전하다.’ ‘투자할 만 하다’라는 인식이 투자자들 사이에 퍼졌기 때문이고 그간 김포지역은 상승률이 높지 않았기 때문에 저평가된 지역이라는 인식도 영향을 미쳤습니다. 실제 사례를 보면, 김포시 장기동 ‘한강센트럴자이1차’ 아파트 70㎡가 6·17 대책 발표 직전인 16일 3억3,800만 원(5층)에 팔렸는데 대책발표 4일 지난, 6월 21일엔 3억 5,000만 원(7층)에 거래되며 1,200만 원 오르기도 했습니다.


비율로 따져보면 1주일만에 3.5% 오른 셈입니다. 2020년 7월 8일 현재, 직방을 보면 매매가격 3억 7,500만 원에 호가 형성되어 있어 지난달대비 가격이 추가로 상승하고 있음을 볼 수 있습니다.


김포지역, 과연 앞으로 어떤 흐름을 나타낼까요? 현재의 상승이 부동산 대책에서 빠졌기 때문이라는 요인을 고려해보면 앞으로 계속 규제지역에서 빠질 것인지의 여부가 중요한 기준이 될 듯합니다. 김포의 흐름을 시나리오로 풀어보도록 하겠습니다.

1. 만일 향후 규제지역에서 계속 빠지는 경우

앞으로 계속될 부동산 규제 지역에서 김포가 계속 빠지는 경우, 부동산 가격은 지속적인 상승이 가능할 것으로 보입니다. 다주택자에 대한 규제, 대출 규제에서 자유롭다는 점이 장점으로 작용할 것이기 때문입니다. 지도 오른쪽 아래의 마곡지구 역시 김포의 투자 매력을 높여주는 요인으로 새롭게 조명되지 않을까 예상해 볼 수 있습니다.

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서울과 수도권에 인접해 있으면서 규제를 받지 않는다는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다. 특히 부동산 대책이 지속적으로 발표될 때, 계속 비규제지역으로 남아있게 된다면 현재에 비해 투자수요는 더욱 몰리지 않을까 예상됩니다. 가격적인 측면에서도 매매가격 3억 7,500만 원, 전세가격 2억 7,500만 원이면 1억원의 자금으로 전세 안고 투자할 수 있다는 장점을 발견할 수 있습니다.

2. 부동산 규제지역에 포함되는 경우

규제지역에 포함되는 경우, 투자수요의 감소와 함께 매매가격의 정체를 예상해 볼 수 있습니다. 투자처로서의 매력이 반감되기 때문에 가격이 상승할 여지가 사라질 것으로 보입니다. 다만, 한번 높게 형성된 매매가격 수준은 일종의 기준점이 되어 하락하지는 않을 것으로 판단됩니다.


행동경제학의 [앵커효과]에 의하면 한번 형성된 가격은 기준점으로 작용하여 좀처럼 하락하지 않도록 해준다합니다. 김포의 부동산 역시 비규제지역일 때의 가격이 기준점이 되어 매매가격이 6·17대책 이전으로 돌아갈 가능성은 낮다 하겠습니다.

결론입니다.

김포의 최근 급상승은 뭔가 플러스 요인이 발생해서라기 보다는 마이너스요인이 없기 때문이라 볼 수 있습니다. 가격의 흐름 역시, 추후 부동산 대책이 중요한 기준이 될 것으로 보이는데요. 부동산 규제지역에 포함되지 않으면 상승세 지속. 포함되면 포함되기 직전 가격으로 가격 보합세. 이렇게 정리해 볼 수 있습니다.


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