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아파트 몇 개 없는데, 있는 단지들은 다 네임드인 곳

단편적인 하나의 잣대로 세상을 판단하는 것이 얼마나 위험한 일인지는 여러 곳에서 알 수 있다.

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이상우의 부동산 프리뷰 #20

한강 아랫동네 이야기를 무려 6번에 걸쳐 서남부터 동남까지를 찾아봤다. 그때만 해도 여름이 되면 따뜻해져 코로나19가 잠잠해질 줄 알았다는 많은 이들의 의견과는 달리, 점점 늘어만 가는 서울 상황을 감안하면 사이버임장은 왠지 영원히 지속되는 것 아니냐는 불안감도 엄습하고 있다. 그렇게 되지 않기를 바란다. ‘K’라는 자랑스러운 이름에 먹칠하지 않도록 나도 더욱 힘을 쏟아야 하는 시점이다.

서울 도심지역 아파트 시세는 얼마일까?

자, 이제 다시 강을 넘어가 보자. 예전 강북을 언급할 때 서북만을 보고 넘어왔다 보니, 아직 드넓은 강북지역은 또 산 넘어 산이다. 강북지역은 정말 산 넘어 산이라는 말이 맞을 정도로, 각 지역을 산으로 구분하고 있다. 그러니, 오늘은 도심지역만 알아보기로 하자. 바로 종로/중/용산이다.

<용산구의 평균 아파트값은 15.5억으로 강남, 서초 다음이다>

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그야말로 서울의 중심 오브 중심지인 인왕산과 북악산, 안산, 그리고 남산으로 둘러 쌓여 있는 그곳으로. 그런데 이 지역을 말할 때는 깊은 마음의 준비를 하고 시작해야 한다. 지난 5년여간 수많은 사람들의 사례가 아직도 머릿속에 여전히 맴돌고 있기 때문이다. 안타깝기 그지없던 예전의 그 상황으로 다시 가보자.

오랜 기간 미분양이 남아있던 <경희궁자이>

우선 종로구부터 가보자. 종로구는 아파트가 별로 없다. 정치 1번지 종로라고 하지만, 막상 주거1번지로서는 약간의 아쉬움이 많았던 지역이다. 정치와 관련된 사람들이나 살법한 고급주거지는 북악산과 인왕산 사이 평창동과 청운동 등지에 펼쳐져 있었지만, 대부분은 저밀도 개발상태에 그쳐있기 때문이다. 하지만, 이 지역에도 아파트가 대거 등장하게 되었으니 바로 그 지역이 바로 교남뉴타운(돈의문뉴타운이라고도 부른다)로 개발된 경희궁자이다.


경희궁자이(2017년 준공)하면 마음이 무거워지는 사람들이 꽤 많을 것이다. 얼마 되지 않은 과거의 일이지만, 경희궁자이의 미분양물량이 남아있던 기간이 꽤나 길었다. 그 당시 모델하우스를 찾았던 사람들 중 누구는 계약했고, 누구는 주저했다. 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 모 회사의 예전 캐치프레이즈가 절실히 떠오르는 건 이 때문이다.


2,3,4블록 각각 3.2, 5.0, 2.2대1에 불과했던 경쟁률은 지금 생각해보면 참 아쉬움이 많아진다. 위에서 언급한 대로 저 정도 경쟁률이면 미계약분을 감안했을 때 기회가 상당히 많았다. 이 당시 용기를 내어 계약한 실수요자들은 전생에 나라를 5번은 구했을지 모르는 사람들일 것이다. 전용84기준 분양가는 8억원(2,300만원/PY)에도 못 미쳤다.


그리고 현재 지하철 5호선 서대문역에서 가까운 3단지는 매매가 17억원(5,000만원/PY), 조금 떨어진 2단지는 16억원(4,700만원/PY) 수준에서 호가가 형성되어 있다.

신축과 구축, 약 20% 가격 차이

바로 옆 경희궁롯데캐슬(2019년 준공)은 무악2구역 재개발로 진행되었는데, 단지 크기는 작지만, 3호선 독립문역에 딱 붙어있는 입지를 바탕으로 전용84 기준 매매가 14.0억원(4,000만원/PY) 수준에서 가격이 형성되어 있다.


길 하나를 건넜을 뿐인데, 약 1,000만원/PY가량 가격차이가 나는 것은 여러 주변여건들이 반영된 결과일 것이다. 바로 뒤 구축 아파트인 무악현대(2000년 준공, 10억원, 3,000만원/PY), 인왕산2차아이파크(2015년 준공, 11억원, 3,300만원/PY)는 바로 앞 신축단지와의 가격격차가 각각 25%, 17.5%다. 거의 엇비슷한 가격 비율차이가 나타나는 것은 서울 전역에서 확인할 수 있다.


다만 주의할 것은 가격차이가 아니라 가격 비율차이다. 조금 더 올라가면 무악재역까지 종로구인데, 무악청구1차(1994년 준공, 8억원, 2,500만원/PY)도 위에서 언급한 가격흐름에서 크게 벗어나지 않고 있다.


이제 인왕산 반대편으로 가보자. 바로 혜화동이다. 지난 종로구 총선에서 각 당 후보가 주소지로를 선택했던 단지가 있는데, 한명은 경희궁자이, 다른 한명은 창경궁아남(1995년 입주)이었다. 창경궁아남이 있는 혜화동이 종로구에 몇 안되는 아파트가 있는 지역이다.


전용84 기준 매매가 9억원(3,000만원/PY) 수준에서 호가가 형성되어 있는데, 인근 성균관대, 서울대 의대에서 학창시절을 보냈던 사람들에게는 추억의 단지다. 인왕산 좌측 무악 인근과 가격은 엇비슷하다. 3호선과 4호선이라는 지하철 효과는 종로구에서 비슷하게 작용하고 있다.

시장가에는 많은 요인들이 반영되어 있다

이제 중구로 가보자. 중구는 아파트가 충정로/서울역 인근과 약수/청구인근에 몰려있다. 종로구와 마찬가지로 중간지역은 모두 다른 기능들이 부여되어 있다.


우선 충정로 인근이다. 중림동 삼성사이버빌리지(2001년 준공)은 전용84 기준 매매가 12억원(3,600만원/PY), 바로 아래 만리2구역 재개발로 공급된 서울역센트럴자이(2017년 준공)은 15억원(4,400만원/PY)에서 호가가 형성되어 있다. 지하철 2호선 접근성은 연차가 더 되었음에도 종로구 신축아파트 수준의 가격을 부여받을 수 있는 힘을 가지고 있다.


반대편 약수동에는 강북 주거를 대표(!)하는 남산타운이 있다. 6호선 버티고개역과 3호선 약수역에서 접근가능한 초대단지(2002년 입주, 5,150호)의 전용84 매매가는 조금 편차가 크다. 왜냐면, 동별 가격차이가 크게 나타나기 때문에, 이건 설명보다는 직접 한번 가보는 것을 추천한다. 평균 10.5억원(3,300만원/PY)수준에서 가격이 형성되어 있다.


바로 길 건너 신당동에는 동아약수하이츠(1999년 입주, 2,282호) 매매가는 10억원(3,000만원/PY) 수준이다. 지하철 5, 6호선 환승역인 청구역 인근 신축아파트인 청구e편한세상은 매매가 13억원(3,900만원/PY)인데, 중구나 종로구 역세권 아파트 가격이 엇비슷한 것은 주거환경도 엇비슷하다는 것을 설명한다. 의외로 시장가에는 많은 요인들이 복합적으로 반영되어 있다는 것을 잊어서는 안된다.

<삼성사이버빌리지 Vs. 남산타운>

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종로구, 중구와는 또다른 용산구

용산구로 가보자. 용산구는 종로/중구와는 또다른 이미지의 지역이다. 실제로 총선결과도 다르게 나타났던 이질감이 팽배한 곳이다. 용산을 대표하는 주거지는 이촌동을 비롯한 한강변으로 대표되지만, 일반적인 거주지는 효창공원과 숙명여대를 비롯한 지역에 넓게 퍼져있다.


경의선 숲길로 변신한 공원변에 위치한 효창5구역 재개발지인 용산 롯데캐슬 센터포레(2019년 준공)는 매매가 17억원(5,000만원/PY)으로 호가를 확인할 수 있는데, 직전 실거래가(13억원)을 감안했을 때 이견이 많을 수 있는 금액이다.


바로 옆 용산KCC스위첸(2018년 준공) 매매가 15.5억원(4,500만원/PY)이나, 효창파크푸르지오(2010년 입주) 15억원(4,500만원/PY)은 인근 시세를 확인하기 쉽게 해준다. 길 건너 용산e편한세상(2011년 준공)은 16억원(4,800만원/PY)수준인데, 신계역사공원과 초등학교와 함께하고 있는 환경이 어떻게 가격에 영향을 주는지 확인할 수 있다.


삼각지역 인근에 산적(山積)해있는 주상복합 가격들도 한번 확인해보자. 용산파크자이 전용99(16억원, 4,300만원/PY)은 월세(260만원/보증금 5,000만원)수익률로 환산해보면 2.0%/연 수준이다. 물론, 주택담보대출을 얼마만큼 받을 수 있느냐에 따라 수익률은 바뀌게 된다.


용산역 앞 재개발로 등장한 래미안용산더센트럴(2017년 준공)이나 용산 푸르지오써밋(2017년 준공), 그리고 8월 입주예정인 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어 등은 대형 평형이면서 가격도 높으니 그만 알아보기로 하자. 물론 2000년대 중반을 뜨겁게 달궜던 시티파크(2007년 준공), 파크타워(2009년 준공)도 비슷하다. 매매가는 20억원(5,000만원/PY) 언저리부터 시작하고 있다.

8,200만원/PY의 한강맨션

이촌역 인근으로 가보자. 이촌동은 이촌로를 경계로 한강변과 이촌역 역세권으로 구분되는데 우선 이촌역 역세권의 대표인 한가람(1998년 준공)과 강촌(1998년 준공)부터 살펴보자. 전용 84기준 각각 매매가 16.5억원(4,900만원/PY), 16억원(4,800만원/PY)이다.


종로구 경희궁자이에서 봤던 그 금액의 아파트가 이촌동에 펼쳐져 있다. 연차는 20년이 넘어서있지만, 여기는 이촌동이니까 말이다. 수평증축 리모델링을 진행중인 현대맨숀 역시 16억원(5,000만원/PY) 수준이다. 재건축 등의 호재가 반영되면 가격이 더 높아야 한다고 일반적으로 생각되지만 가격에는 크게 반영되어 있지 않은 것으로 보인다.


이촌로 건너 한강변으로 가보자. 대표격인 LG한강자이(2003년 준공)과 삼성리버스위트(2002년 준공)는 아까 용산역 인근 주상복합과 마찬가지로 가격대가 훨씬 높다. 전용171(27억원, 4,000만원/PY), 전용134(20억원, 4,000만원/PY)등 평당가는 엇비슷한데, 한강조망 가능여부가 단지내에서도 가격차이를 크게 가져온다.


이촌동을 대표하는 주거지인 래미안첼리투스 전용124는 매매가 29억원(5,800만원/PY)인데, 바로 옆 한강맨션(1971년 준공) 전용87(22억원, 8,200만원/PY)과 왕궁맨션 전용102(18억원, 5,700만원/PY)는 가격대가 훨씬 높다.

<한강맨션 Vs. 래미안첼리투스 가격비교>

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BTS급 인지도, 한남더힐

길을 건너 서빙고로 가보자. 신동아(1984년 준공)는 이촌동은 아니지만, 이촌동보다도 더 높게 평가하는 사람이 많은 곳이다. 전용140 매매가 22억원(4,800만원/PY)은 바로 옆 이촌동 가격보다도 오히려 높은 상황이다.


조금 동쪽으로 더 가보면 바로 한남뉴타운이 등장한다. 얼마전 현대건설로 시공사선정을 마친 한남3구역 인근 삼성리버빌(2000년 준공, 13억원, 3,700만원/PY), 신동아(1992년 준공, 17억원, 5,500만원/PY), 한남현대힐스테이트(2003년 준공, 16억원, 4,700만원/PY)은 엇비슷한 가격흐름을 보여준다.


용산구의 화룡점정인 한남동을 대표하는 한남더힐과 나인원한남을 마지막으로 설명을 마친다. 한남더힐은 특이하게 전용59가 존재하는데, 매매가 20억원(7,600만원/PY)을 호가한다. 물론 그 다음 평형은 74PY, 86PY(47억원)이다. 테라스가 있는 91PY(65억원, 7,000만원/PY)의 가격은 근로의욕을 불태운다. 나인원한남은 참고로 현재 임대주택이다.

<한남더힐 Vs. 나인원한남 전경비교>

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하나의 잣대로 판단해선 안 된다

도심지역가격에서 확인해 볼 수 있는 것은 4대문에 인접하면 4,000만원/PY을 기본으로 깔고 있다는 것이다. CBD 접근성을 논하기도 웃기는 그 자체가 CBD인 지역의 실거주비용은 이 정도다. 하지만, 많이들 고민하는 것들은 단지 교통이슈만은 아니다. 특히, 지하철 교통만이 절대적인 요인이 아니라는 사실은 한남동에서 잘 확인할 수 있다. 단편적인 하나의 잣대로 세상을 판단하는 것이 얼마나 위험한 일인지는 여러 곳에서 알 수 있다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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