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계속되는 주택 규제! 아파트 투자가 정답일까요?

어떤 재테크 종목이던 조정없이 지속적인 성장은 어렵기 때문에, 투자라는 단어에 있어 다시 곰곰이 생각해봐야 할 시기인 듯하다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #60

지난 6ㆍ17대책까지 이번 정부 들어 부동산 규제가 주택, 특히 아파트를 향해 계속적으로 이어지고 있다. 사실 투자에 있어 가장 중요한 것은 저가 매입과 높은 레버리지 활용인데, 사실상 해당 종목은 규제로 인해 두 가지가 다 해당되지 않는다. 어떤 재테크 종목이던 조정없이 지속적인 성장은 어렵기 때문에, 투자라는 단어에 있어 다시 곰곰이 생각해봐야 할 시기인 듯하다.

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앞서 말했듯, 특히 아파트라는 종목에 규제가 집중되어 있고 부동산의 투자 종목과 방법은 워낙 많기 때문에, 그 중에 요즘 아파트로 자산이 크게 성장한 이들을 중심으로 관심이 많은 종목인 빌딩에 대해서 이야기를 해보려고 한다.


부동산 투자의 마지막 종착역이라고 볼 수 있고, 모든 투자자가 가장 원하는 투자종목이 빌딩을 매입해서 건물주가 되는 것이다. 한시적 양도세 완화 기간내, 또는 일시적 2주택 및 각종 특례 등 절세 계획을 통해 고가의 아파트를 매도하고 규제에서 비교적 자유로운 빌딩으로 투자를 진입하는 갈아타기 수요가 기아급수적으로 증가하고 있다.


과거 주택 부분이 높은 상가주택의 경우 주택으로 인정되어 양도세 납부 시, 여러가지 절세가 가능했지만 향후(2022년)부터는 각각 별개 과세로 세법이 개정될 예정이기 때문에, 현시점 매수자들은 주택 부분이 없는 전체 근린생활시설로 구성된 꼬마빌딩을 가장 선호한다.


세법 안의 개정에 따른 트렌드가 변화하고 있는 것처럼, 빌딩 한 채를 매입하기 위해서는 여러 가지 주의사항이 요구된다.

세법 개정안에 따른 트렌드의 변화

과거에는 원룸 통건물, 다가구주택 매입으로 임대소득을 했던 아날로그식 운영을 선호했으나, 최근에는 원룸, 투룸 등 양질의 오피스 도시형생활주택의 공급으로 더 쾌적하고 보안이 강화된 소형주택으로 임대차를 원하고자 하는 젊은 층의 트렌드의 변화로 개인이 소유한 원룸건물 또는 다가구주택의 경우 젊은 임차수요 유치가 어렵고, 이러한 형태의 소형주택 공급이 장기적으로 예정되어 있는 지역이라면, 공실리스크는 장기화될 수밖에 없고 수익률 하락에 따른 매매가 동반하락이 불가피한 상황에 노출된다. 용도변경으로 상가수익이 가능한 위치에 있는 부동산이 아닐 경우에 구매력은 더욱 더 하락할 수밖에 없어 큰 손실을 보게 된다.


최근에는 보유세 현실반영이 가속화되기 때문에 악재의 지속은 불가피한 상황이다. 단, 이러한 부동산도 인근에서 진행 중인 개발호재를 잘 이용해서 상권형성이 예측가능한 역세권 진입방향, 또는 호재지역 진입로로 활용 가능하다면 리모델링과 구조변경 및 용도변경을 통해 전체 임대를 리 터치해 큰 수익과 차익실현이 가능하다. 남들이 포기한 건물도 여러 시뮬레이션을 전문가와 통해 분석한다면 황금을 낳는 거위로 탈바꿈할 수 있다.

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그리고 첫 빌딩입문 투자자가 쉽게 범하는 실수가 너무 수익률에 의존해 매물을 보는 경향이 있다. 이미 높게 형성된 월차 임수익률은 매매가격에 다 반영되어, 매입 후 추가로 임차수익을 증대할 수 없는 상권 또는 발전가능성이 없는 지역이라면, 경기침체 또는 예측 불가능한 변수요인(중국과의 외교문제로 인한 관광유입 감소, 일본과의 외교문제에 의한 불매운동, 코로나 19로 인한 매출폭락, 공실장기화 등 피할 수 없는 여러 요인 발생 시)


임대수익률이 하락한다면 마찬가지로 매매가도 하향 조정될 수밖에 없다. 최근에는 임차인에게 이면계약 또는 장기 렌트프리 등의 외부에 노출되지 않는 부정계약행위로 수익률을 높여, 매매가를 부풀려 매매를 하는 부정매매 사례도 다수 발견되고 있다.


이런 형태는 주로 수도권 외부지역 또는 신도시 분양상가에서 자주 발생되는 부분인데, 그만한 임대료를 지불하고 영업을 할 수 있는지, 직접 고객이 되어 1주일 동안 발품을 팔아 눈으로 체크하지 않으면 구분이 어렵다. 수익률에 의존한 투자가 불러올 수 있는 리스크는 헐값 처분 또는 부채비율이 높을 경우 경매 등 최악의 상황을 가져올 수 있다. 때문에 수익률만 보고 투자하거나, 개발방향성 및 토지개발행위 가능여부를 간과하고, 매입한 아날로그식 빌딩매입은 최악의 상황을 면할 수 없다.


정말 좋은 매물을 분석하기 위해서는 증축 및 리모델링 신축 등의 행위가 가능한지, 토지용도 및 면적, 그리고 이러한 행위로 수익률을 극대화할 수 있는 인근의 개발이슈까지, 설계사와 세무사 컨설팅전문가와 함께 노력해야 최고, 최선, 최대의 이익을 얻을 수 있다.

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예컨대 서울특별시에는 2030년까지 국유지 활용방법 3기신도시개발 국가철도망계획 차량기지 이전에 따른 다방향의 사업과 랜드마크 개발사업들이 다수 예정되어 있다. 이 일대를 주목하되, 토지의 용도를 반드시 파악해야 하고 리모델링, 증축, 신축 등의 개발행위를 통해 최대의 수익실현이 가능한지 체크해 봐야한다. 그리고 현재 건축물의 용적률과 건폐율 등을 고려하고 부대시설인 엘리베이터 및 주차대수유무까지 체크했을 때, 종합적인 요소들이 구매력 있을 때 매입을 진행하는 것이 중요하다.


위의 사례 또는 가이드 라인은 빌딩 개별 요소에 따라 정의가 내려지는데 반해, 빌딩을 매입할 때 공통적인 사항들이 있다. 바로 법률적 분석과 부대 비용을 고려한 운영관리 지침이다. 여기서 말하는 법률적 분석의 경우 상가임대차 보호법을 의미한다. 상가임대차보호법은 2018년 10월을 기준으로 개정되었다. 바로 임차인의 갱신청구권이 과거 5년에서 10년으로 연장된 것이다. 실제로 우리가 빌딩 세부임대차 내역을 받아보면 크게 2가지를 집중해서 살펴볼 필요가 있는데, 바로 현 임차인의 첫 계약일을 살펴볼 필요가 있고, 다른 한가지는 현임대료가 적정임대료 인지 시장조사를 통해 체크해 보는 부분이다.


보통 건물을 관리 운영하는 소유자는 나이가 많거나, 지방에 거주하는 경우가 많기 때문에 정확한 임대 시세를 파악하지 않고, 관리 소홀로 손실을 보는 경우가 있다. 또, 임차인 변경없이 편안하게 현 수익에 만족하는 경우가 많다. 보통 계약일이 2018년 10월 이전인 임차인은 갱신청구권이 소멸되어, 권리금 보장을 받기 위해선 5년 만기 시, 재개약을 필수적으로 해야 한다.


임대인 입장에서 재계약 또는 신규임차인을 유치할 때, 10년 동안 갱신청구권이 법개정으로 존속되다 보니 이 시점에 가장 높은 수익률로 협의하여 임대계약을 해야, 높은 수익 컨디션을 유지할 수 있다.


상담으로 상가 주택 매입 전, 자문을 구하러 온 구독자가 있었는데, 5층짜리 상가 주택 중 1층에 25평, 2층에 25평 복층으로 포장마차가 임대차 된 건물을 분석해 준 적이 있다. 임차인이 내 외부 시설공사를 많이 했고, 주야 점심장사와 새벽 심야장사로 영업이 잘되는 것을 확인했고, 매출액도 안정권이었다. 예상대로 시세조사를 해보니 해당 상권 50평대 1층 바닥권리가 1억 5,000만 원인 것을 파악했고, 현 임차인이 6개월 이후면 갱신청구 5년이 완료된다는 사실을 확인했다.


중요한 것은 임대료인데, 인근 동일 유사 평형과 같은 골목 임대료가 350만 원이었는데, 현 임차인은 270만 원을 납부하고 저렴하게 임차해 그만큼 많은 수익을 보고 있었다. 필수적으로 임차인 입장에선 재계약을 해야 권리금도 보전이 가능하고, 5년 간 기반을 잡은 상권 내에서 향후 안정적인 수익도 가능했기 때문에 괜찮은 빌딩이어서 매수를 진행했다.


소유권이 이전되자 마자 보증금 2,000만원 증액과 월차임 80만원을 증액해 보증금 7,000만 원에 월차 350만원에 재계약이 성사되었다. 수익률로 보면 2억 원이 리터치(임차 재계약) 한 번으로 증액이 된 셈이다. 이 외에도 관리주체의 관리부재와 소홀 등으로 손실을 보고 있는 저평가 물건들도 즐비하다. 이러한 상권에 향후 호재까지 있다면, 수익실현과 차익실현 두 마리 토끼를 일거 양득할 수 있다. 발품과 시세 및 권리가 파악이 중요한 이유가 바로 이 때문이다.


또한 건축선을 물고 있거나, 도로 접도율이 높은 빌딩의 경우 부대비용으로 도로점용료가 나간다거나, 보통 계약시점까지 컨설팅전문가가 브리핑을 하는 경우가 있지만, 계약서에 도장 찍고 고지해 주는 경우도 많다. 이럴 경우, 연 몇 백만 원에 달하는 금액을 누구의 과실로 따져 미고지에 대해 손해를 배상하기까지, 시간과 경비 그리고 그에 따라는 스트레스가 상당하다.


미리 부대비용에는 어떠한 것들이 있는지 충분히 미리 파악하고, 차후 매입 후 쓸데없이 지출되는 피해를 방지해야 한다. 부대비용이 높을수록 가격할인 요구가 더욱 수월해진다. 상가건물은 주차 편리성이 높아야 임차인의 지출 임대료도 증가한다. 또한 엘리베이터가 있어야 상층부에 위치한 점포도 임대수익률이 증가한다.


공동 전기료, 기계식주차 보험료 및 관리인지출비용, 엘리베이터 보험료, 건축물 청소용역 정화조 및 여러 기타 부대비용 파악은 필수적으로 매입 전 체크해야 할 중요 포인트다. 속담에 배보다 배꼽이 더 크다는 말이 있다.


월 수익을 대비했을 때 나가는 부대비용 지출이 많고 늘어나는 보유세부담과 대출이자를 제외하면, 겉은 화려하지만 속은 텅 비어 있는 경우가 될 수도 있으니, 여러 가지를 파악 후 매입을 진행하는 것이 중요하다.


이 외에도 빌딩을 볼 때는 주택보다 더 많은 노력이 요구된다. 현재 빌딩매입을 고려하시는 분들이라면 정부에서 주도하고 민간에서 매입 개발하는 개발 사업지를 중심으로 공략하는 것이 좋다. 정부 주도 개발사업으로는 철도망 구축 신설 역세권을 파악한 선 점유를 뜻하고, 차량기지 이전으로 가족기능을 증대 또는 재정비촉진지구를 매입해 상권이 들어설 곳을 미리 저렴하게 매입하는 것도 훌륭한 전략이다.

이런 매물을 잡기 위해서는 단기 수익에 연연하지 말아야 한다. 지금은 못난이지만 모든 개발 사업이 완료되면 가장 예쁜 입지가 되고, 그 타이밍에 처분하게 되면 엄청난 시세 차익 실현 가능하다. 강남 3구와 마용성은 당연 선호도가 높은 지역이지만, 그 외 저평가된 지역을 잘 매입해 투자를 공략한다면 소자본으로도 저금리 대출을 활용해 똘똘한 한 채 매입이 가능하다. 서북권에서는 연신내와 DMC역 그리고 새절역이 철도망 구축사업으로 매우 높은 파급효과가 예상된다. 이 일대는 많은 뉴타운과 재개발 역시 동시 진행 중이기 때문에 많은 유동인구가 발생될 수 있는 역세권 진출입로에 위치한 주거지역이나 준 주거지역 상업지역을 공략하는 방안을 추천한다.

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금액에 맞는 토지를 선점하고 향후 리모델링 증축 신축 등이 가능한 토지용적률 및 설계를 체크해 보는 것을 권장한다. 동북권에서는 청량리와 광운대 창동 역세권, 그리고 노원역 일대를 공략해볼 필요가 있고 성수동 대비 2배 이상 많은 지식산업센터가 위치하고 있는 영등포 그 중에서도 여의도를 다이렉트 연결하는 2호선 9호선 당산역과 2호선, 5호선 영등포구청역 그리고 뉴타운으로 향후 여의도 프리미엄이 보장된 영등포 시장 역세권 일대를 공략해 볼 필요가 있다.

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똘똘한 빌딩 한 채 매입은 확실한 월 소득과 시세차익을 보장한다. 다만, 이 한 채를 매입하기 위해 세법, 공법, 민법, 상권분석 사례분석까지 다방향의 노력이 요구된다. 빌딩은 쉽지 않다. 노련함이 그 어느 종목보다 요구되기 때문에 공부와 경험이 필요하다. 하지만 부동산 투자에서 빌딩만 한 것도 없기 때문에 반드시 공부와 경험을 쌓아야 할 것이다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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