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의무 <실거주>의 시대가 시작되었다!

이제 주택을 구입하려는 수요자들은 자금뿐만, 아니라 실제로 그 집에 입주해서 살 것을 염두에 두고 판단해야 한다.

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하얀그림자의 부동산 시그널 #12

<실거주>의 시대


6월 17일 발표된 부동산 대책을 한마디로 정리하자면, ‘실거주’라 할 수 있다. 주택을 구매하는 사람에게는 이제 ‘실거주’의 의무가 추가되었다. 실거주를 하지 않을 것이라면 사지도 말고, 구입한 주택이 재건축을 준비하고 있는 낡은 주택이라 하더라도 일단은 2년간 들어가서 살아야 한다. 이제 주택을 구입하려는 수요자들은 자금뿐만, 아니라 실제로 그 집에 입주해서 살 것을 염두에 두고 판단해야 한다.

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주택시장에서 항상 제일 모호한 구분은 투기, 투자, 실수요이다. 무주택자나 1주택자가 전세를 안고 사 놓으면, 조금은 어색하고 눈총을 받는 듯한 투자가가 된다. 반대로 투자로 사 놓았다가 실제로 입주하면 ‘실수요자’라는 당당한 호칭을 받게 된다. 이런 구분은 결과론이다.


직장이 바뀔 수도 있고, 아이들이 친구와 떨어지기 싫어 이사를 하지 않겠다고 고집을 피우면 실거주 예정자는 투자자로 변신할 수밖에 없었다. 이제는 이 모든 것을 미리 염두에 두고, 정확하게 계산을 해, 이사할 집을 구하고 빠르게 옮겨야 한다. 보금자리론은 3개월 내 전입, 1년 이상 실거주의무 유지 의무가 부과되기 때문에 더욱 신경을 써야 한다.


물론 주택담보대출을 받지 않고 주택을 구입한다면, 이런 제약은 신경 쓸 필요가 없다. 주택담보대출을 받지 않는다면, 6개월로 단축된 기존주택처분 및 신규주택 전입 의무도 상관없게 된다. 은행권 정기예금 금리가 1% 미만으로 내려간 상태에서 주택담보대출에 대한 강력한 통제가 이루어진다면, 은행권은 살아남기 위해 각종 신용대출을 늘릴 수밖에 없음을 감안해 보면, 이런 조치의 실효성은 의외로 제한적일 수 있다.


어쨌거나 이제 주택을 장만하려고 고민하는 수요자라면, 투자수익이 아닌 실거주요건 충족을 염두에 두고 계획을 짜야 한다. 여러가지 비판이 있지만 앞으로의 주택정책은 집이 ‘사는(buying)’곳이 아니라 ‘사는(living)곳’임을 원칙으로 이와 관련된 사항들이 지속적으로 보완될 것임은 명확하다.


토지거래허가구역


지난 용산개발발표 때 토지거래허가구역이 발표되었음에도 불구하고, 용산에 신규아파트 공급이 있다는 발표에 놀라서인지 관심이 없었다가 이번에 잠실, 삼성, 청담, 대치동이 포함되면서 새삼스럽게 관심을 끌게 되었다. 잠실MICE 발표로 인해, 주택가격 급등이 예상되는 지역을 선정하였는데 청담동이 포함된 것은 좀 의외였다. 한강을 따라 청담아이파크, 청담자이, 청담삼익 등이 자리잡고 있지만, 청담동은 주거지로서 그렇게 각광받는 곳은 아니었기 때문이다.

토지거래허가제는 토지면적이 18㎡(주거지역) ~ 20㎡(상업지역) 이상인 경우에만 적용되는데, 이 틈을 파고들어 초소형아파트나 높은 용적률로 인해 토지지분이 작은 주상복합아파트로 수요가 몰릴 수 있을 것으로 예상되었다. 실제 주말을 지나면서 이런 아파트들에 매수가 몰렸다는 소식이 인터넷 카페 등을 통해 전해지고 있다. 사람들의 생각은 모두 비슷하기 때문에 나만의 절묘한 수가 있다고 생각해서는 곤란하다.

청담동은 그 명성에 비해 주거지역으로서의 선호는 상대적으로 낮은 지역이다. 대규모 아파트 단지도 별로없고…물론 한강변은 다르다

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조정지역 및 투지과열지구 확대


최근 몇 달 강한 상승세, 일명 불장을 기록하던 몇몇 지역을 바라보면서 사람들은 ‘저러다 조정지역 지정되지…’라고 우려를 표했는데 대부분의 지역들이 조정 및 투기과열지구로 지정되면서, 이러한 예상이 현실이 되었다. 시장의 급등은 손 빠르게 털고 나간 사람을 제외하고 나면, 모두를 힘들게 한다. 조정지역을 건너뛰고 바로 투기과열지구로 지정된 곳은 LTV적용 비율이 낮아지기 때문에 잔금을 치르지 않았거나 분양권을 구매한 경우, 곤란한 상황에 처하게 된다. 비조정지역이라고 생각해서 주담대를 최대한 동원하겠다는 생각은 매우 위험하다는 것을 이번 조정지역 확대에서 보여주었다.


조정지역 등이 확대되자 사람들은 여기에서 빠진 곳으로 달려갔다는 기사와 소식이 속출했다. 해당 지역에 거주하는 주민들 역시, 조정지역 제외를 반가워하며 기대심리를 높였지만 즐거운 축제는 순식간에 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 모두가 원하는 지역은 어떠한 규제와 난관이 있어도 수요가 형성되어 매물을 소화시켜주지만, 규제가 없다는 이유만으로 수요가 증가하고 가격이 상승하는 곳은 언제나 신중해야 한다. 이번의 검단이 다음에는 김포가 될 수 있는 것이기 때문이다.

김포와 파주는 조정지역에서 빠졌다. 그러나 지금 이곳으로 달려가는 것은 무모하다

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법인 투자의 종말


자본주의 사회에서 법인은 개인과 동일한, 아니 더 유리한 대접을 받는 경우가 많다. 이러한 특성을 활용해 법인을 활용해 주택을 매수, 보유하면 세금 측면에서 유리한 점이 많았다. 아는 사람들만 알았던 이런 수단들이 대중화되면서, 법인을 활용한 거래와 보유는 세금 부담을 줄일 수 있는 현명한 수단으로 간주되었다.


그러나 6ㆍ17 대책을 통해 이런 짧았던 행복한 순간은 끝이 났다. 최고 수준의 종부세율이 적용되게 되었으며, 종부세 공제가 폐지되었고, 법인 보유 주택양도 시 추가세율도 20%로 인상되면서 개인에 비해 유리한 점이 없어지게 되었다. 일각에서는 2020년까지 매각 시, 적용대상에서 제외되므로 시장에 물량이 증가할 것으로 예상하기도 하지만, 그 규모에 대해서는 아직까지 분명하게 예상되지 못하고 있다.


모두가 궁금해하는 것은 ‘앞으로 어떻게 될 것인가?’일 것이다. 미래는 알 수 없다는 것이 정답이지만, 이번에는 비교적 답은 명확해 보인다. 시장이 다시 불을 뿜는다면, 조정지역의 확대는 손쉽게 이루어질 것이며, 토지거래허가지역의 추가지정도 큰 부담없이 이루어질 것이다. 모든 지역이 조정지역으로 지정되면, 결국 서울로 다시 투자수요가 몰릴 것이라는 전망도 있지만, 그렇게 되면 더욱 강력한 조치들이 취해질 것이기 때문에 투자를 목적으로 접근한다면 불확실성과 리스크는 점점 더 커지고 있는 상황이다.


어떻게 해야 할까?


현 시점에서 내 집 장만을 원한다면, 일단 형편이 허용하는 범위 내에서 제일 마음에 드는 곳을 매수하라는 권고를 하고 싶다. 전세가격은 상승할 가능성이 높아지는데 비해, 전세담보대출보증은 어려워진다. 집주인들의 실입주로 인해, 특정 지역의 전세수요는 높아질 수 있다. 주택가격이 하락하기를 기다리는 많은 실수요자 입장에서 보면 답답한 일이다. 그러나 시장은 모두의 상황을 기다려주지 않는다. 조금 마음에 들지 않더라도, 대출을 통한 자금조달에 문제가 없고, 가족들이 마음 편하게 지낼 수 있는 곳이 있다면 일단은 거기에서부터 시작하는 것이 현실적이다.

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30번, 아니 40번째 대책이 나올 수도 있지만, 그런 대책의 핵심에는 언제나 ‘실거주’라는 원칙이 유지될 것이다. 정책과 시장이 엇갈릴 수 있고, 때로는 시장이 정책을 이겨서 초과이익을 가져올 수 있다. 그렇지만 정책의 수단과 횟수는 무한정이고, 여기에 맞서는 시장의 리스크는 점점 커져갈 수밖에 없다는 점을 염두에 두어야 한다.

글. 하얀그림자

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