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정부가 6.17 부동산 정책을 발표하였습니다. 6.17 정책은 크게는 1) 조정지역/투기과열지구 추가지정 및 토지거래허가제 지역의 발표, 2) 주택담보대출 및 전세 낀 갭투자 시 전세대출 회수와 전세보증한도 축소, 3) 재건축 안전진단과 입주자격의 강화와 법인 부동산 관련 규제 적용으로 크게 나눌 수 있습니다.

무주택 가구 대상의 내용이 따로 없고, 사실상 규제의 우회수단인 법인에 대한 규제가 주를 차지하고 있습니다. 인천/대전/수도권과 같은 대규모 주택시장이면서 주택가격 상승률이 높게 나타났던 지역에 대한 규제지역 지정, 또 재건축 거주요건 강화나 안전진단 강화와 같이 재건축 향 규제가 주를 차지했습니다.

그간 법인과 신탁은 규제의 우회로로 활용되어 왔습니다. 정부가 다주택 투자수요를 위축시키기 위해 내놓은 대책들은 보유세(재산세/종부세) 강화나 양도세 강화와 같은 부분을 법인을 통해서 우회할 수 있기 때문입니다.

법인은 보유기간의 제한없이 몇 달 만에 팔더라도 법인세를 내기 때문에 개인 대비 보유기간-세율 측면에서 유리했습니다. 또, 보유세 역시 개인 한 채 법인 한 채나, 개인 한 채, 법인을 각 부동산마다 설립해서 수 십 채 이상을 보유하는 경우, 각 개인/법인 별 과세하는 종부세 특성 상 개별 건당 공제6억원을 받는다면, 상당한 절세를 할 수 있습니다. 보유세를 높인 정책을 카운터치는 것이죠.

조정지역과 같은 규제지역 내에서도 개인은 2018년 9·13 대책 이후 신규 매수하고 주택임대사업자 등록을 하더라도 종부세를 합산하도록 변경되었는데, 법인은 저 시기 이후에도 종부세 비합산을 받고 있기 때문에 이 역시 개인-법인 주체에 따라 내용이 달라진다는 점에서 지난 2년간 개정 요구가 빗발쳤던 사항 중 하나입니다.

대출 역시 개인은 대출을 2017년 8·2 대책 이후부터 지속해서 한도가 감소하고 있으나, 법인은 2019년 12.16일 대책 이전까지는 심지어 LTV 8~90%를 받을 수 있었다는 점에서 법인 부동산 투자는 그야말로 규제의 우회로를 넘어, 규제프리 수단으로 시장 위에서 얼마든지 놀 수 있었습니다.

6·17대책을 통해 달라진 것은 먼저 보유세인데, 법인의 보유세 중 종부세에 대해서 공제금액이 6억에서 0원으로 변하면서, 소액 갭투자를 여러 채 한 법인 모두가 상당한 종부세 부담에 놓였습니다. 가령 시세 4억(공시3억)인 부동산 5채를 갭투자로 5개의 법인으로 분산 보유한 투자 법인이 종전에는 종부세를 0원 냈다면(각 집마다 공제6억 적용 시 과세표준이 0원이라 세금이 없음), 내년부터는 공시3억 X 3% = 900만원 금액을 5채 내면 4,500만원의 세금을 내게 됩니다.

또 법인 대상의 강력한 종부세는 시세 대비 실효세율 2~3% 수준의 금액 수준이라서 매년 보유하고 있으면 낸 세금이 투자수익을 상회할 수 있을 정도라고 보이며, 단기 매매에 따른 양도세가 더 높아진다면 사실상 법인 매매거래는 자취를 감출 것으로 예상됩니다. 개정 종부세는 2021년 6월 1일 기준 보유한 법인에게 적용될 예정이라고 한다면 앞으로 1년간은 법인 보유 부동산의 매도 압력이 상당히 높아졌다고 할 것입니다.

제도를 지역 기준으로 보자면 규제지역-비규제지역으로 나뉘며 6·17대책은 규제지역을 더 넓히긴 했습니다. 다만 근본적으로 새로운 내용은 없었습니다. 풍선효과도 발생할 수 있죠. 그런데 제도를 주체로 본다면 개인-법인으로 나눴을 때 법인은 규제 0인 상태였는데 이제 규제 100이 되었다고 보시면 될 것 같고요. 그런 의미에서 상당한 영향력을 행사할 제도가 아닌가 싶습니다.

그간 규제 사각지대나 회피수단에 대한 만회 정책 성격이며, 앞으로 지속해서 임대3법, 신탁법 개정 등이 발표되면서 우회로를 점점 막아갈 것으로 예상됩니다. 정책 페이즈2의 시작인 것 같습니다. 물론 이런 국면에서도 보통가구-거주주택 목적의 구매는 무리가 없다는 점을 지적해보고 싶습니다. 투자수요가 빠져나가거나 조정되면서 나오는 시장 변화를 지켜보면 어떨까요.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

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