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2020년 6월 부동산 혼란기, 그래도 정답은 내 집 마련

2020년 6월 최근 서울, 수도권 부동산 시장은 혼란기 한복판에 있습니다.

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #71

2020년 6월 최근 서울, 수도권 부동산 시장은 혼란기 한복판에 있습니다. 코로나19와 부동산 규제로 인해 시장이 잠잠하다 가도 갑작스러운 분노소비(?)로 부동산 시장이 출렁이고 있습니다.

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서울 아파트 거래량은 작년 겨울부터 올해 4월까지 줄어들다가 5월부터 반등하는 흐름이었고 6월에는 거래량이 폭발하는 모습을 보이고 있었습니다.

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필자는 하루에도 신혼부부 등… 많은 수강생과 독자로부터 메일 상담요청이 들어오는데, 5월부터 내 집 마련 문의가 급증했습니다. 봄에 결혼하려 다가 못하고, 가을로 연기한 예비부부부터 몇 년간 집값 상승에 지친 맞벌이 부부들, 또 청약에 계속 실패하며 높은 청약가점 커트라인에 실망한 내 집 마련 서민 수요입니다. 이러한 수요는 앞으로도 계속될 것입니다. 위 표에서 보면 서울1,000만 명 도시에 아파트 거래량이 월1만 건 정도는 되어야 하는데, 월 4,000건이면 거래가 원활하지 못한 겁니다.

서울 6억 원 이하 아파트’가 사라지고 있다

부동산 규제가 집중되고 있는 15억 원 이상, 9억 원 이상 고가 아파트는 솔직히 남의 이야기로 생각하는 분들이 많습니다. 정상적인 젊은 맞벌이 부부들이 돈을 모아서 살수 없는 금액이기 때문입니다. 정작 실수요 내 집 마련하려는 분들이 가장 많이 찾는 서울 아파트 6억 원 이하 물건이 필요한데, 이 물건들이 사라지고 있습니다.


사라지는 속도도 최근 빨라지는데 조만간 서울에서 찾기 힘들어 질 것 같습니다. 설마라고 생각되지만 사실이죠. 예전에 서울에 1억 원대 아파트도 많이 있었습니다만, 현재는 어떻게 되었나요? 코로나19로 경기가 위축되는 불황을 우려해 전세계적으로 많은 돈이 시중에 풀리고 있는 상황입니다. 유동성이 증가하는 상황으로 앞으로도 이 유동성 확장 기조는 전세계적으로 계속될 것으로 보입니다.

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어떤 물건이든 절대 숫자가 줄고 있는데, 찾는 수요자가 많아지는 상황에서 가격이 상승할 것이라는 합리적인 생각을 해볼 수 있습니다. 그런데 그 속도가 너무 빠르니, 내 집 마련 계획이신 분들은 예의 주시해야 할 듯합니다.

전세 살면 안전할까?

그럼 계속해서 전세를 살면 어떨까요 안전할까요? 많은 신혼부부들이 결혼준비 (스,드,메, 결혼식장, 양가인사, 혼수, 신혼여행, 신접살림)로 바뻐서 정작 가장 중요한 ‘내 집 마련’을 놓치는 경우를 많이 봅니다. 작은 집이라도 자가로 내 집 마련 하라고 조언 드립니다만 돈이 없다고 합니다. 전세자금 대출이 70% 내외까지 나오니 전세가 더 유리한 거 아니냐고 합니다. 우선 취등록세, 재산세를 안내도 되고, 대출받아 집을 사면 대출 이자에 원금 상환까지 해야 돼서 쓸 돈이 없어진다고 합니다.


그럼 과연 전세가 절대적으로 유리할까요? 부자 중에 전세 사는 사람이 많을까요? 내 집 마련한 부자가 더 많을까요? 당신 생각이 맞을까요? 부자 생각이 맞을까요? 세상은 넓고 많은 생각들이 있습니다만 부자 욕을 해도 부자들이 하는 방식을 따라야 부자가 되겠죠. 전세금을 숫자만 똑같은 금액으로 2년뒤 돌려받는 건 인플레이션 2년치만큼 전세금의 현금가치가 떨어지는 걸 의미합니다.


2년마다 전세 재계약 때문에 불안해하면서 떠돌아다녀야 하는 주거 불안정성은 덤이구요.

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서울은 특히 주택 신규 공급이 부족한 상황에 시중 유동성 급증, 게다가 역대 최저 금리까지 겹쳤습니다. 3기 신도시 공급을 통해 서울 주택 부족을 해결할 수 있다고 하지만 공급을 위해서는 토지 보상해야겠죠. 3기 신도시 관련 95개 사업에만 풀리는 금액 약 30조 원입니다. 아마 토지보상을 받은 분들은 근방의 다른 토지 또는 부동산을 매입하며 주변 가격까지 상승시킬 가능성이 높아 보입니다. 과거 예전에 토지보상 때처럼 말이죠.

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스스로 만든 틀에서 나오셔라

‘편견을 없애라~!’ 서울에 당신도 내 집 마련할 수 있다는 믿음을 가지셔야 합니다. 당신도 좋은 곳에 내 집 마련해서 출퇴근 걱정 없이 교통, 환경, 학군 좋은 곳에 살수 있습니다. 다만, 신용카드 자르고 저축을 하시고 절약을 생활화해야 합니다. 4,000원짜리 커피 마시지 말고 회사 탕비실에서 커피믹스에 만족한 안분지족의 삶을 살아야 합니다.


원하는 것이 있으면 대가를 지불해야 합니다. 항상 그렇듯 세상에 공짜가 없죠. 관심지역 발품을 팔면서 익숙해져야 합니다. 기존 주거지의 장점에 대한 합리화 그만 하고 더 좋은 입지를 직접 가서 보고 느끼고 깨닫아야 합니다. ‘스스로 세운 투명유리 장벽’을 부수고 나와야 합니다. ‘서울(강남)은 내가 살 수(BUY or LIVING )있는 곳이 아니야’, ‘우리 동네도 나름 편해(나한테만)’라는 정신승리 그만 해야 합니다.


세상을 있는 그대로 보는 게 가장 어렵습니다. 감정을 섞지 마시고 같은 금액이면 어느 것을 살 것인가 냉정하게 비교평가 해보고 현장을 돌아다니면 됩니다. 시간이 없으신 분은 직방 어플을 통해 비교해보면 됩니다.

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이 또한 지나가리라

내 집 마련을 원하는 많은 분들이 코로나19 사태와 부동산 규제로 혼란스러운 상황입니다. 실수요 내 집 마련하실 분들은 차분히 자금계획 세우고 관심지역 집을 계속 보러 다니셔야 합니다. 매번 그랬지만 이 또한 지나가는 것이고 위기가 기회일 수 있습니다. IMF 때도 그랬고, 금융위기 때도 그랬습니다. 이제 코로나19로 세상은 변한 듯하지만 기본은 바뀐 게 없습니다. 우리 가족의 안정감 있는 보금자리는 여전히 필요하고, 우리는 항상 지금 보다 더 좋은 내 집 마련을 꿈꾸고 있습니다. 더 좋은 환경의 내 집 마련과 갈아타는 꿈을 이루기 위해 꾸준히 관심 가지며 공부해 나가야 합니다.

투자에서 가장 위험한 말 ‘이번엔 다르다’
- Sir John Templeton 존 템플턴 경

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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