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지난 6월 17일 정부는 새로운 부동산 대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했습니다. 주요 내용은 규제지역 대폭 확대, 법인 부동산의 투자 세금 강화, 재건축 2년 실거주 의무 등입니다.

특히, 이번 발표로 김포, 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 대부분의 수도권이 규제지역이 되었습니다. 규제지역 확대 및 대출 규제 강화는 부동산 투자자들은 물론이고, 내 집 마련을 계획한 실수요자에게도 큰 장애물로 작용하게 될 것으로 예상되고 있습니다.

발표된 후로 많은 이슈를 몰고 다니는 6ㆍ17 대책! 직방 전문가 패널들은 어떤 의견을 가지고 있을까요?

직방 부동산 전문가 패널 11인에게 물었습니다.

Q1. 가장 주목해야할 정책은?

Q2. 서울/수도권 집값은 잡힐까요?

Q3. 전셋값은 안정될까요?

6월 17일 10시, 정부는 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했습니다. 주택을 투자하는 법인 부동산은 더 이상 창업해서는 안 되는 업종이 되어버렸습니다. 투기지역만이 아니라 전 지역에서 주택담보대출을 받을 수가 없기 때문입니다.

이번 6ㆍ17 정책에서 가장 주목할 부분은 재건축 거주 2년입니다. 한 마디로, 재건축 아파트도 이제 실거주를 해야 분양자격이 생깁니다. 보유했다고 주인이 아닙니다. 20년을 ‘보유’했어도 2년 이상 ‘거주’하지 않으면 ‘분양자격’이 주어지지 않습니다.

그렇다면, 정부가 이런 규제정책을 펼치면서까지 잡으려는 서울/수도권 집값은? 이번 강력한 규제에도 잡지못할 것입니다. 하락하는 지역도 분명 있습니다. 서울은 계속해서 상승할 것이고, 수도권 법인투자 과다지역은 하락할 것으로 예상됩니다. 전세가도 마찬가지입니다.

규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화와 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 조치를 주목할 필요가 있습니다. 전세대출을 통해 갭투자에 나선 수요자는 타격을 받을 것으로 보이지만, 여유자금이 있는 갭투자 수요까지 막기는 제한적이라고 봅니다.

조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 외에도 법인거래와 정비사업에 대한 투기적 가수요를 제한하는 대책에 정부가 정책효과를 집중시키고 있습니다. 풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고, 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보이며 수요자도 관망하는 움직임이 현실화될 것으로 전망됩니다.

부동산 시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것입니다. 전세가격 오름세는 당분간 지속될 전망입니다. 저금리 현상에서 유발된 전세의 보증부 월세 전환 가능성과 규제지역의 주택구입 여신의 실입주 강화조치로 갭투자 수요 감소가 전세매물 공급을 감소시킬 수 있습니다. 청약목적에서 또는 정부의 수요억제 정책으로 자가 이전이 쉽지 않아지면 임대차에 머무는 수요가 늘어날 수 있습니다. 특히 정부가 추진하고 있는 임대차 규제 3법의 영향 등으로 향후 주택입주 감소가 예고된 지역에서 임대인이 임대료를 올리려는 움직임이 유발될 수 있습니다.

코로나발 대규모 유동성과 저금리로 부동산 시장 과열이 예상되는 만큼 정부의 선제적 대응이 예상보다 빠르고 강하게 나왔습니다. 앞으로 시장에 상당한 파급효과를 줄 만한 대책들이라 단기간 시장 혼란을 보일 것으로 예상됩니다.

규제지역(조정지역, 투기과열지구) 확대와 그에 따른 대출 압박이 서민들에게 가장 직접적인 영향을 줍니다. 발효시점 전 (공고일 후 5일 = 6월 23일)까지 대기 수요자들의 매수로 지정지역 아파트 거래가 급증하며 며칠간 현장이 북새통을 이루고 있습니다. 또 재건축 비거주 조합원의 분양 배제 같은 예상치 못한 내용 충격이 커 보입니다.

이번 정책의 효과로 적용시기 전 급증한 거래량이 적용 이후 급락할 것으로 보여, 단기간 혼란을 보인 후 보합, 조정장을 이룰 것으로 보입니다. 다만, 서울, 수도권 주요지역을 원하는 꾸준한 수요와 서울 새아파트 입주 감소 여파로 매매시장이 장기적으로는 점진적 증가세를 유지할 것으로 보입니다.

매매 거래가 힘들어지고 각종 대출규제, 세금이 증가하는 상황에서 매매 대기수요가 전세로 돌아설 것으로 보입니다. 더불어, 각종 규제로 집을 사서 전세를 주는 임대인이 감소할 것으로 예상되고, 전세 공급도 함께 감소할 것이라 전세가격 상승은 특히 서울, 수도권에서 큰 폭 변동이 예상됩니다.

부동산 법인 종부세 상향이 실제 통과될 지 주목할 필요가 있습니다. 법인과 개인간의 과세형평을 과도하게 침해할 요소가 있고, 다른 법인에까지 뜻하지 않은 부작용이 있을 수 있기 때문입니다. 올 상반기 역시 개인 종부세 세율 조정도 통과되지 않았기에 지켜볼 필요가 있습니다.

서울 집값은 양극화가 더 심화될 것으로 예상합니다. 일부 지역 제외, 거래가 거의 되지 않으면서 간간히 오른 가격에 거래되는 현상이 반복되지 않을까요? 매도자가 팔고 싶어도 매수자 대출이 묶이고, 일종의 지렛대 역할을 하는 전세대출 역시 제한되기에 거래가 일어나기 매우 힘든 상황인 것입니다. 다만, 법인 매물 등은 올해 연말 그리고 내년 6월 이전에 잠깐 '절세 매물'로 나올 가능성은 있습니다.

서울/수도권 전세값은 매우 상승할 것으로… 우려됩니다. 전세 공급자인 다주택자는 전세를 반전세 혹은 월세로 전환(세부담 전가)하게 될 것이며, 전세 수요자인 무주택자는 시장 관망, 청약 도전, 대출 여전히 규제 등으로 전세를 선호하게 될 것입니다. 공급은 줄고 수요는 늘기에 가격은 오르는 것이 당연한 것이죠.

규제지역 지정에도 객관성이 없고, 특히 대출, 법인에 대한 규제는 그 강도가 너무 심해서 대상자들의 반발이 심할 것으로 보여집니다. 그럼에도 이번 부동산 대책이 과연 집값안정에 얼마나 기여할지는 의문입니다.

1) 실수요자 입장에서는 주택담보대출 조건이 변경되었기 때문에 잘 체크해야 합니다. 규제지역을 매입하면서 주택담보대출을 받기 위해서는 무주택자라도 매입하는 주택에 6개월 이내 전입해야 하며, 1주택자는, 기존 주택을 매도하고 새로 매입한 주택에 전입해야 하는 기한도 6개월입니다.

2) 투기수요 완전차단에 대한 정책입니다. 이번 부동산 대책에서 매매/임대사업자, 그리고 법인 대출을 완전 봉쇄했고 법인은 종합부동산세가 상상을 초월할 정도로 강화될 예정입니다.

집값은 잡힐까요? 서울은 약한 상승, 나머지 수도권은 강한 상승이 예상됩니다. 이번 부동산 대책은 크게 두 가지 성격을 띠고 있는데 하나는 투기수요 억제이고, 또 하나는 실수요자 억제입니다. (후자는 정부의 의도는 아니겠지만…) 하지만 역사적으로 투기수요 차단 정책은 오히려 집값 폭등을 불러왔었죠. 입주물량 부족으로 서울/수도권 전세 수요는 지속적인 상승을 보이는데, 이번 정책으로 매매 수요가 전월세 수요로 전환된다면, 전세가 상승 폭이 더 커질 것으로 보입니다.

재건축 분양 원하면 2년 거주 요건을 채워야 하는 규제를 주목해야 합니다. 재건축은 내용연수를 다한 주택을 허물고 새로 짓는 사업인데, 2년 거주요건은 억지수준이죠. 특히 불과 몇 년 전 대대적으로 임대사업자를 장려해 많은 재건축 소유자가 장기로 임대사업자로 묶은 경우가 많은데 서로 부딪히는 정책입니다.

앞으로 수요자들은 철저히 갈리게 될 것입니다. 남아있는 비규제지역(김포, 파주, 천안, 부산 등)으로 이동하는 수요와 서울 및 수도권의 핵심 입지에 추가적인 금융규제가 있을지도 모르는 상황에 과감히 진입하거나 전세를 사두고 미리 키핑? 하는 수요로 말이죠.

확실한 것은 현금이 많다면 이번 규제는 아무 데미지가 없다는 것입니다. 가장 큰 데미지를 받는 것은 무주택자와 1주택자입니다. 전세를 대출활용해서 거주하면서 미리 살집을 사두는 전략이 끊겼고, 1주택자 또한 갈아타기가 굉장히 힘들어졌습니다. 기존 주택을 6개월이내 처분하라니요...

이번 대책은 진퇴양란, 총체적 난국입니다. 정부는 집값을 잡아야 하는데, 시장은 튀어 오르고만 있으니 말입니다.

가장 주목해야하는 정책은 재건축 2년 의무거주입니다. 아마 당분간 재건축 시장은 힘들 것으로 보입니다. 또 주요한 부분은 규제지역 확대가 있죠. 부작용이 일어난 확률이 높습니다. 아니 일어날 것입니다. 1) 비규제지역으로 수요자들이 몰리거나, 2) 경기도 전역이 서울과 같은 조건이 되었기 때문에 수요가 다시 서울로 몰리는 역풍선효과가 일어날 수도 있죠.

지금 서울 집값은 제어불능 상태입니다. 22번째 대책을 발표해도, 시장에는 큰 영향을 끼치지 못하고 있습니다. 현재 수요자들은 정부의 발표를 믿고 따르기보다는 각자도생 중이죠다. 당분간은 어쩔 수 없이, 바람직하지 않은 상승이 이어질 것입니다. 전셋값도 마찬가지입니다. 안 그래도 전세 수요가 늘고 있는데, 서울 물량은 나날이 부족한 실정이죠. 살던 사람들은 눌러앉고, 투자는 전세를 끼고 하다보니 당분간 전세값 역시 상승할 것으로 보입니다.

이번 정책은 기존의 정책과 다름없이 대출을 규제하고, 세금을 더 내게 하고, 세무조사를 실시하겠다는 식의 채찍만 보입니다. 대책발표 하루만에 규제지역에서 벗어난 김포와 파주가 급등하는 것은 이번 정책이 풍선효과를 잠재우기 부족했다는 반증이기도 합니다.

재건축 아파트에 2년의 입주기간을 요건으로 분양 받을 수 있도록 한 정책은 주목할 만합니다. 재건축 투자의 접근방법을 완전히 바꾸는 정책이기 때문이죠. 주택소유자들의 재산권을 침해할 소지가 있어, 향후 입법과정을 지켜봐야 하겠지만 발표된 내용만으로 판단하면, 거주기간을 채우지 못하거나 조합원이 될 수 없는 소유주들은 시장에 매물로 내놓을 것으로 보입니다. 단기적으로는 재건축 아파트 매물이 쌓일 것으로 보입니다.

향후 3개월 정도는 보합세 또는 약한 하락세가 예상됩니다. 강화된 세금정책으로 보유에 부담을 느끼는 주택소유주들이 매물을 내놓을 것이고, 기회를 찾던 투자자들이 매물을 소화하는 모습이 예상됩니다. 하지만 전세가는 지속 상승할 것으로 보입니다. 수요는 특별한 변동이 없겠으나, 공급 측면에서는 재건축 아파트 2년 거주를 위해 소유자가 직접 거주하려는 움직임이 있을 것이고, 매매가 상승에 대한 기대가 꺾이면, 전세 수요가 상승하는 경향이 있기 때문입니다.

토지거래허가구역 지정은 용산에서 시작되었는데, 당시 반응이 별로 없었습니다. 이번 강남 적용을 통해 대중화(?) 되었는데, 앞으로 자주 사용될 가능성이 높아 보입니다.

재건축 조합원 2년 거주의무 부여로 인해, 비교적 저렴하게 핵심요지 재건축 예정아파트에 거주하던 세입자들의 피해가 있을 수 있습니다.

8월까지는 일단 잠잠할 것으로 예상됩니다. 대게, 정책의 핵심내용을 파악하고, 대응법을 찾는데 약 2개월 정도가 소요되기 때문입니다. 7월 재산세 납부고지서를 받아본 이후의 여론이 어떻게 형성될지 관심이 쏠립니다. 김포 등 규제가 없는 지역에 대한 단기가격 상승은 있겠지만, 의미를 둘 만한 수준은 아닐 것입니다. 9월 이후 상승세가 반복될 가능성이 있으며, 이에 따라 다시 한 번 대책이 나올 수도 있습니다.

서울/수도권의 전세가는 보합세나 약세로 볼 이유가 없습니다. 당연히 강세가 지속될 것입니다. 하지만, 임대차 3법의 정기국회내 통과 여부에 따라 요동을 칠 가능성은 있습니다.

정부가 근본적인 시장에 맡겨 안정화시키는 대책이 아닌, 수요를 억누르기 위해 규제하는 대책을 또 한 번 더 발표했습니다.

이번 정책을 통해, 강남 시세를 견인하는 재건축에 실거주 2년을 추가했습니다. 강남 재건축의 약세는 계속되고, 규제지역 외 지역으로 풍선효과는 계속될 것으로 전망됩니다. 3억 원 이하 아파트들의 시세 상승도 계속될 것으로 예상됩니다.

전월세상한제 및 계약갱신청구권이 도입되면서, 전세가는 상승할 가능성이 많아 보입니다. 기존에도 서울 주요지역은 전세가는 계속 상승하고 있었고, 이번 규제로 실거주가 늘어나면, 학군 등의 사유로 전세 공급량이 줄어들어 전세 상승여력이 더 올라갈 것으로 보입니다.

또 다시, 반시장적인 부동산 대책이 나왔습니다. 심지어 강력하게.

수도권의 상승 조짐이 보이자 많은 지역을 조정대상지역 또는 투기과열지구로 묶어버렸습니다. 이는 서울 아파트값의 상승을 막는 것을 포기한 정책입니다. 서울과 대부분의 수도권 지역과의 규제의 차이가 없어졌기 때문입니다. 다시 서울이 뜨거워질 것입니다.

대치동, 청담동, 삼성동, 잠실동은 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이제 갭투자는 안 됩니다. 즉 전세 매물이 사라지는 것입니다. 이에 전세가는 급등할 것이며, 전세가 급등이 바로 매매가 상승으로 이어질 것입니다.

이번 대책은 서울 아파트값의 상승을 1달도 못 잡을 것 같습니다. 즉시 상승할 것으로 예상합니다.

이에 스물 몇 번째 대책이 올해 중에 또 나올 것을 예상해 봅니다.