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최근 들어 일부 지역을 중심으로 주택 가격이 다시 상승하는 조짐이 보이자, 정부는 이에 대해 ‘구두 경고'까지 하면서 집값 안정에 대한 의지를 보이고 있습니다. 일부 언론에서는 조만간 추가 대책이 나올 것이라는 기사까지 내보내고 있는데요. 만약 여러분이 거주하시는 곳이 규제지역으로 묶이면 어떤 효과가 나올지 부동산 세금을 중심으로 살펴봅니다.

집값 안정을 위해 정부는 규제지역을 투기지역, 투기과열지구 그리고 조정대상지역으로 구분을 하는데 이 중 부동산 세금과 밀접한 관련이 있는 지역은 조정대상지역입니다. 물론 거의 대부분의 투기지역과 투기과열지구는 조정대상지역에 포함이 되지만 유독 ‘대구시 수성구'는 투기과열지구이면서 조정대상지역에서 제외가 되고 있기에, 앞으로 살펴볼 부동산 세금 관련 규제는 해당이 되지 않습니다. 즉, 대구시 수성구는 청약/대출 등에 있어서 규제는 들어가지만, 양도세 중과와 같은 부동산 세금 중심의 규제는 제외가 되는 것입니다. 이 차이를 먼저 알아두시기 바랍니다.

만일 특정 지역이 정부의 추가 대책으로 조정대상지역으로 지정이 될 경우, 가장 먼저 유의해야 할 점은 바로 ‘양도세 중과' 입니다. 이는 기존의 양도세보다 더 많은 세금을 부과하는 것으로 일종의 징벌적 성격에 가깝습니다. 양도세 중과 관련하여 반드시 기억해야 하는 점은 다음입니다.

장기보유특별공제(이하 장특공)는 부동산을 오래 보유하면 주는 혜택인데, 최대 30%까지 가능합니다. 기존에는 10년 보유시 가능했지만 ‘19년 이후 양도분부터는 15년을 보유해야 가능합니다. 양도세 중과가 적용이 되면, 일단 이 장특공을 받을 수 없기에 양도세 과표가 올라가고 그에 따라 세부담이 커집니다. 하지만 이에 그치지 않고 최고 62%의 세율까지 적용이 될 수 있으므로, 세부담은 급격히 올라갈 수 있습니다. 참고로 양도차익 1억, 장특공 20%인 경우 일반과세는 세부담이 대략 1,400만원 정도이나 2주택 중과가 되면 3천 만원, 3주택 중과가 되면 4,000만 원까지 올라갑니다.

특히, 몇몇 분들은 ‘조정대상지역 지정 전에 취득했으니 내 물건은 양도세 중과 적용이 안되겠지'라고 생각을 하시는데요, 거듭 강조드리지만 양도당시를 이를 판단하기에 지정 이후 주택을 양도할 경우 비과세 혹은 중과배제가 되지 않는다면 양도세 중과는 모두 해당이 되니 꼭 유의하시기 바랍니다.

위에서 보신 것처럼 양도세 중과는 세부담이 급격히 늘어나기에 사전에 이를 잘 알아보시고 매도를 해야 합니다. 이 과정에서 많이들 실수하시는 것이 다음과 같습니다.

1세대 1주택 비과세와 같은 비과세를 받는 데 있어서 기존의 2년 보유가 아닌 ‘2년 거주' 요건으로 강화가 됩니다. 따라서 조정대상지역으로 지정이 된 이후 주택을 취득한 경우라면 단순히 보유만 해서는 안 되며 거주를 하셔야 비과세가 가능합니다.

단, 기존의 정책을 보면 정부는 조정대상지역 지정 이전에 주택 매수자인 경우 1)계약서를 작성하고, 2)계약금을 지급하였다면 예외적으로 2년 보유를 해도 비과세가 가능토록 예외를 둔 경우가 있었으니 추가 규제가 나오면 이에 대해서도 확인이 필요합니다.(그럼에도 불구하고 주택의 취득/양도일의 원칙은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날입니다. 이는 선의의 피해자를 막기 위한 예외조항으로 알고 계셔야 합니다)

일시적 2주택 비과세는 종전주택(편의상 1번 주택)에서 다른 주택(편의상 2번 주택)으로 이사를 가는 데에 있어서 누구나 ‘거주이전의 자유'를 누리기 위해 세법에서 예외적으로 비과세를 인정하는 제도입니다. 즉 1번 주택에서 2번 주택으로 이사를 갈 때, 일시적으로 2주택이 되는데 이는 어쩔 수 없는 것으로(1번 집을 팔고 집이 없는 상태에서 2번 집을 알아보는 경우는 거의 없기 때문에 그렇습니다), 이 경우는 투기수요로 보지 않아 1번 주택을 비과세를 해주는 것입니다.

단, 그 요건 중 하나가 2번 주택 취득 후 ‘3년 이내'에 1번 주택을 매도해야 하는데요 만약 조정대상지역으로 지정이 되고 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우에는 이때 3년의 시간이 아닌 ‘1년 이내'로 일정이 바뀝니다. 따라서 기존 주택을 바로 매도해야 비과세가 가능하니 이 점 유의하시기 바랍니다. 물론 조정 → 비조정, 비조정 → 조정, 비조정 → 비조정인 경우에는 종전처럼 3년 이내 매도입니다.

대출/청약 등에 있어서도 제한이 들어가는데 대표적인 것이 주택담보대출비율이 70%에서 50%로 하향 조정이 됩니다. 내 집 마련을 계획하는 사람들에게는 대출 비율이 줄어드니 경우에 따라서는 더 부담이 될 수도 있겠습니다.

이렇듯 규제지역으로 지정이 되면 여러 가지가 변합니다. 고려해야 할 사항은 많아지는데, 그로 인한 결과가 매우 커질 수 있기에(양도세 중과) 부동산 거래를 하시는 분들, 특히 특정 집을 매도하는 분들은 사전에 반드시 세무사 등 전문가와 상담을 하신 후 진행하시기 바랍니다. 이상의 내용들이 복잡하고 어렵다구요? 그럼 하나만 기억하시면 됩니다.

‘내가 팔 물건이 조정대상지역에 위치하고 있다? 그러면 취득일 상관없이 무조건 세무사 상담 받고 매도한다!’ 이 정도는 기억하실 수 있으시죠? 중요한 건 ‘취득일 상관없이' 입니다. 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.