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주택시장 안정을 위한 관리방안. 6월 17일 10시에 발표된 정부의 22번째(혹자는 21번째라고도 하고, 순번은 나도 잘 모르겠다) 부동산대책 공식 명칭이다. 점심식사 후 한숨 낮잠 자지 말고 앞으로 우리 생활에 어떠한 ‘안정’이 나타날지 차근히 생각해볼 시간을 가져보자.

부동산업은 창업해서는 안 되는 업종이 되어버렸다. 물론, 주택을 투자하는 법인의 이야기지만, 주택매매업/주택임대업을 등록해 사업을 영위 중인 입장에게는 상당히 당황스러운 이야기다. 특히, 개인사업자도 아닌, 법인을 통해 부동산업을 하려던 사람들에게는 법인의 영속성에 크나큰 의문점이 생겨난 것이다. 쉽게 말해 법인을 존속하기 매우 어려워졌다.

우선, 개인 주택/매매임대사업자에 대출이 금지되었다. (물론 법인도 포함). 투기지역만이 아니라 전 지역에서 주택담보대출을 받을 수가 없다. 비인기지역에 주택을 임대하기 위해 ‘대출’을 일으킬 수가 없는 것이다. 그러면 순수한 자본으로만 투자를 나서야 하는데, 대출 없이 사업을 확장하기가 말처럼 쉬운가?

이미 지난 5월 11일 투기적 법인주택규제를 대응하겠다는 정부 의지가 강하게 표출되었다. 수도권 전 지역이 조정대상지역에 포함되었고, 조정대상지역을 거치지도 않고 한 번에 투기과열지구로 지정된 곳조차 나타났다. 바로 인천(연수/남동/서), 안산(단원), 군포 등이다. 지역 안배(?) 차원에서 대전(동/중/서/유성)도 투기과열지구가 되었다. (참고로 대전은 5개 구다).

그런데 이 규제강화과정에서 수도권임에도 불구 빠진 곳이 있다. 김포/파주/연천/동두천/포천 등 접경 지역에 대한 이야기는 이미 들어본 것 같은데, 용인(처인)/남양주/광주/안성/이천/여주 일부 지역이 바로 그것이다.

전세자금대출을 이용하고 있는 경우, 9억원 초과 주택을 매입할 때 문제가 생겼는데, 이제 3억원 이상주택을 구입할 때도 문제가 발생하게 되었다. 사회적 합의(!)에 의거 낮은 금리의 전세자금대출로 서울 내 상당히 좋은(쉽게 말해 좋은 입지 대단지 신축 아파트) 임대 거주를 저렴하게 만들어 줬는데, 왜 주택을 보유하려 노력하냐는 준엄한 일침이 느껴진다.

단, 투기지역/투기과열지구내 3억원 초과주택을 신규 구입하는 경우에 한한다. 바로 위 2번에서 말한 조정대상지역은 대상조차 되지 않으니, 전세자금대출 이용자라 하더라도 상상의 세계는 펼쳐진다.

무주택자가 유주택자로 가는 길이 상당히 험난해졌다. 주택담보대출을 이용해야 하는 사람의 경우다. 이번 상반기 주식으로 큰 부자가 된 사람들은 걱정하지 않아도 된다. 기존 1년 내 입주조건이 6개월 내 입주조건으로 변경된 것이다.

나중에 입주하려고 미리 집을 잡아두는 전세를 끌어안고 사는 투자(이건 속칭 갭투자와는 또 다른 일인데, 아마 비슷하게 간주될 것이다)도 길어야 6개월밖에 시간이 주어지지 않는 것이다. 그렇다면, 이제 무주택자가 집을 사려면 ‘입주를 할 만한’ 주택으로 대상이 상당히 좁혀지게 될 것이다. ‘몸테크’의 비장함이 더욱 배가되었기 때문이다.

무주택자에게 펼쳐진 배려만큼이나 1주택자도 당연히 고려된다. 주택담보대출을 이용해 추가주택을 구입하면 6개월 내 기존주택을 매도해야 한다. 물론 전입도 의무다. 뭔가 인생의 중요 결정을 빨리빨리 내려야 하는 것이다. 심사숙고해도 올바른 결정을 내리는 것이 쉽지 않은데, 빠른 결정이 필요해지면 결국 필요해지는 것은 무엇인가?

보유했다고 주인이 아니라는 것을 알게 될 것이다. 바로, 재건축아파트 투자 시 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 ‘분양자격’이 주어지지 않는다. 20년 보유했어도 2년 이상 거주조건이 필수적으로 되는 것이다. 생각에도 없던 노후주택에서의 생활이 내 인생에 펼쳐지게 된 것이다. 물론, 2년을 연속으로 살 필요까진 없다. 시간 날 때마다 적절히 체험(!)하다 보면 합산 2년이라는 시간은 금세 지나갈 것이다. 마치 남자들의 입대와 마찬가지로.

그런데, 이런 경우는 기존 정비조합이 설립된 경우는 예외다. 아직 조합설립인가 신청도 하지 않은 경우에 한하니, 도시환경 및 주거정비법 개정이 예상되는 2020년 12월 이전까지 조합설립인가 신청을 서두르면 굳이 캠프생활을 하지 않아도 된다. 조합을 빨리 만들자. 그런데 재건축 진행 이야기조차 없던 단지들에서 조합이 만들어지면 어떻게 될까? 그리고, 캠프생활 신청자가 늘어나면 어떻게 될까? 

안정화 정책을 읽고 나니, 우리 삶은 더욱 안정적이 될 것 같다. 창업을 생각조차 안 할 것이니 고민거리가 애초부터 생겨나지 않을 것이며, 입주해야 하는 주택을 찾는 일도 쉽지 않을 것 같고, 당연히 6개월 내로 집을 팔 일도 없을 것이다. 일을 벌리지 않으면 피곤할 일도 생기지 않는다. 마음의 안정은 이렇게 찾아왔다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

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