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요즘 지방 분양시장 열기가 아주 뜨겁습니다. 규제에 규제가 이어지면서 투자 수요들이 그에 맞춰 이동하면서 현재 규제에 비교적 자유로운 지방의 분양권이 그 중심에 있는데요. 오늘은 김해시에 대해서 알아보겠습니다.

김해시는 경상남도에 위치해 있고 54만 명의 인구가 살고 있는 도시입니다. 부산과 가까운 도시이기도 하죠. 그러다 보니 부산의 시장 움직임에 밀접한 관계를 가지며, 영향을 받는 지역이기도 합니다.

최근 ‘지방에 외지인 거래가 늘었다’는 기사는 많이 접해 보셨을 텐데요. 김해시는 경남 지역에서 3번째로 외지인 거래가 많습니다. 최근 1년간 거래를 보면 16% 정도에 달하는 수요가 외지인인 것으로 분석이 됩니다.

그렇다면 왜 외지인들이 김해시에 진입했을까요?

먼저 작년 한 때 부동산 시장의 큰 이슈였던 부산의 조정대상지역, 그러니까 규제가 해제된 이후, 엄청난 수요자가 부산을 향했고 하락하던 부산 주택 시장은 반등하게 되는데, 이 과정에서 주변 지역까지 영향을 미쳤다고 분석해 볼 수 있습니다.

특히 김해시는 한 때 미분양이 2,000호가 넘었었습니다. 이 물량이 이후에 소진되었고, 지난 3월 기준에는 700호 수준으로 줄어 들었습니다. 지금도 김해시는 분양 물량에 힘겨운 모습을 모습을 보이고 있으나, 추후 8월부터 분양권 전매 강화가 들어가게 된다면, 분양권 풍선효과가 일어날 수 있는 곳이라 하겠습니다.

현재 상황으로 20년까지는 입주량이 수요량을 넘기 때문에 그 효과가 빨리 온다고 볼 수 없겠으나, 우리나라 여러 도시가 구축 비율이 높고 아파트의 비율이 높습니다. 김해시는 주택 종목 중 아파트의 비율이 74% 정도이기 때문에, 이사갈 때 아파트를 고를 확률이 높고, 10년이 넘는 아파트가 72%에 달하기 때문에 신축을 선호하는 수요자는 지속적으로 증가할 것입니다.

따라서 입주물량이 줄어드는 시기에 상승반전을 기대해 볼 수 있고, 또한 지역 자체의 전세가율 또한 71%라는 것을 감안한다면, 신규 주택을 먼저 선점하는 전략이 유효하게 작용할 것으로 보입니다.

자 그렇다면 어느 지역을 주목해보면 좋을까요?

김해시는 서쪽과 동쪽으로 선호가 나뉘게 되는데 현재 수요자들의 인기 주거 지역은 서쪽 라인입니다. 창원의 도시가 확장되면서 자연스럽게 생활인프라 및 역세권 중심지가 서쪽에 형성돼 김해시도 서울과 마찬가지로 교통이 뛰어나고 생활인프라가 잘되어 있는 곳이 인기가 많습니다. 다만 가격이 높겠죠. 그렇기 때문에 투자적인 측면으로 보았을 때 앞으로 개발이 있을 지역이 오히려 투자가치가 높다고 볼 수 있을 것입니다.

동쪽의 안동에는 아주 큰 개발호재가 있습니다. 바로 김해시의 숙원사업인 안동 1지구 도시개발 사업입니다. 김해 안동 공업지역의 체계적인 개발을 통해서 상위 도시로 탈바꿈하기 위한 개발사업인데요. 기존 유해시설로 인식되는 공단을 이전시키고, 주거와 상업 및 기반 인프라 시설로 재개발하게 되는 것입니다. 원래는 공단으로 인해 주거 선호도가 떨어지는 지역이었지만 단계적으로 도시개발사업이 이루어지면서 경전철 및 교통 편의성이 증대되고 부산과 가까운 지리적 강점이 살아날 위치입니다.

특히 안동 공단 주변 주거지에는 브랜드 대단지가 없죠. 그러다 보니 신규 단지에 대단지에 브랜드이면 수요자들의 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 게다가 개발이 순차적으로 이루어지게 되면서 주거벨트라인이 커지기 때문에 생활인프라도 좋아지면서 지역 경제 상승효과까지 예상해 볼 수 있겠죠. 결국 벨트가 커지고 인구가 모여 경제 규모가 커지게 되면 주택 가격은 오르게 될 것입니다.

관건은 미분양의 해소 및 수요자의 선택이 되겠습니다. 처음에도 말씀드렸지만 아직까지는 고전을 면치 못하고 있는 상황이고 올해까지는 공급되는 물량이 많기 때문에 상당기간 이후를 노리고 접근하는 것이 좋겠습니다. 요즘엔 분양권에 쏠리는 관심이 높다 보니, 청약도 전략적으로 경쟁을 고려해서 하셔야 합니다.

전략을 잘 짜시고 이런 지역도 있구나 참고하시면 좋겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.