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노후 준비 끝내고 싶다면? 상가 투자, 시작하세요!

주변 시세 및 해당 물건 월세와 매매가를 대비해보았을 때 월 수익율은 높을 수밖에 없다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #56

모든 부동산 중에 가장 월 수익을 크게 얻을 수 있는 종목을 꼽으라면, 단연 상가라고 하겠다. 상가에 투자하는 수요 자체가 상당히 제한적이기 때문에, 잘만 고른다면 적당하게 혹은 저렴하게 매수가 가능하고 그 때문에 주변 시세 및 해당 물건 월세와 매매가를 대비해보았을 때 월 수익율은 높을 수밖에 없기 때문이다.


이렇게 말로 하면 정말 쉬워 보이지만 상가를 잘 고르는 데는 어느 정도 시간이 필요하다. 물론 의지할 전문가가 있다면, 시간을 단축할 수 있지만 막연히 은퇴 직후 곧바로 내 소득을 채워줄 물건을 고르게 되면 조바심에 의해 쉽게 실수하곤 한다. 이때 잠깐의 시간만 흐르더라도 실수한 것을 직감할 수 있을 정도로 손해가 클 수 있으니, 차분하게 필수적인 부분을 공부하고 덤비는 것이 좋겠다.

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먼저 크게 실수가 나올 부분부터 짚어보자.

1. 신축 상가는 까봐야 안다.

보통 신도시 및 아파트 내 상가를 분양할 때, 가장 많은 실수 중에 하나는 분양상담사의 말만 믿고 무턱대고 계약하는 경우다. 문제는 거의 대부분 분양 상담사가 제시한 월 수익에 한참 미치지 못하는 경우가 많다는 것이다.


이런 문제가 발생하는 이유는 단 하나, 분양가가 비싸다는 것이다. 높은 지가 탓에 분양가가 쌀 이유가 전혀 없다. 따라서 주변 상가보다 크게 비싸지만 월 수익은 주변 시세와 비슷한 수준이다. 그렇기 때문에 은퇴자가 원하는 요구 수익율을 절대로 맞출 수가 없는 것이다.

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그나마 신도시는 상권의 형태에 따라, 항아리 상권에 플라자 상가는 잘되는 케이스도 더러 있지만, 보통은 1년 혹은 몇 년을, 원하는 임차금액에 임차인이 들어올 때까지 공실로 두는 경우가 대다수이다. 그냥 공실로 버는 돈이 없는데 그치는 것이 아니라, 매달 꾸준히 관리비까지 임대인이 떠 안아야 한다. 보통 상가는 관리비가 저렴하지 않기 때문에 상당한 스트레스를 받을 수 있으며, 상가를 매입하는 과정 대부분은 레버리지, 즉 대출을 풀로 활용해 월 수익률을 최대로 올리는 수요자가 많고, 또 분양상담사도 그렇게 추천한다. 자칫, 대출 이자까지 지출하며 피눈물을 흘릴 수 있다.


만일 상가를 매수하기 전에 이 글을 본다면 어느 정도의 피해는 면할 수 있을 것이다. 상가는 분명 좋은 부동산 투자 종목이다. 그러나 난이도는 가장 높은 편이기 때문에 철저히 기본 원칙을 세워야 하겠다.

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먼저 신규 상가는 무조건 분양상담사의 말을 듣고 그 자리에서 계약하지 말고, 금/토/일 3일 정도는 해당 입지의 점심과 저녁시간에 인구 유동을 체크해보자. 추가로 해당 입지 주변 중개소에 방문하여 새로 창업을 준비 중이라고 하고, 매수하려는 동일 면적과 일정 조건을 말하여 꼼꼼히 돌아보자. 그러기만 해도 주변 시세 및 위치에 따른 로열티, 즉 권리금 시세 등을 이해할 수 있기 때문에 분양할지 말지 정확한 판단이 가능할 것이다.


신도시는 이러한 조사가 어려울 수 있다. 보통의 신도시는 상가가 거의 완성되는 시점이나 그 이후 초반 미분양이 어느 정도 있을 때가 제일 저렴한데, 시행사 입장에서는 자금을 계속 돌려야 하기 때문에 사업진행 중 후반에는 좀 더 프로모션을 진행하는 경우가 많다. 따라서 이 시기를 노려서 매수하는 게 좋고, 이미 말했지만 이제 인프라가 구성되는 단계이기 때문에 조사 자체가 어렵다.


이 경우에는 보통 상가 완성 전, 미리 입점을 하려는 업체가 있는 경우가 있고 또 시행사에서도 미리 임대차 계약을 진행하는 경우가 있기 때문에 임차 계약이 이미 완료된 상가만 여럿 둘러보는 것이 비교적 안전한 방법이다.

2. 아파트 구분상가는 세대수가 1,000세대 이상은 되어야 장기간 수익 유지가 수월하다고 볼 수 있다.

세대수가 적다면 1층 외에 상가는 거의 죽게 되는 경우가 많으므로 유의해야한다. 다만 거주벨트라인이 크다면(여러 단지가 모인) 주 상권이 형성되는 위치의 아파트 구분상가이고, 메인 도로에 물려 있다면 층수 관계없이 괜찮을 수 있다.


구분상가는 안정적인 월세 수익을 장기간 가져갈 수 있는 장점이 있지만, 큰 시세차익과는 거리가 멀기 때문에 본인의 투자 니즈에 따라 선택하면 좋을 것 같다. 만일 단일 상가가 아니라 건물이라면 또 투자 원칙은 달라지게 된다.

3. 상가 추천 지역은 뉴타운이 진행되는 입지다.

앞으로 많은 가구가 입주하며 소비 및 경제효과가 커지는 입지에 들어가야 한다. 상가의 수익은 신도시나 서울이나 큰 차이가 없기 때문에 자신 있고 잘 아는 위치에 투자하는 것이 더 나을 수 있다. 상권은 도로의 모양과 해당 부동산의 층과 면적에 따라 가격이 변하고 사람이 모이고 빠지기 때문에 잘 아는 위치라면 더 좋은 자리를 선점할 수 있을 것이다.

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대표적으로 큰 경제효과가 기대되는 위치를 꼽으라면 북아현뉴타운과 장위뉴타운이다. 해당 지역에 상권은 존재하나 입주하는 단지에 모이는 인구가 워낙 크기 때문에 입주 단지의 위치에 따라 새롭게 상권이 형성될 것이다. 그 위치를 미리 선점하게 되면 월세뿐만 아니라 차익까지도 생각해 볼 수 있겠다.


북아현뉴타운은 현재 2구역과 3구역을 제외하고는 올해 입주가 마무리된다. 3구역은 4,500세대에 달하고 2구역과 합하면 7,000여 세대가 되기 때문에, 단지 주변이나 해당 분양 상가를 분양 받게 되면 장기간 월소득은 보장될 것이다.


장위뉴타운도 마찬가지로 4구역과 6구역 10구역이 입주하게 되면서 6,000여 세대가 자리잡게 되고, 해당지역 상권 지도가 변할 것이기 때문에 미리 공부하여 접근하면 좋은 결과가 있을 것이다.


다만 상가는 여러 소유권이 결합된 경우가 대다수다 보니 환금성이 취약할 수밖에 없다. 따라서 노후를 보내기에는 굉장한 매력을 가진 종목이지만 개인 적으로는 차익을 더 선호하기에 당신의 자본이 더 허락한다면 상가의 형인 빌딩 투자가 더 좋은 전략이라고 생각한다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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