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이제 2020년 상반기도 한달 정도 남은 상황입니다. 과연 올 하반기 부동산은 어떻게 될까요? 오늘은 그 토대가 될 수 있는 요인 중 중요한 정책에 방향에 대해서 함께 살펴보겠습니다.

지난 5월 20일, 국토교통부에서 2020년 주거종합계획을 발표했습니다. 이 자료를 보게 되면 올 하반기에 영향을 줄 수 있는 방안들을 확인할 수 있는데, 중요한 핵심만 한번 짚어드리겠습니다.

투자수요를 계속적으로 차단하고 실수요자 중심의 시장으로 안정적으로 관리하겠다는 의지를 보여줍니다. 지난 12ㆍ16대책의 후속 입법과 수도권 중 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서는 거주의무를 부과하는(최대 5년) 주택법 개정을 조만간 할 것으로 보입니다.

또한 지난 ‘용산 정비창 부지 개발’ 발표 후, 며칠 뒤 진행된 ‘토지거래허가구역 지정’처럼 각종 개발사업에 따라 투기 성행이 우려된다면, 선제적인 규제 및 실거래 집중 조사로 시장을 단속할 것을 발표했습니다. 이는 앞으로 부동산에 있어 토목에 관련된 대규모 개발 프로젝트가 많이 대기하고 있는 상황에서 개발이 진행될 때, 인근 주택가격이 크게 오르는 현상을 최대한 막기 위한 마지막 보루라고 볼 수 있겠습니다.

다만 이번 정비창 부지 관련해서, 토지거래허가구역으로 지정된 곳 외 인근 지역에 투자 문의 및 거래가 늘어난 것을 봤을 때, 여전히 개발로 인한 지가 및 주택 가격 상승압력을 막기엔 부족할 수 있겠습니다.

따라서 가장 큰 영향을 줄 수 있는 부분은 분양가상한제 적용 주택에 대한 의무 거주기간 부여라고 볼 수 있는데, 이 경우에도 충분한 공급량이 뒷받침되어야 시장 안정에 도움을 줄 수 있고 만일 공급이 충분치 않은 상태에서 의무기간 부여는 해당기간에 거래할 수 있는 해당 지역 주택량은 여전히 같은 총량을 유지하기 때문에, 입주량이 충분해야 유효할 것입니다. 그렇지 않다면 로또 단지 일뿐 주변 시장의 가격 안정을 가져오기엔 상당한 시일이 걸릴 수 있겠습니다.

특히 오는 6월부터 임대차 신고제가 도입될 예정입니다. 그동안 매매는 의무적으로 신고했지만 임대차는 자율이였죠. 그런데 이제는 임대차의 경우에도 의무 신고제가 도입되는 것입니다. 이로써 임대사업자는 물론이고, 전 임대인의 계약을 관리할 수 있게 되며, 차후 전월세 상한제나 계약갱신청구권을 도입할 첫 번째 장치가 될 것입니다. 따라서 입대인이라면 앞으로 임대차 계약 시마다 신고의 의무를 가지게 되므로 대비 하셔야겠습니다.

※게다가 오는 7월에는 임대사업자의 공적의무 준수를 확인하여 위반 적발시 제재를 부과한다고 하니 철저히 점검 바랍니다.

이렇게 임차인의 권리를 강화하면, 상대적으로 임대인의 의무가 증가하게 되며 시간이 지남에 따른 기본적인 시장 투자 요구수익률에도 제한이 걸리게 되므로, 민간 임대 물량은 앞으로 줄어들 수밖에 없을 것입니다. 결국 밸런스가 중요할 것입니다.

특히 올해의 경우도 고가주택 중심으로 공시가격 현실화를 추진하고 10월에 공시가격 현실화 로드맵을 발표할 예정이라고 합니다. 올해도 엄청나게 올랐는데 내년엔 또 엄청나게 오르겠네요. 이 외에도 공급에 대한 내용 등이 있었으나 이미 수 차례 많은 매체에서 다룬 바 넘어가도록 하겠습니다.

결국 <2020년 주거종합계획>이었지만 지금 당장 하반기 시장에 바로 영향을 미칠 내용은 보이지 않는 게 사실입니다. 다만 갈수록 보유세는 오를 것이고, “주택” 특히 아파트에 대한 규제는 계속될 것이기 때문에 각자 상황에 맞는 전략이 필요해 보입니다.

다음 시간에는 올 하반기 시장에 대한 전망을 함께 해보도록 하겠습니다. 놀부였습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.