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부동산, 이제는 전세 아파트를 주목할 때

일부 지역에서는 전세가격 하락까지 이어져 역전세 현상이 발생하기도 했습니다.

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #69

최근 몇 년간 서울ㆍ수도권 전세가격 안정으로 전세 사는 임차인분들에게 부담이 없었던 건 사실입니다. 서울ㆍ수도권은 그간 전세가가 안 오른 대신 매매가가 많이 올랐었죠. 집값이 많이 올랐던 이유는 전세 사는 임차인들이 집을 많이 매매했기 때문입니다. 기존 임차인이던 이들의 매매 이동으로 전세수요가 줄어들어 전세가 안정이 유지된 것이고, 일부 지역에서는 전세가격 하락까지 이어져 역전세 현상이 발생하기도 했습니다.

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서울ㆍ수도권 전세가 안정의 끝

매매 수요 증가와 전세 수요 감소가 최근까지 서울 수도권 부동산시장을 이끌어 왔었습니다만, 이제 시장이 변화하고 있습니다. 한국 감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 2019년 7월 이후, 이달 11일까지 45주 연속 상승세를 이어 가고 있습니다. 반면 서울 아파트 매매가격은 지난 3월 말부터 7주 연속 하락세입니다. 정부의 계속되는 부동산 규제와 코로나19 사태로 부동산 매매 시장이 위축되고 침체되어 아파트 매매 수요가 줄어 관망이 짙어 지면서 전세로 계속 눌러 앉아 전세가 상승에 영향을 주고 있습니다. 또한 향후 서울지역 입주물량 감소까지 이어지고 있습니다.

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서울 아파트 전세 실거래 자료를 보면 2020년 1분기에 거래된 아파트의 전세가격은 4억6,980만 원으로 나타났습니다. 이는 2년전인 2018년 1분기의 4억 3,708만 원보다 3,272만 원 상승한 가격으로 2018년 4분기 이후 상승폭이 가장 높습니다. 최근 서울의 분기별 전세가격 상승이 가장 높았던 때는 2015년 4분기 8,379만 원이었습니다. 위 표에서 보듯이 아파트 공급인 입주물량이 감소했던 기간에 전세가격 상승이 두드러졌습니다.

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따라서, 서울 아파트 전세 재계약 비용은 평균 3,272만 원 상승하였고, 서울 내에서도 전세 재계약 비용을 보면 지역별 편차가 심합니다. 강남구의 경우 7,000만원 넘어 전세 재계약 비용이 가장 높았습니다. 강남(7,686만 원), 종로(4,940만 원), 성동(4,852만 원), 양천(4,755만 원), 서초(4,436만 원), 송파(4,433만 원), 마포(3,909만 원) 순으로 재계약 비용이 높았는데 그의 반해 서울에서 유일하게 강동구 만이 전세 재계약 비용이 565만원 하락했습니다. 이는 작년부터 이어진 강동구 대규모 신규 아파트 입주 공급물량 증가의 영향이었습니다.

서울 수도권 전세가, 전세가율 모두 상승 전환

서울의 경우 전세가율 또한 상승 전환 했습니다. 서울의 전세가율은 올해 1월 (57.2%)까지 하락세 이후 3개월 연속 상승해 지난4월 57.4%로 반등 전환 했습니다. 이는 그 동안 매매가가 급격히 오른 2018년 10월 이후 매매가격 상승으로 전세가율이 계속된 하락을 겪었었기 때문에 처음 보인 모습입니다.


최근 정부가 추친하고 있는 임대차보호3법(전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권) 등도 임차인 보호를 위한 것이지만 반대로 집주인들의 전세 물건 수익률 하락으로 처분(매도)을 자극하고 있어 결국 전세 공급 감소로 이어질 것으로 보여 가격 상승 우려와 더불어 전체 시장 불안을 가져올 수 있습니다.

전세자금 대출 증가와 저금리

전세 선호 현상은 시중 5대은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 전세 자금 대출 잔액 증가 추이를 보면 명확해 집니다. 올해 들어 1월 82조 7,533억 원이었던 전세자금대출이 4월 89조 5,724억 원으로 단 3개월 만에 6조 8,191억 원이 증가 했습니다. 표에서 보듯이 무서운 상승세를 나타내고 있습니다.


한국은행 기준금리가 0%대의 초 저금리 시대가 도래한 것도 전세자금 대출 증가에 큰 역활을 하고 있습니다. 세입자 입장에서는 저금리로 대출 이용 부담이 적고, 집주인 입장에서는 전세를 받아 은행에 돈을 맡겨도 이자 수익이 낮아 전세를 월세나 반전세로 돌리는 것이 2~3%의 수익만 나더라도 더 이익이기 때문입니다. 이는 전세 물량의 대거 월세, 반전세 물량으로 전환시키는 결과를 가져와 시중에 전세 물량 부족현상을 확대 시키고 있습니다.

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이러한 모든 변화는 전세가격 상승을 향해 가고 있습니다만 최근 지난 몇 년간 서울, 수도권 시장 전세가격안정으로 많은 분들이 놓치고 있는 부분입니다. 전세를 살면서 매매가격 상승은 나와 상관없는 이야기였던 분들도 전세가격 상승 현상은 직접적으로 영향을 주기 때문에 유심히 봐야 하는 대목입니다.

2년마다 직장을 옮긴다면

"전세 살면서 2년마다 새 집으로 이사 다니면 좋은 거 아닌가? 왜 점점 낡은 아파트를 사서 대출 이자, 원금 부담에, 집값 하락 걱정까지 그리고 비싼 재산세 세금 내며 고민하는지 이해가 안된다."라고 이야기 하는 분들이 아직 많이 있는 현실입니다. 나중에 새아파트 저렴하게(분양가 상한제) 분양 받아서 살면 된다고 생각하는 분들이 많습니다.

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얼핏 보면 맞는 이야기 같아 보입니다만 산술적으로 생각하지 말아야 하는 부분이 있습니다. 젊어서는 2년마다 이사를 다니고 다양한 지역에 살면서 세상 구경도 하는 것이 좋을 수 있습니다만, 결혼을 하고 가족이 생기고 아이가 태어나면 이야기는 달라집니다. 거주안정성이라는 새로운 세계에 들어서게 되며 내 집 마련의 필요성을 처음 느끼는 순간이 오게 됩니다.


2년마다 직장을 옮기면 어떨까요? 계속해서 2년마다 옮겨 다닌다고 생각해봅시다. 안정적인 회사생활이 가능할까요? 매번 새로운 환경에 적응해야 하고 적응할 만하면 떠나서 또 새로운 회사에 적응하고 계속 반복해야 합니다. 2년마다 이사 다니는 것도 이와 마찬가지입니다. 대학때 지방에서 서울로 유학 온 친구들이 반지하, 옥탑방, 고시원 등을 전전하며 매번 이사 다니는 걸 도왔었습니다. 리어커를 끌고 힘들게 이사하는 모습을 볼때마다 수도권 거주라 집에서 등하교 하는게 감사했습니다. 성인이 되서 독립을 하고 내 집 마련이 늦어질수록 거주가 불안정 하고 2년마다 이사 다니며 매번 적응해야 한답니다. 주민센터 가서 신고하고 확정일자 받고 주소 옮기고, 택배주소 바꾸고, 인터넷선 옮기고 …등등 많은 걸 매번 바꿔야 합니다. 매번 이사하는 데 복비, 이사비용, 시간, 에너지를 낭비하게 됩니다.


더군다나 이제 까지는 서울 수도권 전세가격 안정으로 2년 전 가격으로 재계약을 할 수 있었지만 상황이 바뀌었습니다. 상승한 전세가격으로 재계약하던지 아니면 이삿짐을 챙기고 싼 전세를 찾아 떠나야 합니다. 서울, 수도권 전세가격 상승으로 전세 물건 품귀현상이 발생하고, 상승폭이 확대되어 조심스러운 상황입니다. 앞서 말씀드린 여러 가지 원인으로 이 상황은 더 심화될 가능성이 높습니다. 부디 이 글을 읽으시는 분들이 주변을 잘 살펴서 따뜻한 보금자리를 안정된 주거환경으로 만들 수 있기를 희망합니다. 언제나 돌아갈 내 집이 있고 가족이 있다면 그 사람은 행복한 것이니 말이죠.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

http://cafe.naver.com/wecando7

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

http://blog.naver.com/socool222


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