직방

12·16대책 등 강력한 부동산대책과 코로나19 영향으로 부동산시장이 주춤하고 있지만 지역별 온도차이가 있고 새 아파트의 인기는 여전해 청약시장의 열기는 식지 않고 있다.

하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있듯이 부동산 규제 폭탄을 피한 지역은 풍선효과로 오히려 투자수요가 유입되면서 아파트 가격이 상승하는 반사이익을 얻고 있다. 그동안 수도권임에도 상대적으로 낮은 평가를 받았던 인천은 송도를 중심으로 한 경제특구와 서구 검단신도시 개발, 3기 신도시 계양지구 발표 등 대규모 개발계획과 더불어 공항철도, 7호선, 인천지하철 2호선 등 교통환경도 크게 개선되면서 신흥주거지로 떠오르는 중이다.

특히 그동안 인천 내에서 가장 서울과 가까운 입지임에도 불구하고 개발이 뒤처진 인천서구는 검단신도시 개발과 함께 교통환경 개선 등에 힘입어 최근 꾸준한 성장을 하면서 신규분양 아파트에 대한 관심도 커지고 있다.

인구감소가 현실화되고 있는 요즘 인천서구는 2010년 대비 인구수 133.5%, 세대 수 145.7%의 고속성장을 하고 있고 30~50대 비율도 50.1%로 인천에서 가장 높다. 미분양도 빠르게 소진되면서 2019년 아파트 가격 상승률 역시 인천에서 가장 높은 103.35%를 기록하였다.

쾌적한 도시환경 조성을 위해 체계적인 개발을 하는 도시개발사업인 한들지구 내 위치한 검암역 로열파크씨티 푸르지오는 1단지(2,379세대)와 2단지(2,426세대)의 4,805세대 미니신도시급 초대단지 아파트이다.

소형아파트 인기에 발맞춰 총 세대 중 90%이상이 전용84㎡이하 중소형으로 구성되어 있고 워터파크를 비롯해 사우나, 영화관, 실내체육관 등 다양한 커뮤니티 시설이 갖춰질 예정이다.

수영장까지 있어서 관리비가 비싸지 않을까 걱정한다면 전혀 고민할 필요가 없다. 또 동간 거리도 100m이상 띄워 일조권과 프라이버시를 확보하였고 판상형구조로 설계하여 편의성도 높였다.

아파트의 가치는 부동산시장 흐름의 시장가치, 입지, 규모, 교통, 교육, 편의시설 등의 현재가치, 향후 더 좋아질 것으로 기대가 되는 미래가치, 대지지분 등 땅의 가치인 내재가치 이렇게 4가지 가치로 판단할 수 있는데 재건축, 재개발이 아닌 새 아파트는 내재가치가 큰 의미는 없어서 시장가치, 현재가치, 미래가치 정도 보면 되겠다.

코로나19 영향이 변수이긴 하지만 저금리와 더 늘어나고 있는 유동성을 감안하면 비 규제지역인 인천은 정부정책의 풍선효과 덕을 보면서 시장가치는 오히려 서울보다 더 좋은 상황이다. 혹시라도 코로나19 영향으로 경제 침체가 장기화돼 부동산시장이 타격을 받는다면 그런 위험은 강남도 피할 수 없는 체계적 위험이다. 청약할 단지가 고 분양가가 아니고, 본인의 자금계획이 잘 세워져 있다면 이러한 리스크는 시간이 해결해줄 것이니 지나친 우려를 할 필요는 없다.

아파트 가치에 직접 영향을 주는 현재가치 중 교통환경부터 살펴보면 골드라인 중 하나인 공항철도 검암역을 이용하면 김포공항, 마곡지구, 상암DMC, 홍대, 마포, 서울역까지 30분 이내로 이용이 가능하며 차를 이용하여도 여의도까지 30분이 소요되지 않는다.

학생 자녀를 둔 부모들은 아무래도 학교를 많이 신경 쓰기 때문에 학세권 역시 최근 주요 현재가치로 떠오른다. 로열파크씨티 푸르지오는 한들지구 내 초등학교가 있는 초품아 단지인데다 중학교, 고등학교가 모여 있고, 단지 내 국공립 어린이집, 유치원, 유명학원(종로엠스쿨)도 예정되어 있어 교육환경 역시 우수하다.

테마파크 급 워터파크를 갖춘 아파트이니 편의시설은 더 이상 말이 필요 없고 숲세권이 점점 중요해지는 요즘 9.6km둘레길과 단지내 약1km의 산책로를 더해 총 10.6km에 이르는 산책로 등의 자연환경은 덤이며, 단지 바로 앞에 인천 앞바다와 한강을 잇는 18km 길이 ‘아라뱃길’이 위치해 단지에서 아라뱃길과 서해바다를 조망할 수 있다.

지난 15일에는 인천시 서구 오류동, 세어도~경인 아라뱃길 생태·문화·관광벨트를 잇는 무궁화동산 조성 계획을 발표하였는데, 이는 올해 6월까지 사업을 마무리할 예정이다. 무궁화동산이 조성되면 아라뱃길 수변 경관과 연계한 아름답고 쾌적한 휴식공간을 누릴 수 있을 전망이다.

앞서 설명했듯이 인천서구는 인구와 주택이 함께 증가하는 성장지역으로 인천2호선이 일산까지 연장 예정이고 강남으로 통하는 최고의 골드라인인 지하철9호선 직결 연결 계획도 있어 미래가치도 밝다고 할 수 있겠다.

대단지 새 아파트 인기가 더 높아지면서 기존 아파트와의 양극화는 더 벌어지는 추세이고 요즘 가장 선호도가 높은 전용면적 59, 74, 84㎡ 중소형면적이 총 세대의 90%이상 차지하고 있어 낮은 가점점수가 걱정되는 실수요자라면 적극적으로 도전해 보셔도 좋을 것 같다.

청약 시 선택할 수 있는 면적과 평면타입, 옵션에 대해 팁을 드리자면 면적은 최근 유행에 발맞추어 실거주로 꼭 대형면적이 필요한 상황이 아니라면 가급적 전용84㎡이하 중소형으로 하는 것이 좋겠고 오직 투자목적이라면 전용59㎡를 선택해도 좋다.

청약은 수도권(인천, 서울, 경이)거주자가 가능하며, 인천거주자 100% 우선이지만 4천세대가 넘는 대규모 분양물량을 감안하면 가점점수가 낮거나 인천지역이 아닌 수요자에게도 기회는 있다. 그도 그럴 것이 인천 서구는 비규제지역인지라 가점제가 20%, 추첨제가 80% 적용이 된다.

전매제한 3년이 걸리는 인근 검단신도시와 달리 6개월의 짧은 전매제한이 적용되고 일부 대형면적을 제외하면 주택자금조달계획서도 필요 없다. 또한 기존 서울과 경기 일부 지역에서만 시행됐던 분양권 전매제한이 오는 8월부터는 수도권 전역과 지방 광역시로 확대될 예정이다. 강도 높은 부동산 대책의 풍선효과를 방지하기 위해 시행되는 것으로 기존 분양권 전매제한 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 늘어난다.

이렇다 보니 그 전에 분양하는 단지들이 투자자들에게 주목받고 있다. 검암역 로열파크씨티 푸르지오 역시 규제 적용 전에 분양하는 단지로 분양권 전매제한이 6개월밖에 안된다.

평면은 발코니와 부엌 창을 열면 맞바람이 칠 수 있는 판상형 구조를 선택하는 것이 좋겠고, 확장과 시스템 에어컨 옵션은 반드시 선택하는 것이 좋다. 발코니 확장과 시스템 에어컨을 한다고 아파트 가치가 올라가는 것은 아니지만 많은 분들이 선호하고 있어 향후 매매를 할 때 우위를 잡을 수 있고 입주 후 설치공사를 하려면 여간 번거로운 것이 아니기 때문이다.

청약 전 입주자모집공고 내용을 꼼꼼하게 잘 체크해서 청약자격과 조건을 한 번 더 확인하는 것이 좋겠다. 청약관련 상세한 내용은 검암역 로열파크씨티 푸르지오 홈페이지(http://royalparkcity.co.kr/main.htm) 참고하기 바란다. 비규제지역의 고분양가가 아닌 인천서구의 새 아파트임을 감안하면 위험이 크다고 할 수는 없다. 미니신도시급 대단지 아파트에 교통, 교육, 편의시설이 좋아 실수요자 뿐만 아니라 투자자도 충분히 청약해볼 만하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

http://cafe.naver.com/atou1

유튜브 '김인만 부동산TV'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.