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부자들에 관한 시중의 베스트셀러 서적을 봐도 그렇고, 경제 서적을 봐도 이렇게 적혀 있습니다. “부자가 되려면 투자를 해라” 긍정적이고 전향적인 마인드를 가지고 평생을 투자해야 부자가 된다고 말입니다. 투자금액 손실을 우려해 행동하지 못한다면, 그래서 월급을 저축하고 모으고 아껴 쓰는 데 만족한다면, 절대 부자가 되지 못한다고 말입니다.

경제 위기가 와도 그렇습니다. 2015년부터 5년 간의 상승기 때, 투자금액 손실로 겁내던 사람들이 2020년 코로나발 경제 위기가 와서 투자를 할까요? 오히려 그동안 상승 기회를 놓친 것을 위안 삼으면서 ‘아! 투자 안 하길 잘했다. 이제 떨어질 것이다’ 하고 안도만 하고 있을 가능성이 큽니다.

부동산 시장이 심상치 않습니다. 코로나로 인한 위기는 강남부터 시작해, 국토부가 발표하는 시세 현황에 의하면 2월부터 서초/강남/송파구는 매매가격 상승율이 하락세로 접어들고 있습니다. 하지만 이런 위기가 오더라도 현금을 그대로 가지고 있는 것은 체질에 맞지 않는 사람들이 있습니다. 위기가 오히려 좋은 물건을 싼 가격에 구입할 기회라고 생각하는 사람들입니다. 이번엔 그런 성향을 가지신 분들을 위해 정보를 드리고자 합니다.

현금 5,000만 원은 참 애매한 비용입니다. 주식을 하기엔 오래 묵혀 배당금 받기 좀 애매하고, 시세차익을 보기엔 요즘 같은 등락 폭이 심한 시장에서는 4,000만 원이 됐다 6,000만 원이 됐다 1~2,000만 원이 왔다 갔다해서 겁이 납니다.

부동산을 하려고 봐도 남들이 다 주요입지라고 얘기하는 서울의 강남3구나 마ㆍ용ㆍ성 뿐만 아니라 노원/중계나 마곡 등 강서 지역 쪽에도 갭 투자하기에는 애매한 금액입니다. 그렇다고 인천 송도나 수원, 화성, 성남 등 외곽으로 나가기엔 어느 지역을 잡아야 좋을지 잘 모르겠습니다. GTX 등 교통 호재가 있는 지역은 서울 아파트만큼 이미 가격이 올라 있습니다.

이럴 때는 도시개발구역 현황을 보는 것을 추천 드립니다. 도시개발구역은 아무것도 없는 황무지에 주거/상업/유통/문화 등 주거지 및 이와 연관된 여러 도시의 기능을 신설하기 위해 특별시장, 광역시장,  시장, 군수 등이 지정하는 구역으로 도시개발구역은 천지개벽하여 주변 환경이 달라집니다. 상업/문화 등 기능이 추가되기 때문에 아파트 한 동만 지어지는 것이 아니란 얘기입니다. 

신규 도시개발구역 중 면적이 가장 큰 1~3위를 보시면 아래와 같습니다.

1위가 18만 평에 다 다르는 의정부 복합문화단지이고, 2위가 광명 유통단지, 3위가 김포 5구역입니다. 광명유통단지는 유통의 목적이라 토지 투자에 적합하고 김포5구역은 너무 주거용도라 투자의 매력이 떨어집니다.

마침 의정부 복합문화단지가 면적도 제일 광범위하고, 여러 면에서 좋아 보이기에 한번 알아보겠습니다.

의정부 복합문화융합단지는 그림에서 보시듯이 3기 신도시인 왕숙, 그리고 별내지구에서 서북쪽으로 2~3KM 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 기존 의정부 중심 시가지의 동쪽으로 새롭게 신설되는 미니 신도시 개념으로 보여집니다.

고산지구라고 불리는데요. 경전철인 탑석역까지 7호선이 연장되는 호재와 의정부 법조타운이 신설되며  신세계 프리미엄 아울렛, 스파월드, 뽀로로 테마파크 등 문화시설까지 갖추며, 아파트를 짓고 있습니다. 20년 하반기부터 입주를 시작할 것 같고, 향후 신혼 희망타운, 공공분양 등도 예정되어 있어, 청약시장에서도 매력이 있는 곳입니다.

일단 분양권 거래가 가능하기 때문에, 현재와 같이 서울 분양권 투자가 금지된 상황에서는 장점이 하나 있습니다. 그리고 P(프리미엄)이 붙기는 했지만, 탑석역 근처 아파트들에 비해 심하지 않음을 알 수 있습니다.

시세를 비교해보겠습니다. 고산지구 분양권 아파트가 매매가 3.2억 원 수준, 전세가 2.6억 원 수준으로 6,000만 원만 있으면 갭 투자를 할 수 있습니다. 주변 아파트들과 시세를 비교해보면 탑석역 구축 03년 준공된 27년차 아파트의 매매가가 3.5억 원 수준, 전세가가 2.4억 원 수준이라 갭 투자에 1억 원 정도가 들어 갑니다.

신축이지만 주변 환경이 불편하기 때문에(역세권 등) 현재는 외면 받고 있습니다. 하지만 도시개발이 금년 착공하고 주변환경이 바뀌면서, 준공 5년 후부터는 버스 등 대중교통이 더 좋아질 것이고, 탑석역과의 1.5km 정도되는 거리는 신축이 가지는 장점으로 극복이 가능하리라 여겨집니다.

여러 사람들을 만나봤을 때 ‘부동산 투자에 성공하신 분들을 보면 상상력이 뛰어나다’ 라는 것을 느낄 수가 있는데요. 때문에 ‘허허벌판이 5년, 10년 뒤에는 어느 정도로 변하겠다’ 라는 치밀한 상상력을 가지고,

과감하게 투자하는 것만이 미래 부동산 투자로 성공할 만한 덕목으로 여겨집니다. 향후 불황이 왔을 때 누구는 상상력을 발휘하여 어떻게든 천지개벽할 곳을 찾아 싼 가격에 투자하려고 하고, 누구는 소극적으로 현금만 가지고 방어할 것입니다.

경제위기가 극복됐을 때 결과는 다를 수밖에 없을 것입니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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