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부동산 1인 법인, 다 좋은 건 아니다!

요즘 많은 관심을 받는 부동산 법인. 세금을 아끼려고 하다가 낭패를 당할 수도 있으니, 신중하게 접근하시는 것이 좋겠습니다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #51

정부의 부동산 관련 규제가 심해지면서, 최근 법인을 세워 부동산 절세를 꾀하는 경우가 많아졌습니다. 관련 서적도 많이 나오고 있고, SNS나 블로그에도 부동산1인 법인이라는 키워드로 많은 정보가 쏟아져 나오고 있습니다. 핫하다는 부동산 1인 법인, 잠시 시간을 내서 장단점을 함께 알아보도록 하겠습니다.

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1. 부동산 법인이란?

부동산 법인이란 부동산 소유자가 주식회사를 설립하여 주식회사가 개인과 마찬가지로 아파트도 사고 상가도 사는 것을 가리킵니다. 보통 1인 또는 가족이 주식회사의 지분을 전부 가지고 있는 형태가 일반적입니다.


즉, 나직방씨가 주식회사 직방부동산이라는 법인을 만들어 그 회사가 부동산을 가지고 있으면 실제 소유주는 나직방씨라 해도, 서류상으로 부동산의 주인은 주식회사 직방부동산이 됩니다. 이렇게 부동산을 개인 명의로 하는 것과 법인 명의로 하는 것은 몇 가지 세금 측면에서 차이가 있는데요.


가장 대표적인 것이 양도소득세입니다. 개인은 얼마나 시세차익을 얻었는가, 즉 양도차익이 얼마냐에 따라 기본세율은 최대 42%까지 세금을 내고, 여기에 다주택자는 10%, 20%가 추가됩니다.


반면 법인은 중과세는 없고 양도차익의 10%와 법인세 20%만 부담하게 되어, 대략 양도차익의 30% 이내에서 양도소득세를 해결할 수 있습니다. 개인이면 최대 62%, 법인이면 최대 30%, 이렇게 양도차익에 대해 세금이 발생하기 때문에 다주택자들의 부동산 법인에 관한 관심이 높습니다.

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2. 부동산 법인의 장점은?

부동산을 개인이 아닌 법인으로 할 때 양도소득세가 절감된다는 것은 앞서 설명해 드린 바와 같습니다. 조금 더 자세히 보도록 할 텐데요, 우선 개인은 적용되는 양도소득세는 아래와 같습니다.

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1주택자는 최대 기본세율 6%~42%만 적용되고, 2주택자는 10% 추가 , 3주택자는 20% 추가되어, 최대 62%의 양도세율이 적용됩니다. 반면 법인은 10%에서 최대 25%만 적용됩니다. 법인은 양도차익에 대해 일괄적으로 10%를 납부해야 하니, 실제 20%~최대 35%라 보시면 됩니다.

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또 다른 장점은 경비처리에 대한 것입니다. 개인은 부동산 양도소득세에서 경비로 인정받을 수 있는 항목이 취득세, 부동산 중개수수료, 법무사수수료와 발코니 확장, 보일러, 샷시 등에 지출한 비용으로 제한됩니다. 반면 법인은 영수증으로 증빙 가능한 비용과 주식회사의 임직원에게 지출한 급료와 4대 보험까지 비용으로 인정받을 수 있습니다. 본인 소유 회사에서 본인에게 급여를 주는 것까지 비용으로 인정된다고 하니 의아하긴 합니다만, 서류상으로 개인과 법인은 엄연히 다르기에 가능합니다.


요약하자면, 부동산 법인의 최대 장점은 낮은 세금이라 할 수 있습니다. 양도소득세 세율도 낮게 적용되고, 지출되는 항목까지 비용으로 인정받아 세금을 절약할 수 있습니다.

3. 부동산 법인의 단점은?

부동산 법인이 무조건 좋기만 한 것은 아닙니다. 단점도 분명히 있어요, 우선 개인과 법인은 엄연히 다른 주체이기 때문에 법인의 재산을 개인의 통장으로 옮길 때 세금이 발생한다는 점입니다. 회사의 임직원이 급여를 받으면 소득세가 발생하게 됩니다. 급여 수준에 따라 달라져요. 법인통장에 있는 돈을 개인에게 옮길 때 급여항목으로 처리하게 되면 ‘내 재산 나한테 옮기는데 세금이 너무 많다’는 불만을 가질 수도 있습니다.


양도세는 아끼지만 소득세는 늘어나는 상황이 될 수도 있습니다.


또 다른 단점은 범죄의 가능성입니다. 법인 통장에 있는 돈을 적법한 과정을 통해 개인의 통장으로 옮기지 않고 마음대로 옮기게 되면 형법상의 [횡령죄]에 해당될 수 있습니다. 즉, 법인의 재산을 훔치는 것으로 처리된다는 뜻입니다. ‘내 재산인데 내 통장으로 마음대로 옮기지도 못하느냐’ 싶으실 텐데요, 앞서 강조했던 바와 같이 법인과 개인은 다른 경제주체이기 때문에 자칫 잘못하면 남의 재산에 손댄 것으로 처리될 수도 있다는 것을 미리 염두에 두셔야 합니다.


결론입니다. 요즘 많은 관심을 받는 부동산 법인. 장점도 있고 단점도 있습니다. 세금을 아끼려고 하다가 낭패를 당할 수도 있으니, 신중하게 접근하시는 것이 좋겠고, 세금 관련 세부적인 사항들을 잘 알아보셔서 의사결정을 하시면 좋을 듯합니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다


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