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1주택+오피스텔=1주택자? 그때 그때 달라요!

오피스텔은 원래 업무용입니다. 하지만… 취득단계에서는 주택으로 보지 않습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #83

주택수 산정은 세법에서 매우 중요합니다. 절세에 있어서 가장 큰 혜택인 비과세의 경우, 1주택 혹은 일시적으로 2주택일 때 비과세를 받을 수 있는 확률이 큰데요, 반대로 자칫 주택수를 잘못 계산하게 되면, 비과세라는 아주 큰 혜택을 못 받는 경우가 허다하기 때문입니다. 특히 오피스텔은 실제 사용용도에 따라 주택수 포함여부가 달라지는데요, 이번 칼럼에서는 오피스텔을 중심으로, 착각하기 쉬운 주택수 산정에 대해 살펴봅니다.

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오피스텔은 원래 업무용입니다. 하지만…

오피스텔을 업무용으로 사용할 때는 주택으로 보지 않습니다. 당연히 취득 단계에서도 주택수에 들어가지 않고 양도할 때도 그러합니다. 하지만 이를 업무용이 아닌 주거용으로 임차를 한다면 이때는 문제가 달라집니다. 이 경우 실질을 ‘주거용' 주택으로 간주, 양도시 해당 명의자의 세대를 기준으로 주택수를 카운트하기에 매우 조심해야 합니다.

취득단계에서는 주택으로 보지 않습니다.

그렇지 않아도 헷갈리는 오피스텔 주택수, 그런데 올해부터 바뀐 지방세법 개정으로 인한 취득세율 변화 때문에 더 헷갈리시는 것 같습니다. 즉, 올해부터는 1세대 4주택부터는 기존의 1%~3%의 취득세율 특례를 적용하지 않고, 다른 부동산과 동일하게 4%의 취득세를 적용하는데요, 앞서 말씀드린 것처럼 오피스텔은 업무용으로 4%의 취득세를 납부하고 있기에, 4% 취득세를 적용하기 위한 주택수 산정에서는 오피스텔을 주택수에서 제외하고 있습니다.

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가령, 1세대 2주택 보유자가 오피스텔 한 채를 더 추가한다면, 이때 오피스텔은 주택으로 보지 않기에 여전히 1세대 2주택이라는 것인데요, 물론 오피스텔 취득세는 4%를 내야 합니다. 하지만 이때 오피스텔을 주택으로 보느냐, 그렇지 않느냐는 ‘취득단계'를 기준으로 하는 것으로, 향후 특정 주택을 양도할 때 해당 오피스텔이 말썽(?)을 피울 수도 있습니다.

양도단계는 ‘실질'에 따라 주택 여부를 판단합니다.

다시 위 사례로 돌아가서 해당 오피스텔을 업무용으로 임차하려 하였지만 그게 여의치 않아 주거용으로 세를 놓았다고 가정하겠습니다. 이때 오피스텔은 업무용일까요, 아니면 주거용일까요? 그것보다, 이때 당사자는 1세대 2주택일까요 아니면 3주택일까요? 많은 분들이 취득단계에서 해당 오피스텔을 주택으로 보지 않았기 때문에 여전히 주택수에서 제외된다고 생각합니다.


하지만 양도 단계에서 위에서 나온 오피스텔을 주거용으로 사용한다면, ‘실질'이 주거용이기에 주택으로 보아, 1세대 3주택으로 봅니다. 경우에 따라서는 3주택 중과도 가능하며, 일시적 2주택 비과세도 불가할 수 있다는 의미입니다.

왜 이런 일이 벌어질까요?

이를 이해하기 위해서는 지방세와 국세의 차이에 대해 조금 알아야 합니다. 우리나라 조세 체계는 국세와 지방세로 구분이 되는데, 취득세는 지방세 중 하나이며 양도세는 국세 중 하나입니다. 관할 부서도 달라 지방세는 지방자치단체(시군구청 등)가, 그리고 국세는 국세청 및 관할 세무서가 그 담당입니다. 즉 지방세인 취득세 질문을 하려면 관할 시군구청에, 반대로 양도세 문의를 하려면 국세를 관할하는 세무서 등에 질문을 해야 한다는 것입니다.

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여기까지만 해도 ‘이게 무슨 소리야?’ 하실지 모릅니다만, 한 가지만 더 말씀드리자면 국세의 경우 ‘실질과세원칙'이라는 것이 있습니다. 외형은 비록 A라 할지라도 실질이 B라면, B로 보겠다는 것입니다. 앞서 말씀드린 오피스텔이 그렇습니다. 즉 외형은 ‘업무용(A)’이더라도 실질이 ‘주거용(B)’라면 B로 보아 과세하겠다는 것인데요, 이러한 실질과세원칙을 적용하는 곳은 관할 세무서이며, 이때 적용되는 세금은 양도소득세입니다.


양도세를 따질 때는 해당 오피스텔의 외형보다는 실질을 따져보아야 한다는 것입니다. 따라서 취득세를 따질 때는 주택으로 보지 않은 오피스텔이 양도세를 따질 때는 주택으로 둔갑(?)하는 경우도 있으며, 그 결과 비과세가 안 되거나 더 많은 양도세 중과도 가능한 것입니다.

비슷한 것으로 분양권과 입주권이 있습니다.

분양권과 입주권도 함께 알아둡시다. 역시 취득단계에서 취득세를 따질 때는 분양권과 입주권은 주택으로 보지 않습니다. 하지만 국세인 양도세는 그렇지 않습니다. 먼저, 분양권은 ‘21년도부터는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때, 양도세 중과주택수를 따질 때는 주택수에 포함이 됩니다. 특히 실거래가 9억 초과분은 해당 분양권 때문에 장기보유특별공제를 못 받음으로써 세부담이 무척 커질 수가 있습니다.


입주권 역시 그러합니다. 취득단계에서는 주택수에 들어가지 않지만 어디까지나 이건 지방세 이야기입니다. 해당 입주권 혹은 다른 주택을 양도할 때는 국세가 적용되어, 이미 입주권은 주택수로 카운트를 하고 있음은 알고 계실 것입니다.

결국, 취득단계와 양도단계를 모두 따지셔야 합니다!

부동산을 통해 자산을 늘리거나 재테크를 하는 경우, 최종적으로는 해당 자산을 매각해야 합니다. 즉 취득세뿐만 아니라 양도세 역시 고려해야 한다는 의미입니다. 설마, 영원히 보유만 하고 팔지 않겠다는 분은 안 계시죠? 그렇다면 이제부터는 취득세뿐만 아니라 양도세까지 고려하셔서 절세전략을 세우시기 바랍니다. 너무 근시안적으로만 본다면 뜻하지 않은 세금으로 인해 수익률이 현저하게 내려갈 수 있으니까요.


물론 시간이 좀 더 지나면 이러한 둘의 차이는 점차 사라지게 될 것입니다. 하지만 지금은 그렇지 않으며, 개인적으로도 그때가 되려면 다소 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 따라서 ‘내 재산은 내가 지킨다'라는 생각으로 미리미리 잘 챙겨 두시고 유념해야 할 것입니다.


다음에도 도움되는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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