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코로나발 금융위기, 재건축 규제 완화만이 답이다!

건설업을 부양하기 위해 0.5~0.7% 반등하도록 목표로 잡고, 지금까지 해온 공급을 못 하게 막는 재건축 등의 규제들을 풀어야 할 때인 것 같습니다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #39

세계적으로 코로나19 때문에 난리입니다. 코로나로 인해 내수뿐만 아니라 전 세계적으로 소비가 위축되고 있습니다. 실물 경기의 부진, 영세 자영업을 비롯한 일부 기업들까지 파산하게 되고, 이로 인해 금융위기 혹은 대공황이 온다는 얘기가 돌고 있습니다. 이러한 상황이 오면, 당연히 부동산 시장도 침체되어, 아파트 등 주택 가격이 떨어질 수밖에 없는데요. 일정 부분 가격이 조정되더라도, 정부에서 부동산 규제를 완화해야 하는 이유에 대해서 말씀드리고자 합니다.

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한국의 경제성장은 얼마나 정체되어 있나?

실물 자산이 오르기 위해서는 당연히 국가의 경제규모가 지속해서 커지는 것이 중요합니다. 경제규모가 커지면, 현금 통화량이 많아지고, 이에 대한 달러/금 또는 생산물(서비스/공산품 등등)이 그 통화량 규모에 맞게 적절하게 소비되면서 인플레이션이 일어나도 거품 수준이 아니게 됩니다. 하지만 최근 5년간 한국의 경제성장은 지지부진하다고 볼 수 있습니다.

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2006년도부터 2019년 4분기까지 분기별로 GDP 경제성장률을 보겠습니다. 경제성장률 기여도가 제조업/서비스업/건설업이 제일 비중이 크기 때문에 세 부문을 따로 표시를 했는데요. 우리나라처럼 수출로 먹고사는 나라는 제조업과 서비스업의 성장률이 중요합니다. 이 둘을 포함한 성장률을 보시면, 2008년 금융위기 이후 큰 폭으로 반등했다가, 2015년 이후부터는 2% 초반대의 박스권에 갇혀 있습니다. 그러다가 2018년 3분기 이후부터는 2%에 턱걸이하기도 버거워 보입니다. 건설업 역시 최근에 소폭 반등하긴 했지만 2017년 이후부터는 마이너스 성장을 면하지 못하고 있죠.


이렇게 기초 체력이 약해진 상태에서 코로나라는 소비의 실종/멸종까지 가는 사태를 맞이했습니다. 주가는 연일 하락하고 있고, 부동산도 슬슬 급매가 나오기도 합니다. 소비가 없는데 2020년 올해 경제성장률 반등을 위해 제조/서비스업 기업에 무리해서 투자를 증액하라고 할 수는 없는 노릇이죠. 코로나 때문에 기업들은 투자를 최소화할 것이고 생산 가동률도 최소화 운영할 것입니다. 올해는 당연히 힘들 것이고 투자를 최소화한 여파가 내년 성장률까지 영향을 미칠 수 있는 상황입니다.

과도한 규제는 철폐해야 하는 이유

현 정부 들어 과열된 부동산 시장을 잡기 위해 수많은 대책이 동원됐습니다. 대략 구분하자면 수요를 억제하기 위해 대출을 제한하는 정책 방향과, 인기 있는 지역의 공급을 막기 위한 정책이 있습니다. 공급 제한은 인기 있는 서울 주요 도심 지역을 투기지역으로 묶고, 재건축에 분양가 상한제 / 재건축초과이익 환수제 등 수익성을 저해하는 규제를 적용해 사업진행을 더디게 만드는 것입니다. 하지만 이제는 그러한 규제를 철폐해야 하는데요.

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주거용 건물 건설업 성장률을 보시면, 2006년부터 2012년까지 부동산 침체기였다가 이후 현 정권 들어서는 2017년 전까지 부동산 부양책으로 건설업 성장률이 지속해서 올라가게 됩니다. 2017년 이후부터는 지속적인 규제로 다시 급격하게 하락해 코로나가 터지기 전인 2019년 3/4분기에도 이미 2008년의 글로벌 금융위기 수준으로 주거용 건설산업이 안 좋은 상황입니다. 최소한 2013~2014년 수준인 +0.2~0.3%까지 끌어 올릴 수 있도록 규제를 철폐해야 할 때입니다.


규제 중에서도 대출규제는 놔두되, 재건축의 공급을 억제하는 정책은 풀어주어 개인들의 투기를 막고 민간 건설사들이 적극적으로 참여하고, 시공하여 아파트에 돈을 쓸 수 있게 만들어야 합니다. 3기 신도시로 충분히 살릴 수 있다고 생각하실 수도 있는데, 3기 신도시는 시행사가 한국토지주택공사나 해당 지역 도시공사입니다. 당연히 공공분양 물량이 많을 수밖에 없어 민간 건설사에서 투자할 유인이 떨어집니다.


또한 민간 분양 물량도 코로나발 경제 위기가 온다면, 미분양을 우려한 건설사가 적극적으로 참여하지 않거나 최소한의 시공비만 들여서 날치기 분양을 하려고 할 수도 있습니다. 그렇다면 분양가는 쌀지 몰라도 입주민은 불편할 것이며, 모델하우스를 방문하고 실망하여 대거 미분양 사태가 날 수도 있습니다. 건설경기를 살리기에도 최소한의 자재와 인력만 사용하여 시공했기에 역부족일 수 있습니다.

대출은 제외한 금액이 전부 소비 및 투자에 집중되야 할 때

지금까지 설명해 드렸지만, 저는 현재의 어려움을 타개하기 위해서 더 이상의 가계 신용도를 저해하는 추가 대출은 금지하되 소비심리가 위축되지 않기 위해 특단의 조치가 필요하다 생각합니다. 코로나 때문에 1년 동안 외부에서 경제활동을 하지 못한다고 가정하고 소비가 이루어질 수 있는 물꼬를 터야 하며, 제조업이나 서비스업 분야의 소비 진작이 어려운 경향이 있으니 건설업을 부양하기 위해 0.5~0.7% 반등하도록 목표로 잡고, 지금까지 해온 공급을 못 하게 막는 재건축 등의 규제들을 풀어야 할 때인 것 같습니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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