직방

2020년 4월 15일, 21대 국회의원 선거가 정부여당의 승리로 끝나 지속적인 부동산 변화가 예상됩니다. 작년부터 보유세 인상과 대출 제한 등 규제로 한풀 꺾인 서울 아파트값은 강남 재건축 단지를 중심으로 호가가 떨어지고 있습니다. 규제 완화를 기대했던 주택소유자들의 실망 매물이 나오면서, 최근 2년간 급등했던 범강남권 지역 전체가 조정을 받고 있습니다.

강력한 대출규제와 종합부동산세 인상과 같은, 보유세 증가가 지속될 것으로 예측되는 만큼 다주택자들의 매물이 시장에 나오고 있습니다. 전세 공급자인 다주택자 물건이 시장에서 매매되어 사라져버리면 전세 물건 감소로, 수요/공급에 따라 전세 상승이 일어납니다. 지난 2008년 금융위기 이후, 서울 수도권 시장의 매매가격 조정과 전세값 상승 공식이 또 한 번 나타날 것으로 보입니다.

추가로 봐야 할 부분은 6월 1일 보유세 부과 기준일입니다. 한시적인 양도세 중과 완화 절세 매물 위주로 급급매 물건 거래가 이루어지는 부분은 시장에 단기적으로 악영향을 줄 것으로 보입니다. 일시적으로 혜택을 주는 만큼, 장기 보유한 절세 물건이 나올 것입니다.

또, 기준금리 0.75% 초저금리 시대에 유동성 확대가 집값 안정화에 영향을 끼칠 수 있기에 주택담보대출, 사업자대출 등 금융규제가 지속될 것으로 보입니다. 따라서 고가주택 대출 전면금지와 같은, 강력한 대출규제로 주택가격이 지역 불문 15억 아래, 9억 아래에서 수렴되는 현상이 발행하고 있습니다. 영향을 많이 미치는 대출은 항상 주목하는 것이 좋으며, 기존 정부정책에 더 힘이 실리는 상황인 만큼 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채 원리금 상환비율(DSR) 뿐만 아니라, 추가로 사업자대출, 법인대출, 전세자금대출에 대한 규제까지 각자 해당하는 관련 부분을 유심히 볼 필요가 있는 시점입니다.

주택담보대출에 대한 다양한 고강도 규제로, 작년 말부터 주택 매매가 급감하고 있었습니다. 게다가 코로나 사태로, 매수심리도 얼어붙고 고가주택 보유자 전세자금 보증 제한까지 이야기되고 있기에, 전세자금 보증 제한 전의 마지막 2월, 3월에 전세자금대출 수요가 몰렸습니다. 따라서 위 표에 보듯이 2월, 3월 시중 5대 은행(KB국민, 신한, 우리, 하나, NH농협) 전세자금대출이 작년과 같은 기간보다 67% 급증했습니다.

전세자금 대출 잔액 합계가 3월 말 기준 86조 2,500억 원대로, 2월 말 기준 84조 500억 원보다 2조 2,000억 원 증가했고, 1월 말 기준 81조 9,200억 원보다는 4조 3,300억 원이 늘어 난 금액으로, 관련 통계 작성 이후 가장 급증하고 있습니다. 대출증가는 부실로 이어질 수 있다는 우려도 있지만, 금융위기 때 고금리 시절과는 다른 초저금리 상황이라 가능성은 작고, 향후 금리 상승도 당분간은 제한적입니다.

오히려 전세값 상승으로 안정되고 있는 매매가격에 영향을 줄 수 있는데, 내년부터 아파트 입주물량이 올해의 반으로 급감하는 시작점까지 맞물려 있습니다. 게다가 미분양이 전국 4만 가구로 금융위기 때인 16만 가구보다 현저히 낮습니다.

전국, 서울 전세수급지수를 보면 작년부터 이미 전세수요로 사람들이 옮겨오는 것을 볼 수 있습니다. 지난해 1월부터 올 2월까지, 최근 일 년간 서울 88.2에서 160.9로 약 두 배의 급등을 보였습니다. 최댓값 200 기준으로 전세수요 대비 공급 수치를 볼 수 있는 지표인 ‘전세수급지수’는 전세공급이 부족할수록 그 수치도 높아집니다.

지난 2년간 기존 집값 폭등 실망수요와 대출규제로 인한 매매 포기수요, 신규아파트 청약을 위한 무주택 유지 대기수요 등, 전세를 원하는 수요는 점차 늘어나고 있습니다. 그러나 전세 공급은 급격히 줄어들 전망입니다. 대규모 신규 새 아파트 입주 시, 전세 공급이 많던 과거와 달리 최근 실거주 2년의 요건충족용 집주인 실입주가 많습니다. 이는 바뀐 비과세 요건충족을 위해, 분양받은 아파트에 실제 거주하는 집주인 증가로 전세물건의 감소를 의미합니다.

또, 전세값 상승 자극 요인으로 재산세와 종합부동산세 증가로 인한, 임대 수익하락으로 보유세의 임차인 전가가 그 이유 중 하나일 수 있습니다. 반전세, 월세 전환이 이루어지며 기존 전세물건이 사라져 전세공급 감소가 발생하게 됩니다. 추가로 논의되고 있는 ‘전월세 상한제’, ‘계약갱신 청구권’ 또한 임대 수익률을 악화시켜 전세공급자인 임대인 감소와 전세 공급 감소로 이어질 가능성이 큽니다.

향후 부동산 변화를 더 자세히 살펴봐야 하는 시점입니다. 전세를 선택하고 있는 분들은 2년간 자신의 전세금이 그대로 보존된다는 생각에, 시장과 상관없다고 생각하는 분들이 많은 현실입니다. 시장 상황을 관찰 중인 분들은 주변에 전세를 사는 지인, 친구, 가족분들이 있다면 향후 경제 상황과 전세값 변동 가능성을 말씀해 주시면 좋을 듯합니다.

또한 실거주 목적의 내 집을 마련한 분들도 이러한 전세값 변화가 매매가 변화에 어떤 영향을 줄지 그 나비효과는 어떻게 진행될지까지 염두에 두셔야 합니다. 좋은 입지로 갈아타야 할 시점을 언제 잡아야 할지. 같은 지역 내 평수 넓혀 갈아탈 타이밍은 언제가 좋을지, 매매가격 상승 하락에 따른 대출 갈아타기는 언제가 이득일지 등, 전세값 상승의 나비효과가 나와 우리 가족의 인생에 어떤 영향을 줄지 고민해 보는 시간 가지는 게 좋습니다. 급변하는 경제를 실제 나의 경제생활에 연결 지어서 변화에 대응하는 능력을 업그레이드하는 좋은 기회가 될 것입니다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

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쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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